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2023/09/29代位弁済の仕組みとは？リースバックで借金解決の新手法
- リースバック
「代位弁済」という言葉を耳にしたことはありますか？借金や家賃の滞納がない人には、あまり馴染みのない言葉かもしれません。「代位弁済」とは、借金を返済できなくなった場合に、金融機関を保護するための救済措置です。
今回は「代位弁済」とはどのようなものなのかについて説明していきます。
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-資格-
宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士
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-経歴-
株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける
Contents
住宅ローンを借りるときに保証人は必要か
住宅を購入する際には、通常、住宅ローンを利用します。ローンを借りる流れは、まず申し込みをし、審査に通過すれば契約を結ぶだけです。住宅ローンを借りる際に保証人が必要だと考える人も多いかもしれません。保証人とは、債務者が返済できなくなったときに代わりに返済の義務を負う人のことをいいます。貸した資金を回収できないという金融機関のリスクをなくすために保証人を立てます。それでは、住宅ローンを借りるときには保証人は必要なのでしょうか。
実際には、不動産を購入する際に保証人を立てる必要は基本的にはありません。なぜなら、住宅ローンでは購入した家を担保にすることができるからです。債務者の返済が滞ったら住宅を売却して、その代金をローンの返済に充てるのです。
ただし、保証人が必要な場合もあります。それは、借主に家賃の支払い能力がないと見なされる場合です。どのような場合に家賃の支払い能力がないと見なされるのか、具体的には以下のようなケースです。
- 収入が不安定な場合
- ローンを抱えている場合
- 1ヶ月の家賃負担が10万円を超えている場合
- 生活保護を受給している場合
- 収入の割に家賃が高い場合
- 家賃保証会社の審査に落ちてしまった場合
- あまりにも高齢で、十分な資産がない場合
保証人になれる人とは
住宅ローンを借りる際には原則保証人は必要ないけれど、場合によっては必要になることもあるということがわかりました。保証人は親や兄弟姉妹に頼むことが多いです。しかし、保証人が必要な場合でも、どうしても保証人になってくれる人が見つからない場合もあるでしょう。保証人となれる人には、契約者の2親等以内の親族であること、高齢でないこと、安定した収入があることなどの条件があります。さらに、親族であっても親が高齢で支払い能力がない場合や、海外に住んでいる場合などは、その人を保証人にすることができません。しかし、そのようなときも諦める必要はありません。なぜなら「保証会社」に頼ることができるからです。保証会社に保証料を支払うと、保証人代わりになってもらうことができるのです。
保証会社とは
保証会社とは、ローンの支払いができなくなった際に、債務者に代わって返済を行う機関のことです。保証料を支払っておくことで、支払いが滞った際に借金の肩代わりをしてくれます。しかし、それで債務者の支払い義務がなくなるわけではないので注意が必要です。
保証会社は自分で選ぶのではなく、ローンを借りる際に金融機関から指定されることが多いです。 保証会社には、契約時に家賃の50%〜100%を保証料として支払う必要があります。さらに、1〜2年ごとに約1万円の更新料がかかります。保証料や更新料は保証会社によって異なります。
保証人ではなく、保証会社を利用するメリット
住宅ローンを借りる際には保証人と保証会社のどちらを利用すると良いのでしょうか。保証会社を利用するメリットの一つは、万が一の場合に友人や親族に迷惑をかけずに済む点です。保証人は多くの場合、親族に依頼することになります。もし住宅ローンを支払えなくなってしまったら、保証人が支払わなくてはならなくなってしまうのです。住宅ローンは高額であるので、親族に迷惑をかけることになってしまい、信頼関係が壊れてしまうかもしれません。 一方で、保証会社の利用には保証料がかかるデメリットがあります。保証人を立てるのであれば料金はかかりません。しかし、保証会社を通すと、保証料と更新料がかかってしまいます。金銭的な負担を第一に優先するのであれば、保証人に依頼した方が良いでしょう。
代位弁済とは
それでは、「代位弁済」とは、何なのでしょうか。
代位弁済とは、保証人や保証会社が債務者に代わってローンを返済することです。
例えば、住宅ローンを借りた場合、債務が発生します。その際に保証人や保証会社を立てると、彼らは共同債務者として扱われます。共同債務者は、債務者が住宅ローンを支払えなくなった場合に、債務者に代わって債務を返済することになります。それによって債権が住宅ローンを借りていた金融機関から、共同債務者に移行します。この、債務権が移動するまでのことを代位弁済といいます。
代位弁済が行われても、債務者の支払い義務が消えるわけではないので注意が必要です。そのため、この代位弁済によって得をしているのは債務者ではありません。代位弁済によって守られるのは金融機関なのです。金融機関が融資した分を返済してもらえずに困っているところに保証会社が債務者の肩代わりをすることで、金融期間は融資代を回収することができるのです。このように、代位弁済とは債務者ではなく、金融機関を守るための仕組みなのです。
代位弁済の流れ
続いて、代位弁済の流れを説明します。 まず、借金の返済が滞納すると、貸し手から電話や督促状で支払いが催促されます。
それでも返済の意思が示されないまま約3ヶ月が経過すると、代位弁済が実施されます。保証会社が債務者の代わりに借金を支払います。それによって債権が金融機関から保証会社へ移行します。これが代位弁済です。
この際、金融機関から代位弁済が行われた旨の通知が届きます。また、保証会社からも代位弁済をしたという通知が事後報告のタイミングで送られてきます。そのため、気が付かないうちに代位弁済が行われていたということになる場合もあるのです。その後、債務者は金融機関からではなく、保証会社からの督促を受けることになります。その後は、保証会社と相談をして、今後の返済について話し合います。もし今度も支払いを滞納した場合は、資産が競売にかけられることになってしまいます。
代位弁済すると発生するデメリット
代位弁済をすると次のようなデメリットが発生してしまいます。
一括で返済しなくてはならない
代位弁済によって保証会社に支払ってもらった金額は一括で返さなくてはなりません。金融機関に対して一度支払いが困難になった人なのに、一括で支払うための資金を用意しなくてはならないというのは非常に難しいことであると予想できます。そのため、保証会社に相談をすれば分割払いで対応してくれることがあります。
さらに、代位弁済の後に支払わなければならないのは借金の分だけではありません。返済が遅れた日から「遅延損害金」というものが加算されていくのです。つまり返済が遅れれば遅れるほど返済の額は少しずつ増えていくことになってしまうのです。
保証人にも支払い義務が発生する
金融機関から借金をする際に保証人を立てていた場合は、保証人も共に支払いの義務を負うことになります。保証会社に相談したり、保証人を頼ったりしても支払えなかった場合は、最終手段として財産を差し押さえられてしまうことになります。
ブラックリストに載ってしまう
代位弁済後に返済することができたとしても、一度家賃の滞納をしたことで自分の信用に傷がついてしまいます。代位弁済が行われてから5年間はブラックリストに載ってしまいます。
また、しばらくはクレジットカードの利用ができなくなったり、今後また金融機関から融資を受けることが難しくなったりという制限がかかってしまいます。
代位弁済後にリースバックをする場合の注意点
これが代位弁済の仕組みでした。代位弁済が行われてしまうと、たくさんのデメリットがあります。そして、代位弁済後に保証会社に返済していくのはなかなか難しそうだということがわかりました。どうにかして返済を楽にする方法はないのでしょうか。
実は、代位弁済の後にリースバックをすることができます。もしリースバックができれば、家の売却金額で借金を返済することができるようになるかもしれません。
リースバックをするまでの手順としては、まず保証会社に許可を取って自宅を任意売却する必要があります。
（任意売却について知りたい方はこちらの記事を参考にしてください。）
もし保証会社の許可が降りなかった場合はリースバックをすることができません。
しかし、保証会社の許可が降りたとしても、代位弁済後のリースバックは成功する確率が低いです。さらに、代位弁済後にリースバックをすることができた場合にも、また借金をしてしまう可能性があります。それは、リースバックした家の家賃です。リースバック後は家賃を支払っていくことになります。この家賃を支払う能力がなければリースバックはおすすめできません。それは、もしこの家賃の支払いもまた滞納してしまったら、また返済のための資金繰りをしなければならなくなってしまうからです。永遠に借金の連鎖から抜け出せなくなってしまうのです。
まとめ
代位弁済とは、債務者がローンを返済できなくなった場合に保証人が返済を肩代わりすることで、金融機関から債権を譲り受けるまでの流れのことをいいます。代位弁済後に債務者は返済の義務から解放されるのではなく、保証人から一括返済を求められるようになるのです。代位弁済が行われると、一括で返済することを求められたり、ブラックリストに載ってしまったりといったデメリットがあります。
代位弁済が行われた際には解決策の一つとしてリースバックをすることも可能です。しかし、必ず成功するとは限りません。そのため、そもそも代位弁済が行われないで済むように、家賃や住宅ローンは滞納することなく支払うようにしましょう。また、滞納せずに済むように、資金を計画的に使うことが大切です。
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-資格-
宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士
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-経歴-
株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける
