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2026/04/21不動産名義変更の費用と必要書類を完全ガイド
- 不動産の知識
- その他
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-資格-
宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士
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-経歴-
株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける
Contents
不動産の名義変更とは？
戸建て住宅やマンションなどの不動産を売却する際には、名義変更が必要です。売却しなくても、不動産を手放す場合や名義を変更する際には、名義変更手続きを行う必要があります。
しかし、不動産を所有している方や購入を検討している方の中には、「不動産の名義変更とは何か」を知らない方も多いでしょう。
不動産の名義変更とは、法務局で所有者移転登記を申請することです。「なぜ名義を変更することになったのか」名義変更に至った理由によって、必要書類や費用が変わります。不動産取引を検討している方は、不動産の名義変更について確認しておきましょう。
名義変更の種類
不動産の名義変更は、以下のケースに該当します。
相続
不動産を譲り受ける場合、所有者が亡くなり相続人に物件や土地が引き継がれるケースです。遺産相続のことを指します。
贈与
不動産を譲り渡す場合、無償で不動産を贈与するケースです。所有者が生きている間に次の所有者に相続するため、生前相続とも呼ばれます。
離婚
離婚によって財産を分けた際に、名義を変更するケースです。夫が所有者で妻が不動産を受け取る場合などが該当します。離婚による財産分与のことです。
売買
不動産取引によって、名義を変更するケースです。
それぞれのケースによって必要書類・費用は異なりますが、不動産の所有権を譲り渡す側と譲り受ける側の双方の書類が必要になります。
贈与・離婚・売買の場合は、当人達が健在なため双方の書類を各自用意して、名義変更を行いましょう。相続の場合は、所有者が故人となっているため、周囲の人々が故人に関する書類を用意します。
名義変更をしておかなければ、不動産を売却することも賃貸に出すこともできません。不動産の所有者が変わる場合は、名義変更の手続きを忘れないように注意しましょう。
司法書士への依頼について
不動産の名義変更は、当事者のみで行うことも可能です。しかし、必要書類が膨大で手続きが複雑なため、司法書士に依頼して手続きを行うことも可能です。司法書士に依頼すれば、面倒な書類の収集や、申請書の作成、法務局での手続きまでを代行してくれます。
忙しい方や手続きが面倒な方は、司法書士に依頼して名義変更の手続きを行いましょう。時間と労力をかけても自分で手続きをしたい方は、この記事を参考に必要書類を用意してみてください。
不動産の名義変更に必要な書類
不動産の名義変更に必要な書類は、名義を変更する理由によって異なります。それぞれの変更理由別に、必要書類を確認しておきましょう。
相続による名義変更の必要書類
不動産を相続する際に、名義変更に必要な書類は以下の通りです。
被相続人（不動産を所有していた故人）
戸籍謄本、除籍謄本、改製原戸籍、住民票の除票（または戸籍の附票）、登記簿上の住所及び本籍地を証明できる書類
相続人（不動産を相続する人）
戸籍謄本、住民票
その他に必要な書類
固定資産評価証明書、相続関係説明図、遺産分割協議書、印鑑証明書、不在籍証明書、不在住証明書、登記済権利証、上申書 名義変更に必要な書類は、必ずしもすべてが必要とは限りません。相続状況によっては用意しなくても問題ない不要な書類もあります。
例えば、不在籍証明書や不在住証明書、登記済権利証、上申書は必要書類が揃わない場合に、用意しなければいけない書類です。他の必要書類をスムーズに収集できる場合には、不要な書類となります。
他にも法定相続分以外で相続するケースには、遺産分割協議書と印鑑証明書が必要ですが、法定相続分で相続する場合には不要です。法定相続分とは、法律で定められた相続の割合のことで、遺言などがない場合は法定相続分で相続が行われます。
相続で名義変更する場合には、相続人全員の書類が必要となるので、収集が困難です。不動産の所有者が亡くなったタイミングで、相続手続きについてしっかり話し合っておきましょう。
贈与による名義変更の必要書類
贈与による名義変更の場合は、以下の書類が必要です。
贈与者（不動産を譲り渡す者）
登記識別情報通知書、印鑑証明書
需贈者（不動産を譲り受ける者）
住民票
その他の必要書類
固定資産評価証明書、贈与契約書、贈与証書
贈与者が用意する登記識別情報通知とは、登記済権利証に変わる書類です。どちらも不動産を所有していることを証明する書類なので、どちらか一方を用意しましょう。
他にも贈与による名義変更には、贈与契約書と贈与証書と呼ばれる「不動産を贈与することを証明する書類」が必要になります。また、不動産の名義変更時には、手続きを行う年度の固定資産評価証明書が必要になるので用意しておきましょう。
離婚による名義変更の必要書類
離婚による名義変更に必要な書類は、以下の通りです。
前所有者（不動産を譲り渡す者）
登記識別情報通知、印鑑証明書
新所有者（不動産を譲り受ける者）
住民票
その他の必要書類
固定資産評価証明書、離婚協議書、財産分与契約書、戸籍謄本
離婚による名義変更の場合は、離婚協議書や財産分与契約書など離婚による財産分与を証明する書類と、離婚の有無を証明する戸籍謄本が必要です。
離婚には不動産の名義変更だけでなく、他の事務手続きも膨大に必要なため、2人で最後まで協力して手続きを行うことをおすすめします。
売買による名義変更の必要書類
不動産取引による名義変更に必要な書類は、以下の通りです。
売主（不動産を売却する者）
登記識別情報通知、印鑑証明書
買主（不動産を購入する者）
住民票
その他の必要書類
固定資産評価証明書、不動産売買契約書
不動産売買によって名義変更する場合は、不動産売買契約を締結した契約書が必要です。
また、基本的に名義変更をする際には、新しく不動産登記を申請する新所有者の住民票と必要な書類、不動産を所有権を手放す前所有者が登記識別情報通知や印鑑証明書など必要書類を用意します。
それぞれが用意する必要書類を確認して、スムーズに名義変更をしましょう。
不動産の名義変更にかかる費用
不動産の名義変更には、多くの必要書類と手間がかかり、費用も発生します。どのような理由で名義変更をするかで、必要となる費用は変わるため、名義変更にかかる費用の内訳を確認しておきましょう。
不動産の名義変更にかかる費用は、以下の通りです。
- 登録免許税
- 書類取得にかかる費用
- 司法書士に支払う報酬
- その他の各種税金
まず、法務局で所有権移転登記をするには、登録免許税が発生します。納税方法は申請書に納税額分の収入印紙を貼って納税をするため、収入印紙を購入しなければいけません。
また、登録免許税は名義変更をするケースによって、発生する税率が変わります。相続の場合は固定資産税評価額の0.4％が登録免許税額となり、贈与、離婚、売買による名義変更の場合は固定資産税評価額の2％が登録免許税額です。
他にも、住民票や登記簿謄本など必要書類を、取得する際に発生する費用もかかります。しかし、必要書類の取得にかかる費用は1,000円未満の数百円単位となるので、非常にリーズナブルな価格です。
司法書士に名義変更の手続きを依頼する場合は、司法書士に支払う報酬も発生するので注意しましょう。書類の収集や手続きを代行してくれるため、労力や時間を軽減できますが司法書士への報酬が高額になります。
司法書士への報酬は約5万円から7万円ほど、相続など書類収集に手間がかかる場合は、10万円ほど費用が発生する可能性があることを理解しておきましょう。
他に発生する費用として、名義変更に伴う各種税金があります。相続の場合は相続税、贈与の場合は贈与税、不動産売買の場合は譲渡所得税の納税義務が発生するので注意しましょう。
詳しくは、下記の国税庁のホームページから、各種税金の計算方法を確認できます。名義変更をする際の参考にしてみてください。
＊参考国税庁｜土地や建物を売ったとき
＊参考国税庁｜相続・贈与
不動産の名義変更時の注意点
不動産の名義変更を行う際の注意点として、以下のポイントを確認しておきましょう。
- 名義変更は共同申請が必要
- 親から子どもに名義が変更する場合は贈与になる
- 建物と土地の双方で名義変更の必要がある
まず名義変更をする際には、法務局で不動産を譲り渡す前所有者と、新しく不動産を譲り受ける新所有者の双方で共同申請が必要になります。
共同申請とは、お互いの合意の上で登記手続きを行うことを認め合う申請方法です。相続の場合は、前所有者が故人となっているので立ち会いができませんが、相続・離婚・売買の場合は立ち会いが必要です。
離婚してお互いに顔を合わせたくない場合は、司法書士が代理で共同申請することも可能なので相談してみましょう。
また、親から子どもに名義を変更する場合は贈与となります。相続にかかる相続税が固定資産税評価額の0.2％であるのに対して、贈与にかかる贈与税は固定資産税評価額の2％と高額です。
親から子どもに名義変更する際には、生前贈与である贈与で変更していいのか再度タイミングを検討してみてください。
注意点として、不動産の名義は建物と土地で分かれていることを理解しておきましょう。そのため、建物と土地双方で名義変更の手続きをすることがあるので、申請の際には建物と土地双方の所有者を確認しておいてください。
まとめ：不動産売却と名義変更のポイント
不動産の名義変更に必要な書類は、名義変更をする理由によって異なります。相続・贈与・離婚・売買それぞれで必要な書類、発生する費用が異なるので、手続きの前に確認しておきましょう。
名義変更には膨大な量の書類を収集する必要があり、手続きも困難を極めます。時間がなく、手間をかけたくない方は司法書士に依頼して、手続きを代行してもらってください。
しかし、司法書士への報酬は5万円から7万円ほど、場合によっては10万円前後と高額な費用が発生します。司法書士に依頼した際の出費と、自分で手続きを行う労力と時間を考慮して、どのように名義変更の手続きを行うべきか検討してみましょう。
登録免許税にかかる費用も、名義変更の理由によって異なります。必要書類だけでなく手続きにかかる費用を確認して、名義を変更するべきか検討しましょう。
不動産の名義を変更する際には、この記事を参考にして必要書類を用意しておいてください。
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-資格-
宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士
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-経歴-
株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける
