家を売って住み続ける方法：リースバックの魅力とメリット

今回の記事は、このような方にオススメです。

• 「家を売っても住み続けたい方」
• 「家を売ることに興味がある方」
• 「住みる続けるに不安がある方」
• 「家を売って住み続けるにはどうしたらいいのか知りたい方」

この記事では、家を売って住み続けることについて初心者の方にもわかるように解説していますのでぜひ参考にしてみてください。

家を売っても住み続けられる仕組みとは？

リースバックとは？

リースバックは、持っている自宅を不動産会社に売却し、その後にその家を家賃を支払いながら住み続ける不動産取引の仕組みです。所有権は売却されますが、将来的には再度買い戻す可能性があります。特に住宅ローンが完済されているか、残債が少ない場合に利用がしやすいですが、残債が売却価格を上回ると利用が難しくなります。

リースバックの仕組み

リースバックでは、不動産を不動産会社に売却すると同時に、そのまま同じ不動産と賃貸契約を結び、借家として住み続けられます。通常の売却では引っ越しをしなければならず、手間ですが、リースバック契約の場合は引越しをする必要がなく、同じ家に住み続けることができます。最終的な出口としては、契約の更新、退去、または再度の買い戻しなどが選択肢として存在します。

リバースモーゲージとの違い

リバースモーゲージも不動産を活用する方法で、最大の違いは売却時期です。リバースモーゲージは契約者の死亡後に担保となる自宅が売却されます。リースバック契約では、月々の家賃が発生しますが、リバースモーゲージは発生しません。取引相手、受け取るお金の種類、お金の受け取り方、支払うお金、対象物件、年齢条件、資金使い道なども異なります。

リースバックでは、不動産を不動産会社に売却すると同時に、そのまま同じ物件に賃貸契約を結びます。通常の売却と異なり、引越しをする必要がなく、住み続けることができます。最終的な出口としては、契約の更新、退去、または再度の買い戻しなどが選択肢として存在します。

リースバックのメリットとは？

即金性がある

リースバックは即座に不動産を現金化できるため、急な支出や投資機会への迅速な対応が可能です。

従来の不動産売却では長期化する手続きや買い手の見つける期間がないため、緊急の資金ニーズに効果的です。

住み慣れた家で暮らしながら資金が手に入る

不動産を売却しても、住み慣れた家で生活を続けられるため、生活の安定感を維持できます。

資金の使いみちが自由なので、事業資金や返済資金など、さまざまな用途に活用可能です。

引っ越しの必要がない

リースバックでは引っ越しの必要がないため、住環境や地域コミュニティを維持しながら不動産を有効活用できます。

特に高齢者や子供のいる家庭にとって、新たな環境への適応やストレスが軽減されます。

利用条件が緩い

審査が比較的簡易で、年齢や住宅ローンの完済状況に対する制約が少ないため、多くの人が利用できる点が魅力です。

マンションや住宅ローンが残っていても利用可能なため、柔軟性があります。

買い戻しの機会がある

リースバック契約に「買い戻し特約」がつく場合、将来的に売却した不動産を元の所有者が一定期間内に定められた金額で買い戻すことができます。

一時的な資金調達が必要ながら、将来的に再び不動産を所有したい場合に適しています。

住宅ローンの負担がなくなる

売却代金を使って住宅ローンを一括返済できるため、負債から解放され、生活の安定度が向上します。

住宅ローンの支払いが困難な状況にある人にとって、迅速な解決策となります。

自宅の維持・管理費が不要になる

不動産会社が所有権を持つため、固定資産税や管理費の負担が不要になります。

特にマンションの場合、管理費や修繕積立金の支払いが不要になり、手間や費用の節約が期待できます。

人に知られず売却できる

不動産を売却してもそのまま住み続けるため、売却が近隣住民に知られないメリットがあります。

プライバシーを守りたい人や、資金調達を秘密にしたい人に適しています。

慣れた環境での生活が続けられる

引っ越しが不要なため、高齢者や子供が学校に通っている家庭などが、慣れ親しんだ環境での生活を続けやすくなります。

使途自由な資金が手に入る

リースバックで得た資金は、使用する目的に制約がないため、事業資金、教育資金、医療費など、自由に使える点が魅力的です。

リースバックのデメリットとは？

所有権の喪失

リースバックを選択すると、自宅の物件の所有権を失います。これにより、将来的な資産価値の上昇から得られる利益を逃すことになり、自分の住まいに対するコントロールが不動産会社に移行します。契約には条件や制約が含まれることがあり、自由な改築やリノベーションも難しくなります。

売却額の低さ

リースバック契約では、通常の市場価格よりも低い価格で物件を売却することが一般的です。不動産会社や投資家がリスクを負うため、即座に現金を得る代わりに売却相場が市場価格の70〜90％程度になり、仲介業者よりも10〜30％低くなりやすい傾向があります。

高い家賃負担

リースバックでは、売却した物件に住み続けるために毎月の家賃が発生します。この家賃は通常の市場相場よりも高く、売却価格の8〜10％程度に設定されることが一般的です。資金に余裕がない場合や、将来の資金計画を考慮する際には高額な負担となります。

定期賃貸借契約の制約

リースバック契約においては、一般的に「定期賃貸借契約」が多く、賃貸期間が事前に定められ、契約の更新が保証されないことがあります。これにより、将来的な住み続ける自由度や選択肢が制限される可能性があります。

家賃支払いの継続

リースバックでは住宅ローンの負担が軽減されますが、代わりに物件の家賃が発生します。この家賃は通常の市場相場よりも高い傾向があり、長期的な資金計画を検討する必要があります。賃貸市場の変動や経済の影響を考慮することが不可欠です。

資産としての喪失

リースバックを選択することで、自宅が不動産会社の所有物になり、資産としての価値が失われます。将来的に子供たちに遺産として残すことが難しくなり、家の増改築やリノベーションも契約条件によっては難しい場合があります。自宅を「第三者の所有物」として意識して暮らす必要が生じます。

これらのデメリットを理解し、個々の状況や将来の計画に基づいて検討することが重要です。

リースバックの事例から学ぶ、賢い不動産活用術

住宅ローンの返済に充てた事例

住宅ローンの返済に不安を抱える場合、リースバックを利用して一括返済することで、将来のリスクから解放されます。家に住み続けながらも、返済にかかる心理的な負担が軽減され、安心して生活できるでしょう。

老後資金を確保した事例

老後の生活費不足に不安を感じる場合、退職金を手元に残しつつ、住宅ローンを一括返済する方法としてリースバックが有用です。老後資金を確保し、安心して晩年を迎えるための選択肢となります。

将来価値の低下が予測される不動産を高価格で売却した事例

現金が必要であり、将来の価値の低下が予測される不動産を所有している場合、早期の売却が賢明です。引越しの計画がなくても、将来の売却が難しくなるリスクを避け、即座に現金を手に入れることができます。

教育資金を確保した事例

子供の大学進学や親元を離れても一人暮らし生活への仕送りなどで急な教育資金が必要になった場合、リースバックは即座に現金を手に入れる手段として効果を発揮します。これは住宅ローンや無担保ローンとは異なり、心理的な負担もなく、子供が自由に大学進学するための資金を確保することができます。

引っ越し時の仮住まいに活用した事例

引っ越しをする際、新居が用意されるまでの仮住まいに悩むことがあります。リースバックを活用することで、新しい住まいが準備されるまで既存の家で住み続けることができ、引越しの負担を最小限に抑えられます。

相続問題の悩みを解決した事例

相続が争点となる場合、リースバックで不動産を現金化しておけば、相続人全員に平等に財産を分け与えることができます。不動産を維持することなく円満な相続対策を行う手段として有用です。

リースバックの買取・家賃相場は？

リースバックの買取価格

リースバックの買取価格は、市場価格の60%〜80%が目安となります。

市場価格とは、通常の不動産売買が行われた場合の価格です。例えば、市場価格が2,500万円の自宅をリースバックする場合には、買取価格は1,500万円〜2,000万円程度となります。

ただし実際の買取価格は、その物件の場所や築年数、固有の特徴によって大きく異なる可能性があります。あくまで目安と考えておきましょう。

リースバックの買取価格を自分で出す場合の計算例

リースバック会社に連絡する前に自分でいくらぐらいになるか知っておきたい、という場合には、以下の計算式で買取価格の目安を算出できます。

リースバックの買取価格の目安＝「市場価格×0.6」～「市場価格×0.8」

市場価格ごとの買取価格の相場の表を以下に掲載するので、参考にしてみてください。

リースバックの買取価格の相場（市場価格別）

市場価格          リースバックの買取価格の目安

• 1,500万円    900万円～1,200万円
• 2,000万円    1,200万円～1,600万円
• 3,000万円    1,800万円～2,400万円
• 4,000万円    2,400万円～3,200万円
• 5,000万円    3,000万円～4,000万円

市場価格は、自宅の立地や間取り、築年数、室内の状態などによって変わります。

リースバックの家賃相場の仕組みと計算方法

続いて、家賃相場について説明していきます。

リースバックでは、物件の賃貸時の家賃を決定するために「積算法」と呼ばれる方法が一般的に用いられます。この積算法について詳しく説明していきましょう。

リースバックの家賃は、まず対象となる不動産の価格（買取価格）が予め設定されます。この買取価格に期待利回り（通常は6％〜13％）を掛け、12カ月で割ります。そして、物件の必要経費を加えた額が、その不動産の月々の家賃として算出されます。

具体的な式は以下の通りです。

「月々の家賃＝買取価格×期待利回り÷12カ月＋物件の必要経費」

この計算に関わってくる期待利回りとは、物件に投資した際にどれくらいの利益を得たいかであり、家賃年収が物件価格に対して占める割合を示します。これは新しい所有者（物件を購入する投資家）が設定しています。期待利回りは家賃を決定する重要な要素であり、早期に回収したい場合は高い利回りが必要となります。

以上が、リースバックの買取・家賃相場の仕組みと計算方法です。

まとめ

今回は、家を売って住み続ける仕組みについて解説しました。

リースバックを利用するにはしっかりと将来の計画をたて、慎重に判断することが大切です。

そのためには、以下のことを理解しておいてください。

1. リースバック契約では家を売ったお金でローンを返済できる代わりに家賃が発生します。
2. 契約内容によっては長期間住み続けられる訳ではありません。