リースバック方式とは？検討中の方におすすめです。

今回の記事は、以下のような方にお勧めです。

• リースバック方式についてあまり知らない方
• リースバックを検討している方

リースバック方式とは？

自宅や事業用の不動産(事務所や倉庫、オフィスや店舗)などを売って、その後も物件を利用しながらまとまった資金を得られるというのがリースバック方式です。まとまった現金を確保するといった目的で注目している方も少なくはないでしょう。

しかしながら、具体的にはリースバック方式とはどういったサービスなのか、何がメリットでデメリットなのか詳細を理解できていない方は非常に多いです。

今回の記事では、リースバック方式について詳しく解説していきますので、初心者の方は特に参考にしてください。

まず、リースバック方式とは何なのか？

リースバック方式とは、売ったものをリースしてそのまま使用し続けることができるサービスのことを言います。

本来、財務会計などに使われる言葉で、基本的には固定資産を売ることでリース契約を締結する取引のことを指します。ここでいう固定資産というのは、不動産に限らず飛行機なども対象になります。

リースバック方式は、その土地にお店を出したい、その土地で新たに開業したいと考える事業主が土地のオーナーに対して、建物の建設資金(建設協力金)を差し入れ、オーナーはそのお金で建物を建設し、その後事業主に賃貸契約として貸し出すという事業形態です。

一般的によく利用されているのは不動産におけるリースバックです。世間ではリースバックと言われています。リースバック方式の細かい内容は業者によってもそれぞれ少しずつ異なりますが、売買契約と賃貸契約を組み合わさり、同じ不動産が利用できるようになるというのがリースバックだと考えると分かりやすいと思います。

ちなみに、リースバック方式の対象は家だけに限らず、不動産や設備でも利用可能です。また、個人ではなく事業者が利用するケースも多くあります。

利用者条件

次に、リースバック方式を利用する条件について説明していきます。

誰もが利用できるものではなく、以下の条件を満たしていなければなりません。

住宅ローンを払い終えることができる、家賃を支払っていく能力がある、すべての名義人が了承しているというのが必須条件です。

詳しく見ていきます。

まずは、住宅ローンを完済できるかどうかです。

すでに住宅ローンの返済を終えている場合、もしくは物件を売ったお金で住宅ローンを完済できる場合のみ、リースバック方式は利用可能です。物件を担保にしているわけですので、売って完済できないのであればリースバックは利用できません。

例外のケースとしては、金融機関の了承を得ている場合のみ利用可能です。家賃と住宅ローンの残債を支払う形になります。

次に、家賃を支払っていく能力があるかどうかです。

これは重要なポイントでもあるので、賃貸住宅に住む際は、基本的に家賃を支払う能力があるかどうか審査があります。リースバックでも同じように、審査があります。ただしここに関しては賃貸物件に住むほど審査は厳しいものではありません。なお、高齢者であっても住み続けられるのが一般的です。

最後に、すべての名義人が了承しているかという点です。

売却する物件の所有権を持っている人が複数いるといったケースだと、対象者全員の了承を得られなければ当然売ることは不可能です。特に住宅を相続した場合は、複数の名義人が登録されているおそれがあります。必ず、全ての名義人から了承を得てから手続きを進めるようにしましょう。

リースバック方式(建設協力金方式)とは？

リースバック方式には建設協力金方式といったものがあります。

建設協力金方式を利用して好みの建物を借りる場合どうなるのかを以下で詳しく説明していきます。

リースバック方式(建設協力金方式)とは、その土地で事業を行うテナントが、土地所有者に建物の建設資金を【建設協力金】と言った形で無利息もしくは低金利で差し入れます。土地所有者は、そのお金をもとにテナントの希望に合った仕様の建物を建設し、一括賃貸することです。

そして、テナントから受け取る賃料(すなわち家賃)から、建設協力金の返済額を差し引いたものを受け取ります。

事業用定期借地と似ているのでは？と思う方もいると思います。

事業用定期借地と異なる点は、建物が土地所有者の名義である点です。

そうなると土地ではなく建物を貸すということになります。建物の建設資金をテナントから受け取るので、土地所有者は金融機関からのお金の借り入れや持ち出しは必要ありません。あるいは、もし必要だったとしても少なく済みます。

さらに、リースバック方式は建物がテナントのビジネスに合った仕様になるので、事業用定期借地よりも収益性は高い傾向にあるとされています。

突然、財産相続で土地を取得された場合や、所有している土地をうまく活用できていない方、土地はあるけどその活用方法について悩んでいる、迷っている物件オーナーは多数いらっしゃいます。

当然ですが不動産を所有し続けるには維持費を含め、管理費用などお金もかなりかかってきます。

そういった経済的な問題も無視しておくわけにはいきません。

このような場合の解決法としても、【リースバック方式(建設協力金方式)】は最適です。

そもそもリースバック方式(建設協力金方式)における物件オーナーのメリットとは一体何なのか？気になる方も多いと思いますので、以下で詳しくメリット、デメリットについて説明していきます。

借地契約では、【土地の賃貸借契約】を土地のオーナーと開業者との間で結ぶのが一般的です。そして開業者側がその土地に物件を建てる方法、もしくは物件のオーナーと開業者との間で【建物賃貸借契約】を結ぶことで、開業者がその建物または建物の一室を借りる形をとることになります。

リースバック方式では、不動産会社や建設会社が、開業者の建設協力金をオーナーに差し入れ、そのお金を使ってオーナーが土地に建物を建てます。

建物の完成後は、拠出された建設協力金は、オーナーと開業者との間で結ばれた賃貸借契約の保証金へと変わります。賃貸借契約の場合だとこの先は通常、土地のオーナーに対して家賃を支払っていかなくてはなりません。しかしながら、リースバック方式の場合は、毎月の家賃を支払わず保証金と相殺していく形になります。

物件の建設費用が不足しているオーナーであっても、開業者に一時的にお金を立て替えてもらうことで、金融機関から建設費用分のお金を借りる必要もなく、持っている土地を有効活用することができます。

リースバック方式におけるデメリットとしては、開業時にある程度の建築資金が必要になること、契約期間の途中で何らかの理由により事業を取りやめることになった場合、保証金が戻ってこない特約があるなど、開業者側には負担が大きいという点がデメリットとして挙げられます。

土地を提供してくれるオーナーと、建設資金を少し負担する開業者の両社がウィンウィンの関係になる点がリースバック方式の最大のメリットだと思います。

気を付けておくべきポイント

リースバック方式を利用する際に生じるデメリットをしっかり把握しておくことで、利用する前と後で感じるギャップを減らすことになります。

具体的なデメリットは、以下となります。

相場価格よりも売却価格が安くってしまう事が多い、ずっと住み続けられるとは限らない、毎月家賃が発生する、税金が発生する場合がある、といった点です。

それぞれのデメリットをより詳しく解説していきます。

まず、相場価格よりも売却価格が安くなってしまう点。

当然ですが業者は、買い取った家を売り利益を得たり、家賃収入の不動産として利益を得ることが最終目的ですので、なるべく買取価格を安くしようとします。それにより、売却価格は安くなる傾向にあります。

次に、ずっと住み続けられるとは限らない点。

家を売った後もそのまま長く住み続けたい場合は、賃貸借契約を更新できる【普通賃貸契約】で契約を結ぶようにしましょう。

基本的にリースバック方式では、2年以内の契約期間で、更新を前提としていない【定期賃貸借契約】が多いので、契約時は要注意です。

【普通賃貸契約】を行っている業者を探すことが重要です。

毎月家賃の支払いもしなくてはなりません。

これは家計の負担を減らしたい方にとっては大きなデメリットとなります。

本来家賃というのは、売却した家の土地や築年数など条件によって価格が変わってきますが、リースバック方式の場合は売却価格を基準とし、その地域やエリアごとの家賃相場によって定められます。

ですので、業者によっては、思っていた家賃よりも高くなってしまうケースがあるので、要注意です。

最後に、税金が発生してしまうケース。

リースバック方式を活用することによって、家を売却した際に譲渡益が発生してしまう場合、税金が発生することがあります。

譲渡益とは、物件を売却したことによって得られる利益のことを指します。譲渡益に対して課税されてしまいますので注意が必要です。

法人がリースバック方式を利用する場合は、消費税が発生してしまうのでそこも要注意です。

以上がデメリットとなりますので、抑えておいていただきたいポイントです。

最後に

今回は、リースバック方式を利用するメリットやデメリット、詳しい内容について解説してきました。

リースバック方式を利用するメリットは、以下となります。

短時間で資金調達ができる、売却後も自宅に住み続けられる、物件を所有するランニングコスト削減、自宅を所有におけるリスクをなくせる、です。

前述でも述べましたが、リースバックを利用する際に生じるデメリットをきちんと理解しておくことで、活用前と活用語で思っていたのと違うといったギャップを受けずに済みます。

良いところもそうでないところも理解したうえで検討するのが大切です。

近年、リースバック方式が利用できる業者は増加傾向にあります。事業者も多様な目的で活用できるようになっています。今回の記事でも触れましたが、うまく活用することができれば一番最適です。しかし、トラブルが生じることももちろんありますので、慎重に考える必要があります。

今回の記事を参考に、リースバック方式について理解を深めてみてください。