2025年マンション価格は下落した？傾向と今後についてデータを基に徹底解説

首都圏を中心に上昇傾向が続くマンション価格は、すでに一部の地域では「高騰」を超えて「暴騰」ともいえるレベルになっています。そのため、「2025年にはマンション価格が下落する」ともいわれていました。

そこで本記事では、「実際2025年のマンション価格はどうだったのか」についてデータを基に振り返り、今後のマンション価格や購入のタイミングと併せて解説します。

記事まとめ

• 2025年にマンション価格が下落する説はありますが、暴落の可能性は低いとされています。
• 価格の下落を待って購入を控えると、低金利などの有利な購入機会を逃すリスクがあります。
• 金融政策などの最新情報をこまめに確認し、資産価値の高い物件を見極めることが重要です。

記事執筆・監修

エキスパート職 山口智暉

• -資格-

  宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士

• -経歴-

  株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
  東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
  株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
  リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける

2025年にマンション価格は下落したのか？ポイントは「二極化」

短期的な下落などは複数あったものの、マンションの価格は基本的に下がることはなく、長期間にわたり上昇傾向にあります。

2010年の平均値を100とした国土交通省の「不動産価格指数（住宅）」によれば、2025年8月の全国マンション価格の平均は218.6と、15年で2倍を超えました。一方で戸建ての平均価格は1割程度の上昇にとどまっており、マンションの価格上昇が突出して高いことが分かります。

（参考： 『国土交通省　不動産価格指数（令和７年８月・令和７年第２四半期分）』）

この急激なマンション価格の上昇には、日本銀行の異次元金融政策や首都圏の利便性向上、共働き世帯の増加による資金力の上昇も大きく寄与しているといえるでしょう。

公益財団法人東日本不動産流通機構（レインズ）の2025年7～9月期データによると、首都圏中古マンションの成約価格は前年同期比プラス9.0％と、2012年10～12月期から52期連続で上昇しています。成約件数も前年同期比でプラス40.6％と4期連続で増加しており、在庫件数は前年同期比で3.4％減少と、需要の勢いも衰えていません。

（参考： 『公益財団法人東日本不動産流通機構　Ｍａｒｋｅｔ Ｗａｔｃｈ サマリーレポート2025年7～9月期』）

全体としてマンション価格は上昇傾向が続いていますが、エリアによっては下落の兆候も見られます。

不動産経済研究所によると、2025年10月の首都圏新築マンションの平均価格は全体で9,895万円（前年比7.1％増）と高止まりの状態です。しかし一方で、エリア別にみると神奈川県では5.6％、千葉県では16.5％の下落となっており、二極化が進んでいると考えられます。

（参考： 『株式会社不動産経済研究所　首都圏 新築分譲マンション市場動向 2025年10月』）

「2025年以降にマンション価格が下落する」といわれた5つの根拠

結果としては当たらなかったものの、マンション価格の上昇が続くなかで、「2025年以降に下落する」との指摘は以前よりされてきました。このような見通しは、いくつかの根拠に基づいています。

ここでは、主な5つの要因について見てみましょう。

1.少子高齢化による空き家の増加

内閣府のデータによれば、65歳以上の高齢者世帯の80％は持ち家に住んでおり、高齢者単身の持ち家率は65％です。また、2025年には65歳以上の人口割合は30％を超え、約3人に1人が65歳以上となる計算です。

必然的に件数が増える相続の発生に伴い、今後高齢者世帯の持ち家が多数空き家として市場に出ると予想されています。その一方で住宅購入の主要層である30代から40代の人口は減少しているため、需要と供給のバランスが崩れる、いわゆる「2025年問題」も、この説が提唱された要因の一つです。

しかし、結果からみると、現状として2025年問題はマンション価格に影響していないといってよいでしょう。これは、増加している空き家の多くが郊外の戸建てであり、マンションを求める層の需要とは関連性が薄いためとも考えられます。2025年以降についても、マンション価格の暴落を過度に心配する必要はないでしょう。

2.価格高騰による「マンション離れ」

マンション価格の高騰が続いた結果、多くの人の購入能力を超えつつあることも、「2025年下落説」の理由の一つです。前述の不動産経済研究所のデータの通り、2025年10月の首都圏新築マンションの平均価格は約1億円、東京23区にいたっては約1億5,000万円と、いずれも過去最高の水準となっています。

現在の価格水準では、年収1,000万円以上の世帯であっても、ローン返済の負担は重くなります。そのため、子育てや老後資金を考慮すると、メインのターゲット層が購入を断念せざるを得ない水準に近づいてきています。

このような状況から、需給バランスの崩壊が起こり、価格が下がるとみられていました。

3.金利の上昇

日本銀行が長年続けてきた大規模金融緩和政策は転換点を迎え、2024年以降は段階的な金利引き上げが始まっています。2025年1月には政策金利が0.5％に引き上げられ、日銀総裁からも12月の会合でさらなる利上げを示唆する発言がありました。今後も半年～1年ごとに利上げが行われる可能性があります。

基準となる政策金利が上昇すれば、住宅ローンの変動金利も上昇し、月々の返済負担の増加や借入額の減少が起こるでしょう。

マンション価格の高騰に加えて金利上昇懸念が重なることで、家を買うハードルはさらに上がります。その結果、需要に水を差し、不動産価格の下落圧力になると考えられていました。

4.世界経済の減速・地政学リスク

中国経済は、2021年から続く不動産不況や2022年のゼロコロナ対策の影響により経済成長率が鈍化しており、2025年にかけて成長率が4％台へと減速すると予測されていました。さらに、ウクライナ情勢の長期化や中東情勢の緊迫化といった地政学リスクが、世界景気全体の減速を招くとも見込まれていました。

世界経済全体が悪化すれば、日本への影響も避けられません。企業業績や雇用に悪影響を及ぼすことで、所得だけでなく不動産を含めた投資マインドの冷え込みが進み、マンション価格に下押し圧力がかかる懸念がありました。

5.生産緑地の開放で起こる「2022年問題」

マンション価格の下落要因としてもう一つ懸念されていたシナリオが、「生産緑地開放による不動産価格暴落説」です。

生産緑地法に基づき、「生産緑地」として指定された土地を農地や緑地として30年間維持することで、税制の優遇を受けられる制度が制定されたのが1992年でした。この30年間の満了期にあたる2022年に東京ドーム約2000個分に匹敵するとされる生産緑地が一斉に開放され、住宅地に変わることで、供給過剰により不動産価格が暴落する可能性が予想されていました。

しかし、2018年に施行された「改正生産緑地法」により、30年間の税制優遇が10年間延長されることが決定した結果、生産緑地の一斉解放は起こらず現時点では懸念の必要がなくなりました。

2025年以降にマンション価格が下落するとは限らない理由

前述の通り、いくつかの要因から「2025年にマンション価格は下落する」ともいわれていましたが、実際には全体としてマンション価格の上昇傾向は続いています。

そして今後も、マンション価格が大幅に下落する見込みは低く、当面は高値圏での推移、もしくは緩やかな調整が続くと考えられます。

以下で、理由について一つひとつ解説します。

1.建築資材や人件費の上昇

マンション価格の高騰が続くとみられる要因の一つが、マンション建設にかかる建築資材や人件費の高騰です。

経済産業省によると、マンション価格と同様に建築工事費も上昇傾向が続いています。

さらに、コスト低下の兆候が見られない以上、しばらくは建設コスト回収のために新築マンション価格の上昇が続くと考えられると述べられています。マンションの建設には長期間を要するため、費用の上昇はおよそ2年後の住宅価格に転嫁されるからです。

（参考： 『経済産業省　高騰するマンション市場』）

2.金利上昇・世界経済の変動に対する織り込み

マンション価格が下落する要因の一つとして挙げられていた「金利上昇」ですが、必ずしも下落方向に作用するとは限りません。

利上げの方針は以前からいわれてきたことであり、ある程度はすでに市場に織り込まれていると考えられます。そのため、急激な金利上昇による買い控えは起こりにくいでしょう。

一方で、今後本格的な金利上昇が始まる可能性を踏まえ、早めに購入しようとする層が一定数存在すると捉えることもできます。

3.新築マンションの供給数の減少

不動産経済研究所のデータによると、年によって波はあるものの、2024年からの過去10年で全国の新築マンションの発売戸数は減少傾向にあります。特に2024年は、首都圏の発売戸数が前年比マイナス14.4％と大きく減少しました。

（参考： 『株式会社不動産経済研究所　全国 新築分譲マンション市場動向 2024年』）

用地不足や人手不足、建築コストの上昇による新築マンション供給の減少傾向が今後も続く限り、仮に需要が下がったとしても、マンションの供給数が減ることで価格は下落しないとも考えられます。

4.円安による海外からの投資増加

マンションを購入するのは、居住目的の自国民だけではありません。

日本の不動産は円安傾向が続いており買いやすい上に、外国不動産投資でハードルとなる「外国人の不動産購入に対する規制」や「政情不安などのカントリーリスク」がなく、外国人からの投資先として人気です。実際、令和2年に国土交通省が行った海外投資家アンケート調査では、日本の不動産投資市場のうち34％が外国人投資家によるものでした。

（参考： 『国土交通省　令和2年度 海外投資家アンケート調査業務』）

今後も、外国人の不動産所有に関する規制の方針や円安傾向に大きな変化がない限り、海外からの需要は維持されるでしょう。

5.首都圏における需要の底堅さ

特に首都圏を中心としたマンション価格の高騰は、「その価格でも欲しい人が多くいる」という需要の高さを示しています。

将来の人口減少や空き家増加が懸念されるなかで、高い利便性と希少性を備え、資産価値が下がりにくいマンションに需要が集中しています。その結果、マンション価格の二極化傾向が生じているといえるでしょう。

投資目的での購入に限らず居住目的においても、今後も首都圏を中心としたマンション需要は安定が見込まれます。

マンション価格の「暴落待ち」のリスクとは？

2025年以降の不動産価格暴落を心配し、マンション購入のタイミングをうかがっている人もいるでしょう。もし今後マンション価格が暴落した場合、現在の上昇を続けるマンションを購入するのは損と感じるかもしれません。

しかし、前述の建築コスト上昇や、都心部を中心とした高所得者層、さらには海外投資家からの底堅い需要といった要因を踏まえると、すべてのマンション価格が下落するとは限りません。

マンション価格の上昇基調が続く一方で、インフレや円安などの影響により実質給与は低下しており、価格と所得の剥離は拡大しています。そのうえ、今後マンション価格が上昇するか下落するかは断言できず、仮に下落したとしても「いつ」下落するのかは誰にも分かりません。

今後のマンション価格や金利の上昇具合によっては、「暴落が起こらないまま購入機会を逃す」「金利の増加分で結局総支払額が増加する」「タイミングをはかって購入した直後に下落する」といったリスクも考えられるでしょう。

関連記事：マンション購入は暴落を待つべき？過去のマンションの価格推移と今後について解説

マンション価格下落の影響を受けにくくする3つのアプローチ

前述してきたように、マンション価格の上昇・下落要因はいくつもあるため、マンション価格が下落するかどうか、また、するとしてもいつなのかは分かりません。

マンションの購入・売却で損をしたくないのは誰しも同じです。しかし、マンション価格の先行きが断定できない以上、いずれにしろ早めに動いたほうが、状況の変化に対処しやすいといえます。

とはいえ、不動産という高額な資産の売買を即断するのは難しいでしょう。そこで最後に、将来マンション価格が下落した場合でも影響を受けにくくするポイントについて解説します。

1.価格や情報のこまめなチェック

不動産価格は流動的なものであり、大まかな傾向はあるものの価格には波があります。そのため、売却・購入ともに定期的な情報収集による動向の把握は重要です。

全体的にマンションの価格が上がり続けているとしても、エリアの需要と供給のバランスなどの要因により、不動産価格がいきなり下落する可能性もゼロではありません。また、ローン金利の変動は購入だけではなく売却価格にも影響します。

そのため、売却の場合にはマンションの査定額を、購入を考えている場合には金融政策の方針など定期的にチェックしておきましょう。

関連記事：【マンション購入時期】買ってはいけない時期と後悔しない選び方

2.需要が下がりにくい物件の見極め

今後マンション価格がどうなるか分からない以上、仮に全体的に下落したとしても影響を受けにくい、需要の高い物件を選ぶことが欠かせません。

条件を譲歩してでも価格を抑えてお得に購入できたとしても、資産価値の観点では必ずしもトータルで得になるとは限りません。将来売却を考えた際、マンション価格の二極化が進んでいると、希望価格で買い手が付きにくくなる可能性があります。そのため、アクセスの悪いエリアや人口減少エリアは避けたほうがよいでしょう。

「駅徒歩10分以内」「再開発エリア」「複数路線利用可」などの人気条件に加え、投資用であれば都内の繁華街周辺や湾岸エリアなど、外国人からも需要が高いエリアの物件を選ぶのがおすすめです。

関連記事：【ワンルームマンション投資】成功率を高める準備と失敗しない物件選びのポイント

3.「想定外」にも対応できる資金計画

居住用・投資用のいずれであっても、金利上昇や価格下落がある程度起こった場合でも立ちゆかなくならないよう、余裕を持った資金計画が必要です。

日本銀行の金融政策転換や世界情勢の急変による不動産価格変動など、最悪のシナリオも念頭に置いたうえで、借入比率を抑えたキャッシュフローを確保しておきましょう。

リスクを抑える手段として、固定金利を選択するのも一つの方法です。

まとめ

「2025年にマンション価格が下落する」という説もありましたが、結果として全国的にマンション価格の上昇傾向は続いています。

今後のマンション価格は、人口減少に伴う需要の減少や金利上昇といった下落圧力と、人気エリアにおける需要の底堅さや円安による上昇圧力がぶつかり合い、エリアや物件ごとに「二極化」が進むと見込まれています。今後は一層、物件の見極めや投資戦略がマンション投資の明暗を分けることになるでしょう。

不動産投資で成功するためには、専門家のサポートも重要です。リアルエステートの「RIERA」は、需要の高い都心部の限定エリアにおいて、仕入れから物件選定、売却まで一貫したサービスを提供しています。ぜひ一度、ご相談・お問い合わせください。

記事執筆・監修

エキスパート職 山口智暉

• -資格-

  宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士

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  株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
  東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
  株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
  リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける