最終更新⽇時
2025/12/04不動産登記の基本を解説！土地・家の登記手続きまとめ
- 不動産の知識
- その他
不動産の売買や相続、贈与などで土地や建物の名義を変更する際、どのように手続きをしたら良いのか分からない方も多いのではないでしょうか。
不動産の名義を変更する際は、権利関係を明確にするために所有権移転登記が必要です。手続きの概要や必要になるケースを理解することで、所有権移転登記を円滑に進めやすくなります。
この記事では、不動産登記の基礎知識から所有権移転登記が発生するケース、実務上の注意点などを解説します。
- 不動産登記とは、所有している不動産の権利情報を登記簿に記載すること
- 所有権移転登記は、相続や売買、贈与などで不動産の所有者が変わったときに必要となる
- 登記手続きは複雑で分かりにくいため、費用は発生するが司法書士に相談すると良い
-
-資格-
宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士
-
-経歴-
株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける
Contents
土地の登記とは？不動産登記の基礎知識
法務省のまとめによると、『不動産登記は，わたしたちの大切な財産である土地や建物の所在・面積のほか、所有者の住所・氏名などを公の帳簿（登記簿）に記載し、これを一般公開することにより、権利関係などの状況が誰にでもわかるようにし、取引の安全と円滑をはかる役割をはたしている。』とのことです。
つまり、以下のようなものを示したものが「不動産登記」ということになります。
- 対象の不動産がどこにあり、どの程度の大きさなのか
- 誰が不動産を所有しているか
- その不動産に担保を設定しているのは誰か
これらを登記簿にまとめることで、不動産の所在地や所有者などの権利関係が確認できるようになります。不動産取引や相続、贈与などの手続きを円滑に進めるために必要な手続きです。
不動産登記簿の役割と重要性
登記簿は磁気ディスクで作成されています。登記所では、所定の請求書を提出すると、だれでも登記事項証明書（登記事項の全部又は一部を証明した書面。）の交付を受けることができ、さらに、誰でも登記事項要約書（登記事項の概要を記載した書面）の交付を受けることができます。
登記記録の内容区分は、以下の通りです。
・登記記録の内容→表層部＋権利部
・権利部→甲区＋乙区
・甲区→所有権に関する登記の登記事項
・乙区→所有権以外の権利に関する登記の登記事項
以下に具体的な掲載事項を記します。
(1) 表題部の記録事項
土地・・・所在、地番、地目（土地の現況）、地積（土地の面積）など
建物・・・所在、地番、家屋番号、種類、構造、床面積など （表題部に関する登記は「表示に関する登記」と呼ばれます。）
（参考 法務省HP：https://www.moj.go.jp/MINJI/minji02.html）
※登記の義務について
所有権や抵当権の設定にかかわる権利部については登記の義務はありません。土地の購入、相続、贈与の場合も登記するかしないかは所有者の自由となっています。しかし住宅ローンを借りて抵当権の設定をする場合、所有権保存登記がされていることが前提になることや、未登記の場合、将来売却をしたくても、所有者が不明確な物件ではスムーズな売買取り引きが難しいため、一般的には不動産登記をしておくことが推奨されています。第三者に対して土地の所有権を明確にするためには必要な登記です。 なお、不動産の内容を明確にした「表題部」については登記が義務づけられています。不動産取得から原則として1カ月以内に登記を行わなかった場合、10万円以下の過料が科されることがあります。
マンションなどの区分建物については、その建物の敷地に関する権利（敷地権）が記録される場合があります。この敷地権についての権利関係は、区分建物の甲区、乙区の登記によって公示されます。
(2) 権利部（甲区）の記録事項
所有者に関する情報が記録されています。その所有者は誰で、いつ、どんな原因（売買，相続など）で所有権を取得したかが分かります（所有権移転登記、所有権に関する仮登記、差押え、仮処分など）。
(3) 権利部（乙区）の記録事項
抵当権など所有権以外の権利に関する事項が記録されています（抵当権設定、地上権設定、地役権設定など）。
不動産登記の種類とその目的
不動産登記には以下のようなものがあります。
土地の所有権移転登記の手続き
不動産を売買した場合、売主から買主へ登記名義の変更手続き（所有権移転登記）を行う必要があります。この手続きをしない間に、売主が別の買主に売却し、先に名義変更の手続きをされてしまえば、いくら自分が先に購入したと言っても自分の権利を主張することができません。
一般的に不動産を購入する場合、不動産の仲介業者を通じて様々な手続きを行いますが、実際の取引現場では、売主と買主が不動産会社と司法書士の立会いのもと、書類や鍵の引き渡し、売買代金の支払いを行います。その後、司法書士が不動産の管轄所在地の法務局に名義変更の登記を申請します。
同時に不動産の譲渡を受けた際にも所有権移転登記の必要性が生じるので、気をつけましょう。
（参考：https://invest-online.jp/column/register-8631/）
所有権移転登記に必要な手数料（登録免許税）は、不動産の価格（通常は固定資産税評価額）の2%です。（居住用建物の場合は0.3%に軽減されます）
建物の所有権保存登記の重要性
建物を新築した場合、所有権保存登記をする必要があります。
所有権保存登記とは、まだ何の登記もなされていない不動産について、所有者として初めてなされる登記のことです。
金融機関から融資を受けて家屋を新築された場合には、表示登記（家屋の所在や地番、家屋番号、構造、床面積などの登記）完了後に抵当権を設定するため、必ず所有権の保存登記を申請する必要があります。
住宅ローン完済後の抵当権抹消登記
住宅ローンを完済すると、金融機関から抵当権を抹消する書類を受け取ります。その書類を管轄の法務局に提出することによって、抵当権の抹消登記を行います。この抵当権抹消登記の申請をしないと、いくらローンを完済したとしても自宅に銀行の抵当権が付いたままとなってしまいます。
所有権移転登記の手続きが発生するケースとは
まずは、所有権移転登記の手続きが発生する代表的なケースを理解しておきましょう。いつどのような場面で名義変更が求められるのか把握しておくと、必要書類の準備や手続きの流れを整理しやすくなります。
売買で不動産を取得・売却したとき
不動産売買契約に基づいて不動産を取得・売却した場合、所有権移転登記の手続きが必要です。具体的には、不動産会社から住宅を購入したり、自分が所有していた不動産を第三者へ売却したりしたときに手続きを進めます。
不動産の売買時に所有権移転登記をしなかった場合、同じ不動産が別の相手に譲渡される二重譲渡のリスクが発生してしまいます。売主・買主の双方が権利関係を明確にするために欠かせない手続きであり、売買契約を結んでから1カ月程度で実施するのが一般的です。
相続で不動産を取得したとき
遺産相続で亡くなった方から不動産を受け継いだ場合、所有権移転登記を行う必要があります。
以前、相続に伴う登記は必須ではありませんでしたが、令和6年4月1日から義務化されました。義務化の背景には、所有者が特定できない不動産の増加によって地域の環境が悪化したり、公共事業がスムーズに進められなかったりしたことが関係しています。
相続登記の期限は、不動産を取得したことを知った日から3年以内です。令和6年4月1日より前に相続を認識していた不動産については、令和9年3月31日までに手続きを完了させる必要があります。
相続登記を期限までに行わない場合、「相続人や遺言書の調査に時間がかかっていた」などの正当な理由がない限り、10万円以下の過料が科される可能性があります。
（参考：法務省 『相続登記の申請義務化に関するQ＆A』/以下のリンクを挿入してください：https://www.moj.go.jp/MINJI/minji05_00565.html）
贈与で不動産の所有者が変わるとき
贈与で不動産の名義を別の人に移す場合も、所有権移転登記が必要です。贈与とは、生前に第三者へ無償で財産を譲り渡すことを意味します。
贈与のときに所有権移転登記をしなかった場合、相続時にその不動産の権利関係が曖昧になり、相続人同士でトラブルに発展してしまう可能性があります。贈与をした方・受けた方が全員存命しているときに不動産の名義を確実に移し、後々の紛争を避けましょう。
離婚時の財産分与で不動産を分け合うとき
離婚に伴う財産分与で不動産をどちらか一方の名義に変更する場合も、所有権移転登記が必要です。
財産分与とは、婚姻中に築いた財産を離婚時に夫婦で分け合う制度です。婚姻中に取得した不動産は、夫婦で協力して築いた共有財産として見なされるため、分与の対象となります。
例えば、夫名義で購入した戸建て住宅を離婚後に妻名義へ変更する場合や、共有名義になっている不動産を一方の単独名義へ切り替える場合に所有権移転登記が求められます。
（参考：法務省 『財産分与』/以下のリンクを挿入してください：https://www.moj.go.jp/MINJI/minji07_00018.html）
不動産ビギナーさん主に売買・贈与・財産分与で名義が変わるときに必要なんですね。
山口智暉不動産の名義が変わったら手続きが必要だと覚えておきましょう。
不動産登記の注意点と推奨手続き
住宅ローンを完済すると、金融機関から抵当権を抹消する書類を受け取ります。その書類を管轄の法務局に提出することによって、抵当権の抹消登記を行います。この抵当権抹消登記の申請をしないと、いくらローンを完済したとしても自宅に銀行の抵当権が付いたままとなってしまいます。
さらに、登記の手続きを司法書士に任せるメリットをご紹介します。
- 司法書士は登記の専門家ですので、さまざまな事案に対応することが可能。
- 現在登記申請もオンラインで行うことができますので、県外や遠方の不動産にも対応することができます。
- 不動産を購入する際に金融機関の融資を利用する場合には、司法書士が関与しなければ融資実行がされないと思われます。これは、万が一にも申請に不備があれば、適正に登記がなされずに登記申請をやり直さなければならなくなるためです。
以上のメリットを踏まえたうえで、不動産登記において司法書士を介することをオススメします。特に金融機関の融資不実行を避けるためにも司法書士に関与してもらいましょう。
自分で不動産登記申請をすることも可能ですが登記は、専門家に頼らずに自ら行うことができます。ご自身で申請する場合には、専門家に対する報酬は不要ですが、必ず登録免許税という税金が発生します。具体的には以下のようなものが代表的です。
① 建物の所有権移転登記
→ 不動産の価格（通常は固定資産税評価額）の2%
居住用建物の場合は0.3%に軽減
② 土地の所有権移転登記
→ 不動産の価格の2%
令和8年3月31日までに登記する場合1.5%に軽減
③ 建物の所有権保存登記
→ 不動産の価格の0.4%
居住用建物の場合は0.15%に軽減
④ 住宅ローンの抵当権設定登記
→ 不動産の価格の0.1%
登記の申請は、必要書類を準備し、申請書とともに不動産を管轄する法務局に提出します。申請方法としては、窓口に提出する方法や郵送での申請も可能です。申請書の雛型はインターネットや書籍から参考にすることもできますが、不動産を管轄する法務局の相談窓口で申請書の書き方や必要書類を質問することもできます。ただし、申請までに何度も法務局に足を運ぶ必要があったり、申請書等に不備があった場合には再度法務局に出向いて修正する必要があるため、時間と手間がかかります。
（参考：https://invest-online.jp/column/register-8631/）
- 不動産ビギナーさん
手続きが複雑なので、その都度確認が必要ですね。
- 山口智暉
書類の不足や記載漏れがあると受理されないため注意しましょう。
所有権移転登記にかかる費用項目
所有権移転登記を進める際は、必要な費用を確認しておきましょう。主な費用項目は、大きく分けて以下の3項目に分かれます。
・登録免許税
・司法書士への報酬（依頼する場合）
・必要書類の取得にかかる費用
登録免許税
前述の通り、不動産の名義変更には登録免許税がかかります。登録免許税は「固定資産税評価額×税率」で算出しますが、税率は登記内容や登記する不動産の区分（土地・建物）によって異なります。
| 所有権移転登記の内容 | 土地の税率 | 建物の税率 |
| 売買 | 2％（令和8年3月31日までは1.5％） | 2％（住宅用家屋を令和9年3月31日までに取得した場合は0.3％） |
| 相続・法人の合併など | 0.4％ | 0.4％ |
| 贈与・交換・収用・競売など | 2％ | 2％ |
不動産を売買で取得した場合、一定期間内であれば軽減税率の適用が可能です。土地は令和8年3月31日まで、建物は住宅用家屋を令和9年3月31日まで売買・競落で取得した場合に軽減の対象となります。
税額の基準となる固定資産税評価額は、毎年送付される固定資産税の納税証明書で確認してみてください。
（参考：国税庁 『No.7191 登録免許税の税額表』/以下のリンクを挿入してください：https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/inshi/7191.htm）
司法書士への報酬（手続きを依頼する場合）
所有権移転登記を司法書士に依頼する場合、司法書士への報酬が発生します。不動産の名義変更ではさまざまな書類を多方面から集めなければならず、時間と手間がかかります。
司法書士は必要書類の準備に加え、手続きの代行やその他相談にも対応可能です。報酬の額は依頼内容によって異なりますが、手続きを円滑に進めるために必要な費用として見積もっておきましょう。
書類取得にかかる費用
その他、所有権移転登記に必要な書類を取得するための費用もかかります。所有権移転登記では、登記内容に応じて登記事項証明書や印鑑証明書、住民票などの書類を用意しなければなりません。
書類取得のための発行手数料は、自治体によって異なります。例えば、東京都中央区で亡くなった方の戸籍謄本を発行する場合、1通450円かかります。その他の書類を取り寄せるときも手数料が発生するため、その金額を自治体のWebサイトで確認しておきましょう。
また、遠方の自治体の窓口に出向く場合、現地に行くまでの交通費も考慮する必要があります。遠方にお住まいで書類取得に手間がかかる場合は、オンライン申請も活用しながら効率的に手続きを進めましょう。
（参考：中央区 『相続などで生まれたときからの戸籍の証明書がほしいとき』/以下のリンクを挿入してください：https://www.city.chuo.lg.jp/a0012/kurashi/touroku/juuminhyou/shoumeisho/madoguchi/souzoku.html）
必要書類は登記内容によって異なる
なお、必要書類は相続や売買、贈与など登記内容によって異なります。例えば、遺言ありの相続で所有権移転登記が必要な場合、以下の書類が必要です。
・被相続人（亡くなった方）の出生から死亡までの戸籍・除籍謄本
・被相続人の住民票の除票（戸籍の附票でも可）
・相続人の戸籍謄本、住民票
・固定資産税課税明細書
・登記申請書
・委任状（代理人が相続登記を代行する場合）
・相続関係説明図（戸籍・除籍謄本の原本の還付を希望しない場合は不要）
贈与や財産分与など、登記内容によって必要な書類が変わるため、法務局のWebサイトで内容を確認しましょう。
（参考：法務局 『相続による所有権の登記の申請に必要な書類とその入手先等』/以下のリンクを挿入してください：https://houmukyoku.moj.go.jp/homu/content/001393744.pdf）
- 不動産ビギナーさん
事前に費用と必要書類を確認しておくと手続きもスムーズですね。
- 山口智暉
早めに司法書士へ相談すると手続きのミスを防ぎやすくなります。
まとめ：土地の登記を理解して安心な不動産取引を
今回は不動産の登記について解説しました。登記をすることは義務ではありませんが、どのような不動産なのかを明確にした「表題部」については登記が義務づけられていることが注意点でした。不動産取得から原則1カ月以内に登記をしなかった場合は、10万円以下の過料が設定されていますので、こちらは再度覚えておくことにしましょう。
さらに登記の登録免許税も必ず発生するので、事前に前述の金額を確認しておくと良いでしょう。登録免許税に加えて司法書士に依頼する方は、報酬も発生してきます。司法書士に登記関係作業を依頼するメリットは複数あるので、報酬が発生すること前提で考えておいた方が良いかもしれません。不動産の登記をしっかりすることで、後々のトラブルなどを防ぐことにも繋がるので、確実に行いましょう。それでは最後までお読みいただき、ありがとうございました。
-
-資格-
宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士
-
-経歴-
株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける
