リースバック可能な建物とは？ホテルや工場もOK！

資金が必要なときには「リースバック」という手段があります。リースバックは不動産取引の一つであり、資産を売却してその対価を受け取る手法です。
建築物や建物にリースバックは適用可能なのでしょうか。
今回は建築物や建物に対してリースバックは可能なのかについて説明していきます。

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記事執筆・監修

エキスパート職 山口智暉

• -資格-

  宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士

• -経歴-

  株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
  東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
  株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
  リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける

リースバックとは？仕組みとメリットを徹底解説

「リースバック」とは、「セール・アンド・リースバック」の略称です。リースバックは、多くの資金調達方法の一つです。個人が何か不動産を所有している場合、それを売却すればまとまった資金を手にすることができます。そして、売却後には賃貸借契約を結び、元の不動産を賃貸として利用することができます。このように、リースバックとは、これまで通りに資産を利用しながら資金を調達することができる仕組みのことです。

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リースバック可能な建物とその特徴

それでは、リースバックできる資産にはどのようなものがあるのでしょうか。リースバックでは、さまざまな資産が対象となります。例えば、以下の建物ががリースバックの対象になっています。

• 戸建て住宅
• マンション
• オフィス
• 事務所を兼ねる自宅
• 事務所
• 営業所
• 店舗
• 倉庫、工場
• 土地
• 車、飛行機
• 機械設備

それぞれをリースバックする例を見ていきましょう。

戸建て住宅のリースバック事例とメリット

戸建て住宅を戸建て住宅のリースバック例は多く、高齢者は特に持ち家率が高いです。しかし、家は所有していても現金にはなりません。それどころか所有していることで維持費や税金がかかります。

なぜ家を売却するのかというと、以下のような理由が挙げられます。

• 住宅ローンの支払い
• 開業資金
• 子供の教育費
• 老後の生活費
• 入院費、医療費
• 遺産

リースバックを行うと、持ち家を売却して、資金を得られます。
そして、具体的には下記のようなメリットが挙げられます。

• 金融機関からの融資は断られても使える
• 家を売却したことを近所の人に知られない
• 自宅を売って新たな居住地を探す必要がない
• 子供を転校させないで済む
• 使い慣れた住居に住み続けられる

資金は任意の目的に使用でき、賃貸借契約を結ぶことで、金融機関からの融資が断られた場合でも資金を利用でき、家を売却したことが近所に知られることもありません。

自社ビルのリースバックで資金調達する方法

リースバックできる建物としては企業が所有する自社ビルなどがあります。企業が自社ビルをリースバックするのは、事業資金が必要になったのに銀行から借り入れを断られてしまった場合などです。経営が悪化したり、新たな事業投資をしたい場合は資金が必要になります。そのようなときにリースバックをすると、まとまった現金を受け取ることができます。本社ビルを一旦売却することになるため、売却益になるのです。リースバックでは最短で2週間から1ヶ月で資金を手にすることができ、早急に資金が必要になっても対応することができます。また、申し込みをする際に年齢や収入の面で制限が少ないため、広く利用しやすい仕組みとなっています。
自社ビルをリースバックするメリットは、ビルをこれまで通りに利用できることです。リースバックではビルを賃貸として利用し続けることができるので、移転する必要はありません。本社機能を変えることなく、事業を続けながら資金を調達することができるのです。外見上も以前と変わりないため、資金繰りに困っていたのだとしてもその事実を取引先に知られることはありません。所有権を手放すことで自社ビルの管理費を支払う必要がなくなり、コストの面でもメリットがあります。

さらに、一時的な資金需要を解決し、もし資金が集まったときには自社ビルを買い戻して所有権を取り戻せば良いのです。

倉庫・工場のリースバック：資産の有効活用法

企業が所有する倉庫や工場もリースバックの対象となります。稼働していない工場や劣化してきた工場を所有しているときにはリースバックをした方が資産を有効活用できるでしょう。
工場をリースバックする場合にも、その流れは他の資産をリースバックするときと同じです。リースバック業者に依頼をし、査定を受けて、契約を結ぶのです。しかし、全てのリースバック業者が倉庫や工場を扱っているとは限りません。対象の物件を制限している場合があるので注意が必要です。

倉庫や工場をリースバックするとコストを削減することができます。まず、資産を所有していると、固定資産税、都市計画税、管理維持費、管理人の人件費などといったコストを負担する必要がなくなります。さらに、工場の売却にかかるコストもかかりません。売却や撤退のために工場を解体しようとすると、そのためにもコストがかかってしまいます。解体にかかる費用は1坪当たり25,000円〜40,000円で、なかなか負担が大きいです。 また、工場を売却する際には土地を浄化してから明け渡す必要があります。工場を利用していると、化学物質などが原因で土壌が汚染されてしまう可能性があります。土壌調査を行い、浄化作業をする必要があります。売却の際にはそのための費用もかかります。しかしリースバックであれば工場を解体する必要がないため、このようなコストを負担せずに済むのです。

ホテルのリースバックが増加する理由と成功事例

リースバックができる建物にはホテルも含まれます。ホテルのリースバック事例は、新型コロナウイルスの影響で増加しています。新型コロナウイルスが拡散しないように移動に制限がかけられた結果、旅行先でホテルに滞在をする機会が減ってしまったのです。その経営難を乗り切るために、リースバックによって資金調達をしているのです。
ホテルがリースバックをする目的は経営状況の改善の他にも、設備投資といった目的があります。ホテルをリースバックすることで得た資金を設備投資に回せば、より魅力的なホテルをつくることができます。破損部分を修復したり、改装を施したりすることで、集客につながるでしょう。そうすれば、経営状況が実際に改善されていきます。
資金面で余裕が出てくればその頃にはホテルを買戻し、所有権を取り戻すことも可能です。

老人ホームのリースバックが提供する安心と利便性

老人ホームもリースバックできる建物の一つです。老人ホームのリースバックでは、所有する老人ホームを業者に売却するか、土地をリースバックしてその土地に老人ホームを建設することが可能です。土地のリースバックは「建設協力金方式」とも呼ばれます。もし建設協力金方式によって老人ホームを建設する場合にはハウスメーカーかゼネコンに相談しましょう。
老人ホームをリースバックするメリットは入居者や従業員を守れる点です。リースバックでは一度老人ホームを売却するにも関わらず、これまで通りに運営していくことができます。移転する必要がないので入居者はこれまで通りの生活を送ることができ、従業員もこれまで通りに働くことができます。

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建物をリースバックすることで得られる4つのメリット

建物をリースバックすることには、以下のような共通のメリットがあります。

売却した後も資産を使い続けられる

リースバックでは、資産を売却した後もその資産を使うことができます。これは一般的な売却との大きな違いです。売却してしまうと、再度自分の手に戻すことは難しいです。
また、移転に伴うコストを負わずに済むというのもリースバックのメリットです。

まとまった資金を一括で受け取れる

リースバックをすればまとまった現金を一括で受け取ることができます。さらに、リースバックで得た資金は好きな用途に使うことができます。融資を受ける際の審査や計画書などの提出は必要ありません。このようにリースバックは誰にでも広く利用しやすい仕組みとなっているのです。

資産の買い戻しができる

リースバックでは一度売却した家を買い戻すことができます。一度は所有権を手放すことになってもいずれ買い戻すことができるなら、資産を売却することへの抵抗感が少なくなります。つまりリースバックは一時的な資金需要があるときには特に役に立つ仕組みなのです。

不動産を所有するコストが軽減される

リースバックの仕組みを利用すれば、不動産を所有していることでかかる負担がなくなるというメリットがあります。不動産を所有していると、固定資産税や都市計画税などの税金や、修繕費、維持費、火災保険料などの費用を負担することになります。
これらにはお金だけでなく管理のための手間もかかります。しかし、リースバックをすると資産の所有権がなくなるため、そのような手間や費用がかからなくなります。利用者が毎月支払うものは家賃のみで済むのです。支払う金額が減少し、一定になることで支出の計画を立てやすくなります。さらに、災害や地価の下落といった影響を受けることもないのです。

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まとめ：リースバックを活用した資産運用のポイント

今回は、建築物や建物に対してリースバックが可能かどうかについて説明しました。リースバックではさまざまな資産を扱うことができ、建物に対しても利用できます。建物の種類には例えば、戸建て住宅、マンション、オフィス、自社ビル、倉庫、工場、ホテル、老人ホームなどがあります。
しかし、倉庫や工場といった特殊な資産はリースバック業者によっては扱ってもらえない場合があります。一般的な不動産会社に相談に行ってしまうと戸建て住宅やマンションに特化した業者である場合があります。リースバックをするときには、自分が売却しようとしている物件を対象としているリースバック業者を探してから相談に行くようにすると確実です。
みなさんも何か有効活用できていない建物を所有している場合はリースバックを検討してみてください。

記事執筆・監修

エキスパート職 山口智暉

• -資格-

  宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士

• -経歴-

  株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
  東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
  株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
  リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける