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2025/11/28リースバックの国土交通省ガイドラインとは？トラブル防止のポイントを解説
- リースバック
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-資格-
宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士
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-経歴-
株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける
Contents
リースバックに関する国土交通省の最新ガイドライン
リースバックの利用者は個人・法人問わず増加しています。この背景には国の取り組みが影響しています。実際、国土交通省のウェブサイトでは、
「国土交通省では、住宅の『リースバック』について、消費者が柔軟な住まい方の一つとして安心して活用できることを目指して、適切な活用方策や留意点等をガイドブックとして取りまとめます。」と記載されています。
国土交通省の住宅局および不動産・建設経済局は、リースバックのガイドブック作成に向けて検討会を開催しています。
2021年12月13日に、第1回「消費者向けリースバックガイドブック策定検討会」が開催され、2時間にわたって議論が行われました。
検討会は、弁護士、不動産流通団体、学識者、消費者アドバイザーなど9名の検討会の内容は直接見ることはできませんが、国土交通省のホームページで後日公表される議事概要から確認できます。
この検討会は合計で3回開かれる予定となっています。
今後の2回についての開催概要は、国土交通省のホームページを確認する必要がありそうです。
リースバックガイドラインの完成予定と今後の進展
実は、リースバックのガイドラインは2019年頃から検討が始まっており、現在もガイドブックは完成していません。ガイドブックは当初2020年度中に完成予定でしたが、遅れが生じているようです。
ガイドラインの目的は、消費者および不動産業者が安全にリースバック取引を行えるようにすることです。現状では、リースバックは必ずしも安全な取引方法とは言えません。その理由は、リースバックに関する正しい知識が十分に普及していないためです。
日本におけるリースバックの認知は2010年以降で、歴史が浅いため、消費者および不動産業者にとって十分な知識がない場合が多いのです。それにもかかわらず、リースバック取引は増加しています。
そのため、リースバックが利用しやすく、利用者にとってわかりやすい制度にするため、ガイドラインの作成が決定されました。
国土交通省が定めるガイドラインにより、リースバック手続きを明確化し、業者間での大きな差異をなくすことが目指されています。
実際、国土交通省の予算案には数千億円が計上され、これを元にガイドラインが作成されます。このように、政府は戸建て住宅を活用した空き家対策に力を入れていることがわかります。
2021年12月に開かれた第1回の検討会に続いて、合計3回の検討会を開いた後、それらをもとにガイドブックが作成される予定となっています。
国土交通省がリースバックガイドラインを作成する背景
国土交通省がガイドライン作成を進める背景には、2016年に閣議決定された住生活基本計画があります。
住生活基本計画は、現在の社会状況を踏まえて、2025年までの国民の住生活に関する目標を掲げたものです。
住生活基本計画とは？リースバックとの関連性
まず、少子高齢化問題が主要な課題として挙げられています。
高齢者の人数は2020年には1419万人でしたが、2025年には2179万人にまで増加することが見込まれています。そのため、住生活基本計画では、高齢者が安心して生活できる環境づくりが目指されています。
次に、空き家問題が増加していることが挙げられています。これには世帯数の減少や人口減少が起因していると考えられます。空き家の増加は、治安、衛生面での問題も誘発するため、各自治体でも問題視されています。
しかし現在の日本では、使用されていない住宅を改修、リフォームして再利用するといった流れがうまくできていないのが現状です。
空き家を介護施設や宿泊施設に改装して再利用したりすると、より国民生活の質が上がることでしょう。
また、人口の減少や少子高齢化によって、地域のつながりが薄れていることも懸念されています。そのため、住民生活の計画によって地域の拠点を創造することが目指されています。
このような社会背景のもと、住生活基本計画の一つとして、リースバックが推進されているのです。
国土交通省のリースバックガイドラインがもたらすメリット
不動産の有効活用促進
住生活基本計画にも記載されているように、国土交通省は空き家対策を推進しており、不動産の有効活用を図っています。
その取り組みの一つとしてリースバックが推進されており、国土交通省のウェブサイトでは、このように説明されています。
“「リースバックとは、所有している資産を第三者に売却し、その後、第三者とリース契約を締結することで、それまでと同じ資産を利用し続けることを可能にする取引手法」”
リースバックは不動産の新たな利用方法として注目されています。
国土交通省がガイドラインを定めることによって、よりリースバックが利用しやすくなれば、現在空き家となっている家を取引したり、老後の資産整理で家を売却したりする人がますます増加することが予想されます。
そうすれば、不動産を有効に活用することができるようになるでしょう。
悪質業者による被害削減
リースバックには良い事例ばかりではありません。 トラブルの事例も報告されており、国土交通省のホームページでも注意喚起がなされています。トラブルに関しては特に、高齢者が被害にあったというケースが多いようです。消費生活センターなどには高齢者からのリースバック取引に関する相談が報告されています。
トラブルの原因の一つには、リースバックという仕組みの認知度があまり高くないことが挙げられます。リースバックが世間に広まってきたのは、ここ10年くらいの出来事であり、仕組みや契約内容については業者側も利用者側も理解しきれていない場合があります。何よりも、リースバックについては国土交通省によるガイドラインさえ未だ完成していないほどなのです。
それにもかかわらず、リースバックの手続きは簡単ではないため、トラブルが発生してしまうケースがあるようです。
また、仕組みがよく理解されておらずガイドラインも存在しないことを良いことに、消費者から過剰に金銭を取る不動産業者によるトラブルもあります。
それを防ぐために、ガイドライン作りが急がれているのです。
トラブルを防ぐためのガイドラインの重要性
トラブルの原因としては、契約に際して一般化された基準がないこと、手続きの煩雑さ、消費者が契約内容を理解せずに契約してしまうことなど、様々なケースがあります。
そのなかで、過去に実際に存在したトラブルの例をご紹介します。
特に、高齢者が資産の売り手で、不動産業者が買い手となるケースでの被害が多いようです。
高齢者が自宅を売却する際に不動産業者からの勧誘が強引である
リースバックの説明を受けている際には、長時間にわたって勧誘されたり、強引な勧誘であったりすることから、本来は望まないのに契約をしてしまうことがあります。そればかりではなく、そもそも説明された内容が嘘であることもあります。
また、判断能力が低下している高齢者の方が、契約を理解しないままに締結してしまう場合もあります。その場合でも、契約のキャンセルは承ってもらえないことが多いです。
不動産業者の強引さに負け、売却契約を安価なまま取引してしまった
提案されたままに契約をした後、よく調べてみると損をしていると気づくことがあります。相場よりも安価な額で家の買取代金が設定されていることがあります。
解約を申し出たら不動産業者から違約金を請求された
望まない契約だったとわかっても、後からキャンセルすることは難しいです。もし契約の解除を許してもらえたとしても、違約金を請求されることがあります。
家を売却した後から、住宅の修理費を請求された
家を不動産業者に売却した後に、住宅の修理するべきところを指摘され、さらなる請求がくるケースも報告されています。その被害には、例えば雨漏りやシロアリなどがあります。
しかし、自宅の売却後は所有権が不動産業者に移行するため、本来は修繕費などは不動産業者の負担となるはずです。
このように、様々なトラブルの事例があります。
リースバックを利用する際には、リースバックの難点も事前によく調べておく必要がありそうです。
実際に発生したリースバックに関するトラブルとその対策
このようなトラブルに遭遇しないために、国土交通省は次のようなアドバイスを掲載しています。
- 1. 自宅を不動産業者に売却した場合、クーリング・オフはできない
- 2. よくわからないことや納得できないことがあったら、解決するまでは契約はしない
- 3.勧誘が迷惑だと思ったらきっぱりと断り、今後勧誘しないように伝える
- 4. 不安に思った場合やトラブルになった場合は消費生活センター等に相談する
国土交通省の支援によるリースバックの普及
国土交通省は「住宅ストック維持・向上促進事業」を推進しており、住宅の流通を活性化させたり、家の住み替えを促進させるような仕組みに対して支援を行っています。
その際の報道向け資料には、「国土交通省では、中古住宅・リフォーム市場の健全な発展に向け、住宅市場において良質な住宅ストックが適正に評価され、消費者の住生活に関するニーズに的確に対応できる環境の整備に取り組む事業者等を支援する『住宅ストック維持・向上促進事業』について、本日より、支援対象となる提案の募集を開始します。」と記載されています。
この事業推進にはリースバックも対象になっており、政府の取り組みがリースバックを増加させているともいえるでしょう。
【まとめ】国土交通省のリースバックガイドラインの今後
これまで、国土交通省によるリースバックのガイドライン作成に関する流れを見てきました。
少子高齢化、空き家の増加のような社会問題を背景に、国土交通省は様々な取り組みをしていることがわかりました。
今後は、早いうちにガイドラインが完成され、より安全に利用することができるようになることが予想されます。
リースバックの利用もさらに増加していくでしょう。
リースバックを安全に利用するためにわたしたちにできることは、このような国土交通省による取り組みなど、新しい情報を得ようと行動していくことです。
【参照】 国土交通省「消費者向け「リースバック」ガイドブックの策定に向けた
検討を開始します～第１回 消費者向けリースバックガイドブック策定検討会の開催～」
（令和３年12月10日）
https://www.mlit.go.jp/report/press/content/001445071.pdf
「令和２年度『住宅ストック維持・向上促進事業』の提案の募集を開始します！
～中古住宅・リフォーム市場の健全な発展に向けた先導的な民間の取組を支援～」
（令和２年３月10日）
https://www.mlit.go.jp/report/press/content/001332135.pdf
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宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士
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