リースバックは自己破産時も可能？住み続ける方法や業者選びについても紹介

今回はリースバックと自己破産について紹介していきます。自己破産時にリースバックはできるのかを知りたいという方にはオススメの記事になっています。

記事執筆・監修

エキスパート職 山口智暉

• -資格-

  宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士

• -経歴-

  株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
  東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
  株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
  リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける

自己破産とリースバックの関係性

そもそも自己破産とは、裁判所に「破産申立書」を提出して「免責許可」というものをもらうことで、借金の返済義務を免除してもらう手続きです。

自己破産が認められるためには、以下の2つの条件を満たす必要があります。

支払い不能であること

支払い不能とは、将来にわたって債務を完済することが困難な状態をいいます。具体的には、以下のいずれかに該当する場合が考えられます。

• 資産がほとんどなく、今後も収入が十分に得られない
• 収入はあるが、借金の返済に充てることができない
• 借金の返済を続けていると、生活に支障をきたす

免責不許可事由に該当しないこと

免責不許可事由とは、自己破産の免責を許可しないための要件です。具体的には、以下のいずれかに該当する場合が考えられます。

• 借金を返済するために、財産を隠したり、贈与したりした
• 自己破産を申し立てる直前に、借金を増やした
• 自己破産を申し立てる直前に、贅沢な生活をした
• ギャンブルや浪費で借金を増やした

自己破産をした場合、原則として自宅を手放さなければなりません。しかし、リースバックを利用すれば、自己破産しても家に住み続けられる可能性があります。リースバックとは、自宅を売却した後、その不動産会社から賃貸借契約を結び、そのまま住み続ける制度です。

リースバックとは、自宅を不動産会社に売却した後、その会社と賃貸借契約を結び、そのまま住み続ける制度です。リースバック契約には、通常、再売買の予約が付帯しています。再売買の予約とは、売主が将来的に物件を買い戻す権利を留保する予約契約です。

また再売買の予約は、仮登記することで第三者に対抗することができます。仮登記とは、将来的に所有権を移転する意思があることを登記することです。リースバック契約を検討する際には、再売買の予約が付帯しているかを確認しておくことが大切です。

リースバックのメリットとリスクを知ろう

次に自己破産した時にリースバックを利用する以下のようなメリットがあります。

　自己破産しても持ち家に住み続けられる

自己破産をすると、原則として持ち家を手放さなければなりません。しかし、リースバックを利用すれば、自己破産しても持ち家に住み続けられる可能性があります。

リースバックとは、自宅を不動産会社に売却した後、その会社から賃貸借契約を結び、そのまま住み続ける制度です。リースバックを利用することで、自己破産をしても持ち家を失わずに済むのです。

自己破産や家の売却を近所に知られにくい

自己破産をすると、原則として自宅を手放さなければなりません。その際、自宅は裁判所によって競売にかけられ、一般公開されます。そのため、近所の人に自己破産や家の売却が知られてしまう可能性があります。

一方、リースバックは、自宅を不動産会社に売却した後、その会社から賃貸借契約を結び、そのまま住み続ける制度です。リースバックを利用すれば、自己破産をしても自宅を失わずに済むため、近所に知られる可能性は低くなります。

リースバックの契約は、不動産会社と個人の間で締結されるため、官報やインターネットなどの公的機関に公開されることはありません。そのため、近所の人に自己破産や家の売却が知られる可能性は、自己破産した場合に比べて大幅に低くなります。

自己破産後に固定資産税などの費用を負担しなくてよい

自己破産をすると、原則として自宅を手放すことになります。その際、自宅は競売にかけられ、売却代金は借金の返済に充てられます。

自宅の所有者である限り、固定資産税・都市計画税などの税金は所有者が納税する必要があります。しかし、リースバックを利用すれば、自宅の所有権が不動産会社に移るため、これらの税金の負担は免除されます。

また、家の修繕費や維持費も、所有者である不動産会社が負担します。自己破産後の経済的に苦しい時期に、これらの費用を負担する必要がなくなるのは、大きなメリットと言えるでしょう。

次にリスクについて紹介していきます。

売却価格は市場価格より安くなる

リースバックでは、自宅を不動産会社に売却することになりますが、その際に査定される価格は、市場価格よりも安くなるのが一般的です。市場価格より安くなる理由は、リースバックの買い手が、賃貸物件として貸し出し利回りを想定して買い取りをしていることにあります。

リースバックでは、長い期間で賃貸借契約を継続します。そのため不動産価値が数十年後にはどのような評価となるかが難しいというリスクがあります。そのため、建物は評価せず、土地の価格のみで査定されるのです。

住宅ローンの残債がある場合は、売却代金が残債を下回ると、リースバックが成立しません。また、ローンの残債がなく、リースバック自体は行えても、市場価格より安い価格での売買であることをデメリットとして確認しておく必要があります。

家賃が相場より高くなるケースがある

リースバックでは、自宅を不動産会社に売却し、その不動産会社から賃貸借契約を結び、そのまま住み続ける制度です。

リースバックの契約では、売却価格と家賃がセットで決まります。売却価格は、市場価格よりも安くなるのが一般的ですが、家賃は相場よりも高くなるケースがあります。

その理由は、リースバックの買い手が、賃貸物件として貸し出し利回りを想定して買い取りをしているからです。

リースバックでは、先述した通り、長い期間で賃貸借契約を継続します。そのため、売却価格を安く抑えて、家賃を相場よりも高く設定することで、買い手が得られる利回りを確保しようとするのです。

家賃が相場よりも高くなると、毎月の家賃負担が大きくなります。そのため、リースバックを検討する際には、家賃が相場よりも高くなる可能性があることを理解した上で、慎重に検討することが大切です。

関連記事 : 【自己破産×リースバック】マイホームに住み続ける手順と法的リスク回避法

リースバックを利用する際は業者選びに気を付けよう

リースバックを利用する時はいくつかの観点から業者を選ぶ必要があります。今回は業者選びのコツを紹介していきます。

リースバック業者を選ぶ際には、物件の種類や地域を事前に確認しておくことが大切です。物件の種類や地域が得意としている業者に依頼することで、より適切な査定額や契約内容を提示してもらえる可能性が高くなります。

また地方にお住まいの方は、地域密着型の業者を選ぶことで、より有利にリースバックを活用できる可能性があります。複数の業者から見積もりをもらう際は、地域密着型の業者も検討してみてください。

リースバックにはメリットとデメリットがあるため、よく検討してから利用することが大切です。状況に応じて適切なアドバイスをしてくれる業者を選ぶことで、失敗を防ぐことができます。

リースバックを利用するにあたっては、不動産会社との信頼関係も重要です。そのため、できるだけ相談には親身になって答えてくれる業者を探しましょう。

また市場価格にも注意しましょう。市場価格はそのタイミングで第三者に物件を売ったときに想定される時価を指します。リースバックの買取価格は、市場価格を基準に算出されます。

都市部よりも郊外や地方の方が、買取価格が低くなる傾向にあります。これは、都市部の方が需要が高いためです。業者によって査定基準が異なるため、同じ物件でも、業者によって買取価格が異なる可能性があります。そのため、複数の業者に査定を依頼し、比較検討することが大切です。

リースバックで自宅を売却する際には、物件の買取価格を事前に確認しておくことが大切です。市場価格を基準に、物件の状態や地域、業者の査定基準を加味して、納得のいく買取価格を獲得しましょう。

リースバックで失敗しないために

リースバックは、自宅を不動産会社に売却し、その不動産会社から賃貸借契約を結び、そのまま住み続ける制度です。リースバック会社を選ぶ際には、以下のポイントに注目しましょう。

リースバックを利用する目的や希望する条件を明確にすることが重要です。リースバックの目的には、以下のようなものがあります。

• 住宅ローンの支払いが厳しくなったので完済したい
• 住み替えのため一時的にリースバックを利用したい
• 医療費や教育費など、まとまった資金を早く集めたい
• 住み続けながら、家はなるべく高く売って資金調達したい
• 借入返済して毎月の支払額を低く抑えたい

目的によって、賃貸借契約の条件や選ぶべきリースバック会社も異なります。リースバック会社の具体的な選定作業に入ります。その際に最初に自分の希望や優先順位を明らかにして、「譲れない条件」と「譲れる条件」も明確にしておきましょう。

リースバック会社によって、売却価格や家賃、契約期間、解約条件など、さまざまな条件が異なります。複数のリースバック会社を比較して、自分に最適な条件を探しましょう。リースバックは、自宅を売却し、その不動産会社から賃貸借契約を結ぶという大きな契約です。信頼できるリースバック会社を選ぶことが大切です。

またリースバックを利用する際には、複数のリースバック会社のサービスを比較することをオススメします。

その理由は、以下のとおりです。

査定額や家賃額、その他の条件の違いが明白になる

リースバック会社によって、査定額や家賃額、契約期間、解約条件など、さまざまな条件が異なります。複数の業者を比較することで、自分に最適な条件を見つけることができます。

担当者の対応も大きく異なる

リースバック業者によって、担当者の対応も大きく異なることはよくあります。複数の業者から見積もりを取ることで、担当者の対応を比較することができ、自分に合った担当者を見つけることができます。

経験豊富なリースバック業者を選ぶことができる

リースバックは、自宅を売却し、その不動産会社から賃貸借契約を結ぶという大きな契約です。失敗を防ぐコツとして、経験豊富なリースバック業者を選ぶことが重要です。複数の業者を比較することで、経験豊富なリースバック業者を見つけることができます。

関連記事 : リースバック業者おすすめ5選！信頼できる企業の特徴と選び方

まとめ

いかがでしょうか自己破産をすると原則として自宅を手放す必要がありますが、リースバックを利用すれば、自己破産しても持ち家に住み続けられます。リースバックのメリットは、自己破産後も住み続けられる、近所に知られにくい、固定資産税などの費用を負担しなくてよいことです。一方でデメリットは、売却価格が安くなる、家賃が相場より高くなることになります。業者選びで気を付けるべきところ複数の業者から見積もりを取りましょう。

最後までお読みいただきありがとうございました。

参考サイト
イエコンhttps://iekon.jp/
リースバックプラスhttps://leaseback.hajime-kensetsu.co.jp/
イエするhttps://iesuru.jp/

記事執筆・監修

エキスパート職 山口智暉

• -資格-

  宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士

• -経歴-

  株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
  東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
  株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
  リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける