固定資産税評価額と路線価の違いを解説！計算方法や調べ方は

記事まとめ

• 固定資産税評価額は、税額算出の基準となる額であり、自治体が定める基準に基づき3年ごとに見直される。
• 評価額は、固定資産税路線価に土地面積をかけることで概算できる。
• 評価額は納税通知書などで確認可能であり、路線価は全国地価マップなどで調べられる。

記事執筆・監修

エキスパート職 山口智暉

• -資格-

  宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士

• -経歴-

  株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
  東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
  株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
  リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける

固定資産税評価額とは

土地には「固定資産税評価額」や「路線価」など、さまざまな評価基準があります。住宅購入を検討している方は、これらの評価額から土地の価格を調べることが重要です。予算に合った土地を選ぶためには、固定資産税評価額と路線価の違いを理解することが不可欠です。本記事では、固定資産税評価額と路線価の違いについて詳しく解説し、土地選びの参考になる情報を提供します。

税額の指標となる基準

固定資産税評価額とは、税額を算出するための基準となる額です。固定資産税や不動産取得税など、住宅購入に関連する税金の計算には、固定資産税評価額が基準となります。これは、管轄の自治体が総務大臣の定めた評価基準に基づいて算出される額で、建物の築年数や延床面積、構造、設備、土地の広さや立地などが評価項目です。家屋調査は3年ごとに実施されるため、固定資産税評価額は時間とともに変動します。住宅購入前にこの評価額を確認しておくことは重要です。

固定資産税評価額を使った計算式

固定資産税評価額を使って、様々な税金を計算することができます。具体的には以下の税金が固定資産税評価額を基準に算出されます。

固定資産税

建物や土地に課される税金で、毎年1月1日時点での所有者に納税義務があります。途中で所有者が変わっても、1月1日時点での所有者が税金を支払う必要があります。納税通知書は毎年4月から6月に送付され、期限内に支払わないと延滞金が発生します。

都市計画税

市街化区域にある建物や土地に課される税金で、固定資産税と同様に毎年納税義務があります。ただし、市街化区域外の土地には課税されません。

不動産取得税

不動産を取得した際に課される一度限りの税金で、取得方法に関わらず支払う必要があります。

登録免許税

かかる税金で、登記内容によって税額が変わります。
それぞれの税金を計算する方法は以下の通りです。

• 固定資産税　固定資産税評価額×1.4％（標準税率）
• 都市計画税　固定資産税評価額×0.3％（標準税率）
• 不動産取得税　固定資産税評価額×4％（標準税率）
• 登録免許税　固定資産税評価額×2％（売買の標準税率）

なお、2024年3月31日までに新築住宅を購入した場合、不動産取得税と登録免許税の税率が軽減されるため、購入を検討している方はこの期間内の契約をお勧めします。

路線価とは

固定資産税評価額の他に、土地の価格を表す指標として路線価があります。固定資産税評価額と同じように土地の価格を表す路線価ですが、どのような違いがあるのか知っておくことが大切です。
路線価の概要を理解して、固定資産税評価額との違いを確認しておきましょう。

道路に面した土地の評価額

路線価とは、道路に面した土地1平方メートルの価格のことです。道路には価格が設定されており、それぞれの価格から面する土地の価値が決定します。
なお、路線価には「相続税路線価」と「固定資産税路線価」の2種類があり、それぞれの違いを知っておくことが大切です。相続税路線価とは、土地の相続税評価額を求める際に使う土地の価格です。

固定資産税評価額が、固定資産税や不動産取得税を算出する基準となるように、相続税評価額は相続税や贈与税を算出する際の指標となります。
固定資産税路線価とは、固定資産税評価額を求める際に使う土地の価格です。固定資産税路線価が分かれば、固定資産税評価額を計算できます。
つまり、それぞれの路線価が分かれば評価額の計算が可能です。路線価を確認して、税額の計算に役立ててみましょう。

なお、相続税路線価は国税庁が毎年1月1日時点の土地価格を調査して、毎年7月頃に公表するものです。
対して、固定資産税路線価は各自治体が3年毎の1月1日時点の土地の価格を調査して、調査した年の4月頃に公表します。
土地の価格を理解して税額を計算するために、それぞれの路線価の違いを理解しておきましょう。

• 不動産ビギナーさん

  路線価には2種類あって、調べる機関も違うのがややこしいです。

• 山口智暉

  相続税路線価は国税庁が、固定資産税路線価は市町村が公表します。目的と公表時期が異なるのがポイントです。

路線価を使った計算式

路線価を使って、それぞれの評価額を求める計算方法は次の通りです。

• 相続税評価額　相続税路線価×土地面積
• 固定資産税評価額　固定資産税路線価×土地面積

それぞれ路線価に土地面積をかけ合わせると、評価額を計算できます。
購入を検討している土地面積を確認して、路線価を使って評価額を計算してみてください。

固定資産税評価額と路線価の調べ方

固定資産税評価額と路線価は、土地の価格を表す価値基準です。
それぞれを確認できれば住宅購入時の土地探しや、税額の計算に役立てられます。住宅購入を検討している方は、固定資産税評価額と路線価それぞれの調べ方を確認しておきましょう。

固定資産税評価額の調べ方

固定資産税評価額の調べ方は、次の通りです。

固定資産税課税明細書
固定資産税の納税対象者に対して、管轄の自治体から送られる明細書です。毎年4月から6月ごろに送られる納税通知書に同封されています。
固定資産税評価額は固定資産税評価課税明細書に記載されているため、通知書が届いたら確認しておきましょう。

固定資産税評価証明書
固定資産税評価額や所有者・所在地など、固定資産についての情報が記載されている書類です。固定資産税評価額を証明する写しとなり、管轄の自治体の役所で発行できます。
自治体の窓口で取得申請できますが、運転免許証やマイナンバーカードなど、本人確認書類を提示しなければなりません。
なお、固定資産税評価証明書の取得申請ができる対象者は、所有者本人か家族・相続人など本人から委託を受けている者のみです。
窓口を訪ねなくても郵送で証明書を取り寄せられるため、「市役所が遠い」「窓口に行く時間がない」方は利用してみてください。固定資産税評価証明書の申請方法は、各自治体のホームページに記載されています。

固定資産課税台帳
固定資産税評価額や所有者・所在地など、固定資産についての情報を管理している台帳です。各自治体で管理しており、証明書と同様に窓口を訪ねて閲覧できます。
固定資産課税台帳は、所有者本人か家族・相続人などの、本人から委託を受けている者のみです。
証明書を取得しなくても評価額を確認したい方は、窓口を訪ねて固定資産課税台帳を閲覧してみましょう。
それぞれの方法で固定資産税評価額を把握できれば、固定資産税や不動産取得税などの計算が可能です。
税額を計算して資産計画を立てるために、固定資産税評価額を調べておきましょう。

路線価の調べ方

路線価は、資産評価システム研究センターが運営する「全国地価マップ」で調べられます。

＊参考：一般財団法人 資産評価システム研究センター｜全国地価マップ

資産評価システム研究センターとは、固定資産税に関する研究や情報提供を行っている一般財団法人です。
全国地価マップを活用すれば、相続税路線価と固定資産税路線価を地図上から調べられます。
地図上に路線価が表記され、表示単位は相続税評価額が1,000円単位、固定資産税評価額で1円単位です。
そのため、「400,000／平米」の路線価が設定されている土地は、相続税路線価で「400B」、固定資産税路線価で「400,000」と記載されます。
相続税路線価に付くAからGまでのアルファベットは、借地権の割合を表す記号です。
路線価を確認する際には、地図上の数字を読み間違えないよう注意しましょう。
また、相続税路線価に関しては、国税庁が運営する「財産評価基準書」でも調べられます。

＊参考：国税庁｜財産評価基準書

全国地価マップと同じく、地図上で相続税路線価を確認できますが、固定資産税路線価は記載されていません。
操作性や確認できる情報の多さから、路線価を調べる際には全国地価マップの活用をおすすめします。

公示価格・実勢価格との違い

固定資産税評価額や路線価の他に、「公示価格」と「実勢価格」も土地の価格を表すものです。
固定資産税評価額や路線価と、どのような違いがあるのか確認しておきましょう。

公示地価
国土交通省が毎年1月1日時点の土地の価値を調査して、3月上旬に公表する土地の価格です。相続税路線価は公示価格の80％ほど、固定資産税路線価は公示価格の70％と、公示価格は路線価の基となります。

実勢価格
実際に売買された過去の取引価格です。固定資産税評価額は、実勢価格の約70％ほどなので、評価額が判明していれば時価の目安がわかります。
公示価格は国が定めた土地の価値を示しており、路線価の基準となります。実勢価格は時価とも呼ばれ、実際に取引された価格です。

そのため、実勢価格が土地の価格として最も信憑性が高い指標と言えるでしょう。しかし、年月とともに変化する土地の価格は、過去の取引情報だけでは判断できません。
公示価格は現在の土地の価格変動や推移を示しているため、実勢価格の50％から110％ほどと、エリアによって差が大きいです。
それぞれの土地の価格を理解して、不動産購入の参考にしてみてください。

• 不動産ビギナーさん

  時価が一番信憑性が高いのなら、実勢価格を中心に調べるべきでしょうか？

• 山口智暉

  実勢価格は個別性が高いため、公示価格や路線価の公的基準も確認し、多角的に適正価格を判断しましょう。

固定資産税評価額と路線価に関するまとめ

固定資産税評価額と路線価は、どちらも土地の価格を示した指標です。
固定資産税評価額は固定資産税・不動産取得税・都市計画税・登録免許税の計算に活用され、路線価は固定資産税評価額を計算する際に使用されます。

固定資産税評価額は、納税通知書に同封されている明細書を確認するか、管轄の自治体の窓口で証明書や台帳で確認可能です。
他にも公示価格や実勢価格など、土地の関する価格はさまざまあります。

住宅購入を検討している方は、固定資産税評価額と路線価の違いを理解して、予算内の土地を探してみてください。

記事執筆・監修

エキスパート職 山口智暉

• -資格-

  宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士

• -経歴-

  株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
  東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
  株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
  リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける