マンション売却の仲介手数料はいくら？価格別の金額や諸費用をシミュレーション

マンションを売却する際、必要となる費用の中でも、譲渡所得税を除けば最も大きな割合を占めやすいのが「仲介手数料」です。自身のマンションを売却する場合、仲介手数料はいくらになるか気になる方もいるでしょう。また、この金額は値引き交渉が可能か、支払いのタイミングはいつか、仲介手数料以外にどのような費用がかかるかなど、売却を検討する上で知りたい疑問はさまざまです。

本記事では、マンション売却における仲介手数料の計算方法から仲介手数料以外の諸費用の目安まで、売却にかかる費用の全体像を詳しく解説します。

記事執筆・監修

エキスパート職 山口智暉

• -資格-

  宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士

• -経歴-

  株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
  東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
  株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
  リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける

マンション売却の仲介手数料は「売却価格×3%+6万円+消費税」が上限

マンション売却の仲介手数料は、売却時にかかる大きな費用のひとつです。宅地建物取引業法で上限額が定められており、売却価格によって計算方法が異なります。ここでは、売却価格の区分ごとの計算式とシミュレーション、改正による変更点について解説します。

400万円超の物件は「売却価格×3%+6万円+消費税」で計算

売却価格が400万円を超えるマンションの場合、仲介手数料の上限額は「売却価格×3%+6万円+消費税」という式で計算できます。 例えば、3,000万円でマンションを売却する場合、「3,000万円×3%+6万円=96万円」に消費税10%を加えて「96万円×1.10=105万6,000円」が仲介手数料の上限額です。一般的に、売却価格が高額になるほど仲介手数料の金額も大きくなります。

200万円以下・200万円超400万円以下の計算式

売却価格が200万円以下のマンションの場合、仲介手数料の上限は「売却価格×5%+消費税」で計算します。150万円で売却する場合は「150万円×5%=7万5,000円」に消費税を加えて8万2,500円が上限額です。

200万円超400万円以下の物件では、「売却価格×4%+2万円+消費税」という計算式を使用します。 300万円で売却する場合は「300万円×4%+2万円=14万円」に消費税を加えて15万4,000円が仲介手数料の上限額です。売却価格が低額な物件ほど、不動産会社の作業コストと報酬のバランスを考慮し、料率が高く設定されます。

2024年改正で800万円以下の空き家等は上限33万円に

2024年7月1日から国土交通省の告示改正により、売却価格800万円以下の空き家等（居住の用に供されていない建物・敷地）については仲介手数料の上限が33万円（税込）まで認められるようになりました。

従来は400万円以下の空き家等に限り、売主から受領できる仲介手数料の上限を19万8,000円（税込）とする特例が設けられていました。改正後は、一定の要件と事前の説明・合意を前提に、売主・買主それぞれから最大33万円（税込）まで受領できる仕組みです。

この背景には、空き家問題があります。低価格帯の物件は仲介業者にとって採算が取りにくく、取り扱いが敬遠されがちでした。 仲介手数料の上限引き上げにより、不動産会社が積極的に空き家や地方の低価格物件を取り扱いやすくなり、市場の流動性向上が期待されています。

関連記事：マンションを売却する際の手数料は？節約方法や注意点も解説！

マンション売却で仲介手数料の値引き交渉は可能？

マンション売却の仲介手数料は法律で定められた上限額があり、値引き交渉できる余地があります。ただし、値引きにはリスクもあるため注意しましょう。場合によっては仲介を利用しない売却方法を選択できるケースもあります。ここでは、仲介手数料の値引き交渉の可否と影響、仲介を使わずに売却する選択肢について解説します。

仲介手数料は法定上限であり交渉の余地がある

マンション売却の仲介手数料は宅地建物取引業法で定められた「上限額」で、必ずしもその金額で支払う義務はありません。法律で規制されているのはあくまで上限であり、下限は設けられていないため、不動産会社との交渉により値引きが可能です。一部の不動産会社では、最初から上限額の半額や定額制を採用しているケースもあります。

ただし、仲介手数料には広告費や人件費といった営業コストが含まれており、値引き交渉が必ず成功するとは限りません。 特に、大手不動産会社では充実したサービスの対価として上限額を設定していることが多く、値引き交渉に応じないケースも見られます。

値引き交渉で起こりうるリスク

仲介手数料の値引き交渉は可能ですが、いくつかのリスクも理解する必要があります。 最も懸念されるのは、不動産会社の営業意欲が低下するリスクです。仲介手数料から広告費や人件費を捻出するため、値引きにより十分な予算が確保できなくなると、広告活動が縮小されたり優先的に販売してもらえなくなったりする恐れがあります。

マンションは不動産会社の販売力によって100万円単位で売値に差が生じるため、手数料を数万円節約しても売却価格が下がれば結果的に損をすることになります。適正な仲介手数料を支払って、積極的に売却活動をしてもらうほうが最終的な手残りを増やせるケースが多いといえるでしょう。

仲介を使わずに売却する選択肢

仲介手数料を抑える方法として、不動産会社を介さずに知人や友人といった個人に売却する方法があります。個人間売買では仲介手数料は不要ですが、契約トラブルや瑕疵問題が発生するリスクがあり、専門知識がない場合は避けるのが無難です。

他にも、不動産会社の買取では、会社が直接物件を購入するため仲介手数料が発生しません。 最短5日程度で現金化でき、内覧対応や広告活動も不要です。売却後に賃貸借契約を結ぶことで、そのまま住み続けられるリースバックという選択肢もあります。ただし、買取価格は一般的に市場価格より低くなり、目安としては60％〜80％程度となるケースが多い点に注意が必要です。

関連記事：マンション売却に見積もりが必要な理由とは｜注意すべきポイントも解説

仲介手数料の支払いタイミングと決済方法

マンション売却の仲介手数料の金額や計算方法を理解したら、次に確認したいのが支払いのタイミングと決済方法です。いつまでに、どのような形で支払うか知ることで、資金繰りの計画を立てやすくなります。また、手元に現金がなくても対応できる方法があるため、事前に把握しておくと安心です。ここでは、一般的な支払い時期や決済手段、資金が用意できない場合の対処法を紹介します。

契約時50%・引き渡し時50%が一般的

マンション売却における仲介手数料は、売買契約時に50%、物件の引渡し時に残りの50%を支払うのが一般的です。この支払い方法が主流となっている理由は、売主が契約時に買主から受け取る手付金（売却価格の5％〜10%程度）を仲介手数料の支払いに充当できるためです。手付金が仲介手数料の半額を上回る場合、売主は自己資金を用意する負担がなくなります。

ただし、仲介手数料の支払いタイミングには法的な規定がなく、不動産会社によって異なる場合があります。引き渡し時の一括払いや契約時の一括払いを求められることもあるため、媒介契約を結ぶ際に担当者に確認することが重要です。

主な決済手段は現金・振込・売却代金からの差し引き

仲介手数料の決済方法は、主に現金払い・銀行振込・売却代金からの差し引きの3つがあります。 現金払いは不動産会社の窓口で直接支払う方法です。ただし、高額になることが多いため、銀行振込を選ぶ売主が一般的です。振込の場合、媒介契約時に指定された口座に支払期日までに入金します。

最も負担が少ないのは、売却代金から差し引きする方法です。決済日に買主から受け取る売却代金から仲介手数料を差し引いた残額を受け取るため、自己資金を用意する必要がありません。いずれの方法を選択するかは不動産会社との相談で決まるため、事前に確認しておきましょう。

手数料を用意できない場合の対処法

仲介手数料を自己資金で用意できない場合、いくつかの解決策があります。最も一般的な方法は、売却代金からの差し引きです。決済時に買主から受け取る売却代金から仲介手数料を支払うため、手元資金がなくても対応できます。

また、不動産会社によっては仲介手数料の分割払いに応じてくれるケースもあります。ただし、全ての不動産会社が対応しているわけではないため、媒介契約前に相談することが重要です。どうしても支払いが困難な場合、親族からの一時的な借入も選択肢のひとつです。売却代金を受け取った後に返済できるため、短期間の借入で済みます。

マンション売却で仲介手数料以外にかかる諸費用と目安

マンション売却時は仲介手数料が最も大きな負担となりますが、それ以外にもさまざまな諸費用が発生します。印紙税や登記関連費用、譲渡所得税など、それぞれの項目で数千円から数万円が必要です。売却代金から諸費用を差し引いた後、手元に残る金額を正確に把握するには、これらの費用を事前に知ることが欠かせません。ここでは、マンション売却で発生する主要な諸費用と目安について解説します。

印紙税

マンション売却時に、売買契約書に課されるのが印紙税です。契約書の作成時に必要な国税で、売却金額に応じて税額が決まります。収入印紙を契約書に貼付し割印を押すことで納税が完了するため、手続き自体は簡単です。

令和9年3月31日までに作成される契約書には軽減措置が適用され、通常の税率より低い金額で済みます。具体的な税額は以下の通りです。

売却価格	軽減税率	本則税率
100万円超〜500万円以下	1,000円	2,000円
500万円超〜1,000万円以下	5,000円	1万円
1,000万円超〜5,000万円以下	1万円	2万円
5,000万円超〜1億円以下	3万円	6万円
1億円超〜5億円以下	6万円	10万円

（参考： 『不動産売買契約書の印紙税の軽減措置｜国税庁』)　

譲渡所得税

マンション売却で利益が出た場合、譲渡所得税が課税されます。譲渡所得は「売却価格−(取得費+譲渡費用)」で求められ、この金額がプラスになった場合に課税対象となります。

例えば、3,000万円で購入したマンションを4,000万円で売却し、諸費用が300万円かかった場合、譲渡所得は700万円です。ただし、売却するのがマイホームで、かつ一定の条件を満たせば、課税所得から3,000万円の特別控除が適用できるため、この例では課税されません。

税率は所有期間によって異なり、所有期間5年以下の短期譲渡所得は39.63%(所得税30%+住民税9%+復興特別所得税0.63%)、5年超の長期譲渡所得は20.315%(所得税15%+住民税5%+復興特別所得税0.315％)です。

登記費用（登録免許税）

マンション売却時に住宅ローンが残っている場合、売却前に抵当権抹消登記が必要です。 抵当権とは、住宅ローンを借りる際に金融機関が物件に設定する担保権で、完済後も自動的には消えません。

登録免許税は不動産1個につき1,000円で、マンションは土地と建物の2個分として2,000円支払うのが一般的です。手続きは、金融機関から受け取った書類を法務局に提出して行います。自分で手続きすることも可能ですが、書類の不備や申請ミスのリスクを避けるため、司法書士に依頼するケースがほとんどです。

司法書士報酬

抵当権抹消登記などを司法書士に依頼する場合、 依頼する司法書士や地域によって差がありますが、1万円から2万円程度の報酬が必要です。

司法書士への依頼は義務ではなく、自分で手続きすることも可能です。しかし、住宅ローンが残っている物件の売却では、金融機関からの書類受領や法務局への申請など手続きが複雑になります。 書類の不備があると決済日に間に合わず、売買契約自体に影響を与える恐れがあるため、専門家に依頼するのが安全です。

住宅ローン一括返済手数料

マンション売却に伴い住宅ローンを一括返済する際、金融機関に一括返済手数料を支払う必要があります。 手数料は金融機関や手続き方法によって異なり、インターネット経由なら無料のケースから、窓口手続きで3万円程度かかるケースまで幅があります。

住宅ローンが残っている場合、売却前に金融機関のホームページや契約書類で手数料を確認し、資金計画に組み込んでおくことが大切です。

ハウスクリーニング費用

マンション売却前にハウスクリーニングをすると、購入希望者への印象が大きく向上します。 特に水回りの清掃は効果的で、汚れが値引き交渉の材料にされるリスクを減らせるでしょう。費用相場は部屋の広さによって異なりますが、水回り中心なら1万円台から依頼できる場合もあります。部屋全体であれば、10万円程度は見込んでおいたほうが安心でしょう。

また、空室状態のほうが居住中より費用を抑えられるため、引っ越し後の実施がおすすめです。義務ではありませんが、築年数が古い物件や水回りの汚れが目立つ物件は、早期売却につながる有効な投資といえます。

関連記事：初心者でも安心！マンション売却の基本的な流れや諸費用をわかりやすく解説！

マンション売却時にかかる費用のシミュレーション

売却価格2,000万円のマンションを例に、実際にかかる費用を以下にまとめました。司法書士報酬、住宅ローン一括返済手数料、ハウスクリーニング費用は差があるため、あくまで目安です。

費用項目	金額
仲介手数料	72万6,000円（法定上限額）
印紙税	1万円
登録免許税（抵当権抹消）	2,000円
司法書士報酬	2万円
住宅ローン一括返済手数料	1万円
ハウスクリーニング費用	5万円
合計	81万8,000円

譲渡所得が発生しない場合、これらの諸費用の合計は81万8,000円で、売却価格の約4％に相当します。あくまで目安であることを考慮すると、売却価格の5％程度をマンション売却時にかかる費用として用意しておくのがおすすめです。

まとめ

マンション売却における仲介手数料は「売却価格×3%+6万円+消費税」が上限で、契約時と引き渡し時に分けて支払うのが一般的です。値引き交渉も可能ですが、営業活動の優先度低下といったリスクを理解した上で判断する必要があります。仲介手数料以外にも印紙税や譲渡所得税、登記費用といった諸費用が発生するため、事前に総額を把握することが大切です。

マンション売却時の仲介手数料を節約したいなら、リースバックという選択肢があります。リースバックとは、自宅を売却して現金化した後も、賃貸借契約を結ぶことでそのまま住み続けられるサービスです。仲介による売却と異なり、不動産会社が直接買い取るため仲介手数料はかかりません。広告活動や内覧対応も必要なく、最短5日程度で現金化できる点も大きなメリットです。

リアルエステートの「おうちのリースバック」は、どこよりも高額買取を目指し、市街化調整区域や再建築不可物件など査定が難しい物件も積極的に買い取ります。売却から相続対策、債務整理まで総合的にサポートするため、複雑な権利関係のケースでも安心してご相談ください。

記事執筆・監修

エキスパート職 山口智暉

• -資格-

  宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士

• -経歴-

  株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
  東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
  株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
  リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける