【必見】リースバックで退去するときの原状回復義務と費用

普通、賃貸している家を退去するときには原状回復することが必要となります。それは、次にその家を賃貸する人がその物件を気持ちよく使えるようにするためです。もし部屋にカビが生えていたり、ペットの引っ掻き傷があったりしたら、その家には住みたくなくなってしまいますよね。
リースバックの場合も家を賃貸として使うことになりますが、退去の際には原状回復をする必要があるのでしょうか。その場合、原状回復にかかる費用は誰が負担するのでしょうか。今回は、リースバック物件から退去するときの原状回復に関して説明していきます。

退去までの流れ

リースバックでは、持ち家を売却後、賃貸契約を結んで住み続けることができます。賃貸契約の期限はだいたい2〜3年であるケースが多いです。契約期間が終了した後は多くの場合、退去をすることになります。退去とは、リースバックで賃貸契約していた家を出ていくことです。退去のタイミングには、契約の途中、契約が切れるとき、強制退去の3パターンがあります。
退去を決めたら、まずリースバック業者に退去の意思を伝えます。基本的には退去をする日の約1カ月前までに担当者に伝えることになっています。続いて、引越しの準備をします。引越しには新居探しや荷造りなどが必要となります。また、退去の際には自分の私物を置いたままにはできないため、引っ越すまでに家の中の片付けをします。退去する際には、つぎのように部屋を片付けましょう。

【退去までにするべきこと】

• 私物を片付ける
• 不要なものは処分する
• 部屋をきれいにする（掃除機、雑巾掛け、窓ガラスを拭くなど）
• 換気扇、水回り、排水口、エアコンのフィルターの清掃

そして、現在契約している電気、ガス、水道を解約します。退去の当日には鍵を担当者へ返却します。これが退去までの流れです。

リースバック退去の理由とタイミング

リースバックでは契約期間が決められており、契約が切れたら今の家から退去をすることになります。しかし、その他の理由でも退去に踏み切ることがあります。退去をするケースには次のようなものがあります。

契約期間が終わったとき

契約期間が終わったときには退去をすることになります。しかし、それは再契約ができないためだとは限りません。再契約の際には家賃を値上げされてしまうなど、契約内容が悪くなってしまうことがあるためです。そのため、契約期間が切れる際には再契約はせず退去をするケースがあります。

今より条件の良い、住みたい物件を見つけたとき

今より条件の良い、住みたい物件を見つけた場合は、契約期間中でも退去をすることができます。リースバックでは家賃が高めに設定されるため、周辺にある物件の方が家賃が安いということもあり得ます。もしより家賃が安く、良い条件の物件が見つかったら、退去をするのも選択肢のうちの一つです。

家賃の支払いが困難になってきたとき

家賃の支払いが困難になったら、早めに退去をした方が良いかもしれません。リースバックでは家賃が割高であるため、契約期間が延びれば延びるほど家賃の負担が嵩んでいくことになります。さらに悪いことに、家賃の支払いが滞ると、強制退去となり、家を追い出される可能性があります。

家を買い戻すことはないと思ったとき

リースバックでは、家を買い戻すことができるのがメリットのうちの一つでした。しかし、家を買い戻す際の費用は安くはありません。家を買い戻すことがないと思った場合は早めに退去をした方が金銭的な負担を減らすことができます。なぜなら、その間にも家賃の負担は積もり積もっていくからです。
リースバックでは、このような場合に退去をすることがあります。退去の仕方やルールに関しては、リースバック業者と締結した契約の内容によって異なります。もし退去に関して何か疑問点があれば、リースバック業者に確認してみる必要があります。

リースバックにおける退去に関して、メリットやデメリットなどについても知りたい方はこちらを参照してください。
⇒ 【リースバックの退去の仕方】〜退去の際に必要な手続きをわかりやすく解説

原状回復とは

リースバックでは原状回復が必要なのかを知るために、まず「原状回復」について確認しておきましょう。
「原状回復」とは、家の借り手が退去する際に家をきれいにしてから出ることです。生活する中で、家には傷や汚れがついてしまいます。それが持ち家であればあまり問題はないかもしれませんが、それが賃貸物件である場合は今後その家に住む人に影響を与えてしまいます。さらに、賃貸物件にあまりに大きな損傷を与えていた場合、つぎの入居人を探しにくくしてしまうかもしれません。そうならないために行われるのが原状回復です。原状回復とは、生活中についた汚れや傷を修復することを指します。賃貸物件では退去の際には必ず原状回復をしなければなりません。原状回復の義務が発生する汚れや傷には

• 日焼けしてしまった壁
• 壁に飾った絵画の跡
• 変色した畳
• カーペットのへこみ
• 引越しの際についた傷
• タバコによる汚れ
• ペットがつけてしまった傷s
• 食べ物をこぼしたシミ
• かび

などのものがあります。このような傷や汚れを過失で作ってしまった場合、原状回復義務が発生してしまうことがあります。しかし退去するときに、入居前と同じくらい、またはまるで新品のようになるまで修復する必要はありません。原状回復というと、全く元通りにするというイメージがあるかもしれませんが、そうではありません。実際には、借り手の故意や過失でできた傷や汚れのみを修復すれば良いのです。普通に生活していることでできてしまった傷を直す必要はないのです。もし家主がそのような傷を直したいと思った場合は、そのためにかかる費用は家の所有者が負担することになります。つまり、利用者は自分の故意や過失でできた傷や汚れだけを修復すれば良いのです。
退去人は金銭的な負担をどこまで負う必要があるのかという境界線はわかりにくいかもしれません。退去をする際には不動産業者に契約内容を確認しましょう。

リースバックでは原状回復をする必要があるのか

リースバックによって資金を得た後、契約が切れたら再契約をするか、退去をすることになります。もし退去をすると決めた場合、原状回復は必要なのでしょうか。
結論としては、リースバックでは原状回復を行う必要はありません。その理由は、入居者が退去後、建物を解体し、更地にして取引を行うことが多いためです。結局家をなくしてしまうので、家の中をきれいにする必要がないのです。
一方で、家を壊すために、家の中に私物を置いたまま退去をすることはできません。家を解体する際に邪魔になってしまうためです。

リースバックでは原状回復費がいくら必要か

リースバックでは退去後に家を解体することが多く、原状回復を行う必要はありません。そのため、退去者が原状回復費を負担する必要はありません。
しかし、家を解体せずに別の入居者が入る場合は、入居時の敷金から原状回復代が支払われることになります。
つまり、退去者が負担する原状回復費用は、事前に支払った敷金のみです。敷金はだいたい家賃1カ月分くらいであることが多いです。 さらに、退去後に家が解体される場合は、敷金の支払いも不要になることがあります。
このように、リースバックでは原状回復費にはほとんどお金がかからないということがわかります。

原状回復に関する相談例

原状回復について過去にあった相談の例をご紹介します。

原状回復の意味が誤っているケース

原状回復として、入居当初の状態に戻すことを求められることがあります。しかし、原状回復とは入居当時の状態に戻すことではなく、過失によって作ってしまった傷を直すことです。たとえ貸し手が「原状回復とは入居当時の状態に戻すことだ」と言い張っていても、言われた通りに負担をする必要はありません。

リフォーム代を請求されてしまうケース

そもそも古い物件に住んでおり居住者の責任ではないにもかかわらず、修繕のための費用を請求されるケースがあります。この場合、修繕が必要な理由は、居住者の過失ではなく、生活による消耗です。このような場合、退去者に原状回復義務は発生しません。

過剰に支払いを依頼されるケース

何かの一部を過失によって汚してしまった場合に、統一性を持たせるために全ての修繕を求められるという事例があります。具体的には、カーテンの一部を汚してしまった際に、「部屋中のカーテンを全て買い替えないと統一性がなくなる」と言って全てのカーテンの買い替え代を請求してきたということでした。このような事例の場合、修繕費用を負担する必要があるのは、過失で汚してしまった一部の分だけで良いのです。

契約書に記載されているケース

リースバックでは、原状回復費の負担は必要ない場合が多いです。しかし、契約書に「原状回復費はどのような場合でも退去者が負担する」という内容が記載されていることがあります。契約内容にこのような特約があっても無効となる場合もあります。しかし、契約内容については、締結するときによく気をつけるようにしましょう。

リースバックに関する相談先

リースバックに関するトラブルがあった場合は、下記の連絡先に電話してみてください。相談には無料で対応してくれるし、個人情報が漏れることはありません。専門の担当者から、適切なアドバイスをもらうことができるでしょう。

・消費生活センターの連絡先
【消費者ホットライン】
電話番号　188
【国民生活センター】
電話番号　03-3446−1623（平日　10時～12時、13時～16時）
電話番号　188（土日祝日、10時～16時）

・独立行政法人国民生活センターの連絡先
【独立行政法人国民生活センター】
電話番号　03-5475-1979
月曜日から金曜日　10時～12時　13時～16時（年末年始、祝休日を除く）

まとめ

賃貸住宅では、生活中の消耗ではなく個人の過失があった場合に、原状回復をする必要があります。一方リースバックでは、入居人の退去後には家を解体してしまうことが多いため、原状回復をする必要はないということがわかりました。 また、原状回復費という名目で不必要なほどに支払いを要求されたというトラブルもいくつか報告されています。不動産業者に求められたからといって、必ずしも鵜呑みして支払う必要はありません。不動産会社に支払いすぎないためにもリースバックの原状回復についてよく理解しておくことが大切です。しかし、原状回復についての対応は不動産業者によって違うため、契約内容をよく確認することが必要です。


【参照】
東京都住宅政策本部「賃貸住宅トラブル防止ガイドライン」
https://www.juutakuseisaku.metro.tokyo.lg.jp/juutaku_seisaku/tintai/310-9-jyuutaku.pdf