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2023/09/29リースバック住み替えの場合はどうなる？
- リースバック
みなさんは家を住み替えたことはありますか。
家を住み替える際には、現在の家を売却することと、新しい住居を購入というという２つの手続きが必要となります。
この２つはどのようなタイミングで行えば良いのでしょうか。
今回は住み替えの手続きやメリット、デメリットについて学んでいきましょう。
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-資格-
宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士
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-経歴-
株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける
Contents
住み替えとは？基本的な定義と方法
そもそも「住み替え」とはなんでしょうか。
住み替えとは、住んでいる住居を変えることです。
住み替えにはさまざまなパターンがあります。
例えば、
- 今の家を売却して住宅を新しく購入する
- 今の家を売却して賃貸物件に住む
- 賃貸物件を売却して住宅を新しく購入する
などのケースがあります。
住み替えをする理由とそのタイミング
それでは、人々はどのような理由から住み替えをするのでしょうか。
例としては次のようなものなどがあります。
- 結婚したとき
- 出産によって同居する家族の人数が増えるとき
- 子どもが独立して同居する家族の人数が減るとき
- 歳をとったとき
- 仕事の影響（就職、転勤、転職、退職、定年など）
- さまざまな理由から住宅ローンの支払いが難しくなってきたとき
- 生活パターンや価値観に変化があったとき
- より住みやすいところに引っ越したくなったとき
このように、ライフスタイルに何かしらの変化があったときに住み替えを検討する人が多くなるようです。
【住み替えの手続き】売却と購入のベストタイミングとは
続いて、住み替えの方法とその手続きについてご紹介します。
住み替えの手続きには「買い先行」と「売り先行」の2つの方法があります。
「買い先行」は新居を先に探しておくもので、「売り先行」は持ち家を先に売るだという違いがあります。
それぞれについてもう少し詳しくみていきましょう。
【住み替えの手続き】「買い先行」とは
まず買い先行についてです。
買い先行とは、今の家を売るよりも先に新しい家を購入することです。
新居を先に購入するということは、今の家を売却して得られる資金を使用せずに家を購入することを意味します。
つまり、十分な資金があり、現金から新居の購入資金を確保できる人に適した住み替え方法です。
買い先行のメリットとは
まず、買い先行のメリットについてご紹介します。
買い先行のメリットには、次のようなものがあります。
- 時間をかけて新居を探すことができる
- 現在住んでいる家から新居に直接引っ越すことができる
買いて先行の場合は、家を売る前に新居を決めることになります。そのため、急いで家を探さずとも居住場所に困ることはありません。
そのため、時間をかけて新居を探すことができるのです。
さらに、新居が決まるまで現住居から引っ越す必要がないため、新居に直接引っ越すことができます。
これにより、引っ越しは1回で済みます。売り先行の場合は2回の引っ越しが必要になるため、この点で買い先行の方が楽です。
買い先行のデメリットとは
買い先行にはデメリットも存在します。
買い先行のデメリットには、たとえば
- 現在の家の売却金に頼らずに新居の頭金を用意する必要がある
- 現在の家を売却するまで、新居と現在の家の２つの住宅ローンを払いことになってしまう
- 現在住んでいる家に住宅ローンが残っていると融資をしてもらえなくなる
というようなものが挙げられます。
【住み替えの手続き】「買い先行」の流れとは
次に、買い先行の流れについてご説明します。
まず、買い替えの検討に入ったら物件探しをし、物件の見学に行きます。
それと同時期に自宅の売却手続きも始め、売買契約を交わします。またそれと同時期に、新しく買う住居の売買契約を締結します。
新居に関して、売買契約を結びます。支払えなさそうであればローンを組みます。
家を売却した分の代金を受け取ります。新居の購入に関して、代金を支払います。
そうしてやっと新居に引っ越しをするのです。
買い先行の場合の住み替えはこのような順番で進んでいきます。
【住み替えの手続き】「売り先行」とは
続いては、売り先行の仕組みについてご説明します。
売り先行とは、買い先行とは反対に、先に現在の住居を売ってしまい、その後に新たな新居を購入するという仕組みのことです。
つまり、「売り先行」ではまず仮住まいに引っ越し、その後に持ち家を売却する必要があります。
先に持ち家を売却しているので、現在の持ち家の売却金を、新居を購入するための資金として利用することができます。
売り先行のメリットとは
売り先行のメリットは、おもに次の２点です。
- 持ち家の売却に時間をかけることができる
- 新居の資金を家の売却代金から確保できる
売り先行では住宅ローンを2つ支払う必要がないため、資金管理が容易になります。
そのため、より良い条件で家を買い取ってくれる不動産業者をじっくりと探すことができます。
成功すれば、より高く家を売却し、資金に余裕を持って新居を購入できます。
売り先行のデメリットとは
売り先行のデメリットには次の２つあります。
- 引っ越しを２回しなければならない
- すぐに新居を探さなければ仮住まいが長引いてしまう
売り先行では新しい家を決める前に現在の家を売却してしまうので、仮住まいを探しておかなければなりません。
今の家から仮住まいへ引っ越し、さらにその後に新居へ引っ越すことになるため、2回引っ越さなければならないのです。
これにより、手間や時間、引っ越し費用が増加するデメリットがあります。
また、新居が見つからない場合、仮住まいに長期間住むことになり、落ち着かない可能性があります。
リースバックを利用した住み替え成功事例：Aさん（仮名）の場合
Aさん（仮名）は、愛着のある家ではあったけれど、交通の不便さと、自身の高齢化から、転居を希望していました。
しかし、十分な資金はないため、家の購入は難しい状況でした。
そこでリースバックをすることにしました。
それによって転居のための資金を獲得することができました。
Aさんはリースバックをしたことで、住み替えの際に引っ越しを２回せずに済ませることができました。
なぜなら、リースバックでは賃貸契約を結ぶことでこれまでの住居を利用し続けることができたからです。
そのためAさんは新しい住居に移るまでリースバック契約を利用しました。
そして、住居を見つけた後に、余裕を持って新居へ引越しをすることができました。
このように、住み替えの際にリースバックを利用すると、家を住み替える際に２回引っ越すという手間を省くことができるのです。
住み替えの際に気をつけるべきポイント
それでは、家を住み替える際にはどのようなことに気をつけなければならないのでしょうか。
以下にいくつかの注意点を述べておきます。
１住宅ローンの残高や住み替えのタイミング
まず、住宅ローン残高を確認する必要があります。 今の家の住宅ローンが残っている場合に住み替えを検討すると、住宅ローンを２棟分支払うことになってしまいます。
２棟分の家賃を本当に払っていくことはできるでしょうか。
家賃を支払えなくなってしまったら、強制退去や自己破産ということになってしまうかもしれません。
住宅ローンの残債がない状態で住み替えることが理想です。
住み替えのタイミングが本当に適切かどうかを十分に検討する必要があります。
２引っ越しの際にかかる諸費用に注意
住み替えを検討する際には、引っ越しの際にはいくらかかるのかに注意する必要があります。
みなさんは引っ越しの際にはどのような費用がかかるか理解していますか。
引っ越しには予想以上の費用がかかることがあります。
引越しにかかる費用としては例えば、抵当権を解除するのに係る費用、仲介手数料、契約のための印紙代、引っ越し費用、その他手数料などがあります。
住み替えには家の購入代金以外にも費用がかかります。これらの費用を理解し、支払い可能であることを確認してから住み替えを検討しましょう。
３どの不動産会社に依頼するかを慎重に選ぶ
住み替えを依頼する際にはしっかりと不動産会社を見て選びましょう。
過去に住み替えの経験がある不動産業者は、豊富な情報を提供し、手続きをスムーズに進める可能性が高いです。
【まとめ】リースバックを活用して効率的な住み替えを実現する方法
いかがでしたか。
家を住み替える際には買い先行と売り先行という２つの手続きの順序があり、そのメリットやデメリットをご説明してきました。
住み替えのタイミングは人それぞれであり、リースバックと組み合わせて利用するともさらに有効に活用することができます。
家の住み替えを検討した際にはぜひ参考にしてみてください。
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-資格-
宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士
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-経歴-
株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける
