初心者向け！土地登記簿謄本の見方を図解で徹底解説

登記簿謄本は、不動産の売却や所得時に必要な書類です。不動産の所有者や債務状況などが記載された公的文書で、内容が複雑に感じることもあります。記載されている内容は、所有者の住所や抵当権の有無など、基本的にはシンプルです。中古物件や土地を購入する際は、登記簿謄本に目を通し、事前に確認箇所を把握することで後のトラブルを防ぎましょう。

登記簿謄本が必要な場面とは？不動産売却や相続時に欠かせない書類

登記簿謄本は、不動産の売却や相続など、所有者が変わる手続きにおいて必要となります。では、登記簿謄本とは具体的にどのような書類で、なぜ必要なのかを以下で詳しく解説します。

登記簿謄本とは？不動産の権利情報を証明する重要な書類

登記簿謄本は家の購入や売却時などに必要な書類です。登記簿謄本が必要なケースは下記のとおりです。

• 家の売却
• 相続の時
• 家を購入した翌年の確定申告
• 複数人と不動産を所有している場合の持分
• 家を担保にする時

不動産の所有者や住所などといった情報が記載されている公的書類となり、土地や建物の譲渡や建物の新築などの際に登記手続きをします。

登記手続きは登記簿に記録することを示し、不動産所有者を明確にするものです。不動産は目に見えて自分のものだと主張できないため登記簿に登録し公にする必要があります。

たとえば、不動産を購入した際に万が一、他の方も購入となり二重に売買してしまった場合、登記簿を登録していないと権利を主張できません。このようにトラブルを防ぐためにも不動産購入をした際は必ず登記手続きする必要があります。

なお、登記簿謄本と登記事項証明書は同様の書類を示します。内容は、所有者や住所だけでなく抵当権も記載されており、必要な手続きをすれば誰でも取得、閲覧が可能です。

登記簿謄本の種類とその違いについて詳しく解説

登記簿謄本には4種類があり、それぞれに異なる特徴があります。

謄本名	記載内容
全部事項証明書	不動産登記簿に記載されている全項目を記載されている
現在事項証明書	現在有効な内容を記載されている
一部事項証明書	内容の一部が記載されている
閉鎖事項証明書	現在、存在しない不動産の登記情報が記載されている

なお、不動産登記簿に有効期限はありません。提出先によって発行から3カ月以内のものと求められる可能性があるため、都度確認してください。

また、登記手続きは建物の新築や滅失した場合は1カ月以内に申請しなければいけません。相続した場合は、3年以内に申請が必要です。元々の所有者がいる土地から購入し権利があるか登記する利権部は自分の意思で決められます。

登記簿謄本の見方を徹底解説！重要な項目をチェックしよう

登記簿謄本の見方は大きく分けると表題部と権利部甲区・乙区、共同担保目録に分かれています。事前に各項目の内容を確認しておくと、取得した際にスムーズに確認できるでしょう。

表題部の見方と記載内容の確認ポイント

表題部には不動産の所在地や用途、登録した日付などが記載されています。なお、不動産とは土地と建物を示し、不動産登記簿は土地と建物それぞれの項目に分かれて記述されています。表題部の見方は下記のとおりです。

所在	不動産の位置を特定する住所 市町村から丁目、字まで記載
地番	法務局が土地を特定するために定めた番号
地目	住宅、畑、山林など土地の用途を示す
地積	土地面積
家屋番号	法務局が建物を識別するために付与する 家屋番号と地番は住所と異なる
構造	建物の構造を示し、材料や階数、屋根の形状など
床面積	壁や柱の中心から計算した建物の階ごとの面積
原因およびその日付	登記する理由と登記日を記載

表題部の補足として、項目にある地番は不動産の登記簿謄本を取得する際は必ず必要です。基本的に住民票に記載されている住所とは異なりますが、同様の地域もあります。

地目は23種類あり一度地目をつけられると簡単に変更することはできません。そのため、登記簿上の地目と実際の利用方法は相違している場合があります。

構造に記載される材料は、木造や鉄筋コンクリートなどが記載され屋根はかわらぶき屋根やストレートぶきなどと記載されます。

床面積の記載方法は、1階は90.00㎡で2階は80.00㎡など階数ごとの面積を記載します。このように、登記簿謄本の見方は文言の意味さえわかれば難しいものではありません。

権利部甲区の確認ポイント：所有者情報と履歴を把握

権利部は甲区と乙区で記載箇所がわかれています。甲区は所有権に関して記載され現在の所有者と過去の所有者がわかります。甲区の見方は下記のとおりです。

順位番号	不動産がいつ登記されたかの順番
登記の目的	登記の理由を記載
受付年月日、受付番号	所有権についての登記を受付した年月日と番号
権利者その他の事項	現在と過去の所有者に関しての氏名、住所がまた登記した理由を記載

甲区の補足として登記の目的は、たとえばAさんが Bさんに不動産を譲渡した場合にAさんが最初に登記をした目的、その後Bさんに所有者を移転登記したことなどが記載されています。

また、権利者その他の事項は、たとえばAさんからBさんへ譲渡した内容が売却だった場合は売却と記載されます。

初めて所有権登記する際、目的が所有権保存登記となり権利者その他の事項欄は空欄として作成します。所有権保存登記された不動産のみ権利部の甲区欄ができるため、登記簿のなかには権利部甲区がない場合もあることは覚えておきましょう。

権利部乙区の見方：抵当権や借入金額をチェック

乙区には抵当権や借入金額などが記載されています。乙区の見方は下記のとおりです。

順位番号	登記された順番を記載
登記の目的	所有権以外の登記について記載 抵当権が設定されているか
受付年月日・受付番号	所有権以外の登記を受け付けた日にちと番号
権利者その他の事項	権利に関する内容や権利者の氏名などを記載
原因	権利登記した理由の記載
債権額	金銭の貸借の金額
利息	金銭を貸借した際の利息
損害金	金銭の貸借をした際に返済者の支払いが滞った場合の利息
債務者	資金を借りた人の氏名と住所
抵当権者	資金を貸した人の氏名と住所

乙区の補足として、登記の目的にある抵当権は住宅ローンを組む際や資金を借入する際に家を担保とした場合、設定されることが一般的です。権利内容は、万が一債務者の返済が困難になったときは資金を貸した側が家を売却して返済金に充てられます。

なお、借入金額をすべて返済した場合は抵当権抹消登記が可能です。

共同担保目録とは？土地と建物の担保情報を理解しよう

共同担保目録とは、土地と建物を担保として設定されているか記載される項目です。不動産とは土地と建物を示すため、登記簿謄本はそれぞれを分けて記載しています。そのため、土地と建物に対して住宅ローンを組む場合は借入した金融機関がそれぞれに記載されます。

なお、共同担保目録は抵当権の設定がある場合にすべて記載されるわけではありません。土地のみを担保に借入した場合は、土地の権利部乙区に抵当権が記載されます。しかし、建物は担保としていないため、共同担保にあたりません。

また、権利部乙区にある抵当権の設定も土地と建物に記載され共同担保目録の内容が記載されます。抵当権の抹消と同時に共同担保目録はなくなります。

登記簿謄本の取得方法：法務局・郵送・オンラインで簡単に取得

登記簿謄本は所定の手続きを行えば誰でも取得・閲覧が可能です。取得方法は以下の4つです。

1. 法務局で取得する
2. 郵送で取得する
3. オンラインで申請し取得する
4. オンラインまたは法務局で閲覧する

それぞれの確認方法を解説します。

法務局で登記簿謄本を申請する方法

登記簿謄本は各都道府県の法務局や出張所、支店の窓口で取得することが可能です。法務局の窓口時間は午前8時30分から午後5時15分となり、窓口の時間内に申請してください。

法務局で申請する場合、その場で600円の収入印紙を購入できます。事前に準備する必要はありません。

なお、平日のみ利用となるため難しい方は他の申請方法にて取得しましょう。

郵送で登記簿謄本を取得する手順

登記簿謄本を郵送で取得する場合は、法務局のホームページから登記事項証明交付申請書をダウンロードし印刷が必要です。必要事項を記入し500円の収入印紙を貼り付けます。

封筒へ宛先を記入し、切手を貼り付けた返信封筒を同封して郵送します。おおよそ1週間ほどで自宅に届くため、余裕をもって申請してください。

オンラインで登記簿謄本を取得する方法と注意点

オンラインで申請する方法がもっとも簡単に取得できます。法務局のホームページから申請の手続きをしたのち、郵送または窓口で取得可能です。

郵送と窓口では費用が異なり、下記のとおりです。

• 窓口受け取りは1通につき480円
• 郵送受け取りは1通につき500円

郵送の場合は別途送料が必要となります。時間があまりない方はオンラインで申請して、窓口で受け取る方法がもっとも効率的です。

オンラインまたは法務局で閲覧だけする

登記簿謄謄本を取得せず、閲覧のみする方法もあります。最寄りの法務局や出張所に赴き閲覧するまたは、オンライン上で閲覧可能です。

登記簿謄本の重要な注意点：不動産売却・購入時に確認すべき項目

登記簿謄本を取得する際は、売却時や購入時であることが多いかと思います。その際に、もっとも注意して確認しなければならない項目に関して下記より解説します。

不動産売却時に登記簿謄本で確認すべき内容

所有している物件を売却する際に、買主へ物件を説明するために登記簿謄本が必要です。所有者の住所や氏名は、結婚または離婚により氏名が変更になっていることや引越しをして住所が変更になっているか確認してください。

また、売却し住宅ローンの残債を一括返済し終了した場合は抵当権が抹消されているかも確認しておきましょう。買主が住宅ローンを利用し購入する場合は買主を債務者として新たな抵当権の登記が行なわれます。

不動産購入時に登記簿謄本で注意すべきポイント

登記簿謄本は売却時よりも購入時は、より詳細な確認が必要です。注意すべき項目は下記のとおりです。

• 甲区にて過去の所有者に変更があったか確認
• 乙区にて現所有者の債務状況の確認

甲区は過去の所有者に変更があった理由を確認してください。以前に工場として利用されていた場合は土壌問題が考えられ、短期間で所有者が複数人変更している場合は隣人トラブルや周辺環境のトラブルが考えられます。

また、差し押さえの対象物件となっていたかも確認しておきましょう。万が一、何かしらのトラブルとなる理由が発覚した場合は購入対象外とすることが賢明です。

乙区は現所有者の債務状況を確認しましょう。購入物件の抵当権のみであれば売却金額で所有者は住宅ローンを一括返済できることが考えられます。万が一、債務金額が売却金額で大幅に補えない場合や共同担保の設定がある場合は注意してください。

しっかりと乙区にある抵当権の設定が売買することですべて抹消されるか確認することが大切です。

まとめ：登記簿謄本の基本を理解し、適切に活用しよう

登記簿謄本は記載されている項目に関しての意味がわかれば、あまり難しいものではありません。不動産の売却や購入時に必要となることが一般的となり、とくに購入時に関しては抵当権が抹消されるか確認することが大切です。

また、登記簿謄本の取得方法は以前よりも幅広くなりオンライン申請が可能です。インターネットの手続きに抵抗がない方は、事前にオンライン申請し取得する方法がもっとも効率的でしょう。

なお、登記簿謄本は4種類あります。どの種類が必要かは手続きにより異なるため、事前に確認し取得する書類に間違いがないようにすることも大切です。

手続き内容によって詳細に確認する箇所が変わるため事前に注意点を把握し、疑問点は都度不動産会社へ確認してください。