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2025/12/12リバースモーゲージとは？ 基本的な仕組みとリスクを分かりやすく解説
- 不動産の知識
「老後の生活費が年金だけでは不安」「古くなった自宅のリフォーム資金が欲しい」といった悩みを抱えつつ、愛着のある自宅からはできれば離れたくないという方は多いでしょう。
そのような悩みの解決手段として注目されているのがリバースモーゲージです。リバースモーゲージを利用すれば自宅に住み続けながら資金の調達が可能ですが、利用時はいくつか注意しなければならないリスクもあります。
本記事では、リバースモーゲージの概要や利用するメリットと注意すべきリスク、ニーズに合わない場合の手段についてまとめました。
- リバースモーゲージとは、物件を担保に融資を受けながら自宅に住み続けられるサービスである
- 月々の支払い負担が少ないところが魅力である一方、利用制限や担保割れ、一括返済などのリスクもある
- ニーズに合わない場合はリースバックという手段もある
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-資格-
宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士
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-経歴-
株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける
Contents
リバースモーゲージとは？具体的な仕組みを解説
リバースモーゲージとは自宅を担保に資金を借り入れつつ、継続して自宅に住める資金調達方法です。担保にした自宅は借受人が死亡した後に売却され、その売却金で借入金を返済する仕組みになっています。
リバース（reverse/逆）モーゲージ（mortgage/住宅ローン）と呼ばれる理由は、一般的な住宅ローンと真逆の構造になっているためです。住宅ローンの場合、金融機関からマイホームの資金を調達し、月々の支払いによって元金および利息を減らしていきます。
一方、リバースモーゲージの場合は借りたお金を借入人の死後にまとめて返済することから、逆（reverse）の住宅ローン（mortgage）と呼ばれています。
また、住宅ローンは元金と利息を合わせた金額を毎月支払う必要がありますが、リバースモーゲージでは毎月支払うのは利息のみです。金融機関や商品によっては利息の支払いもなく、利息を含めた元金を借受人の死後に一括返済することもできます。
不動産ビギナーさん利息の支払いだけで済むのは助かりますね。
山口 智暉ただし元金が減らないため、仕組みをよく理解した上で検討することが大切です。
調達した資金の受け取り方法
リバースモーゲージで調達した資金の受け取り方法は大きく分けて3つあります。
- 年金方式
- 一括方式
- 極度額方式
以下ではそれぞれの特徴と違いについて解説します。
<h4>年金方式</h4>
年金方式とは、毎月決まった額を受け取る方法です。
公的年金の上乗せとして活用できるため、「年金だけでは老後が不安」「計画的に受け取りたい」というニーズに応えられる方式となっています。
一括方式
一括方式とは、融資額をまとめて受け取る方法です。
まとまった資金が手に入るため、「古くなった住宅をリフォームしたい」「定年後に残る住宅ローンを一括で完済したい」という方に向いています。
極度額方式
極度額方式とは、決められた枠内で必要なときに都度融資を受ける方法です。
例えば「マイカーの買い換えのために100万円が必要」「住宅のプチリフォームのために50万円借りたい」など、借り入れのタイミングや金額を任意に決められます。いざというときに使える保険として活用したいという方に適した方式です。
以上3つが基本的な融資方式となりますが、全ての金融機関が3つの方式に対応しているわけではありません。基本は年金方式となるため、一括方式や極度額方式を選択したい場合はこれらの方式に対応している金融機関を選ぶ必要があります。
リコース型とノンリコース型の違い
リバースモーゲージは、担保にした住宅を売っても借入額を完済できなかった場合の措置によって、リコース型とノンリコース型の2種類があります。
リコース型とは、残債の支払い義務が相続人に引き継がれるタイプです。リコース型を選択し、かつ住宅の売却金だけでは借入額を完済しきれなかった場合、妻や子といった法定相続人が残債を引き受けることになります。
一方、ノンリコース型は残債の支払い義務が相続人に引き継がれないタイプです。たとえ借入額の残債があっても、相続人には支払い義務が発生しないため、残された家族に負担がかかる心配はありません。
近年はノンリコース型を選択する方が大半を占めていますが、リコース型に比べると借入金に適用される金利が高くなることがあるため注意が必要です。
リバースモーゲージを利用する3つのメリット
リバースモーゲージを利用する際に期待できる利点は大きく分けて3つあります。
- 自宅に住み続けられる
- 毎月の支払い負担が軽い
- 配偶者が契約を引き継げる
ここではそれぞれのポイントについて説明していきます。
自宅に住み続けられる
一番の特徴は、自宅を担保にしつつ、そのまま家に住み続けられるところです。
一般的な売買の場合、自宅を売ったら買い手にすぐ家を引き渡さなければならないため、売り手は新たな居住場所を確保しなければなりません。しかし、そのためには新しい家を探したり、引っ越し手続きをしたりとかなり手間がかかります。
その点、リバースモーゲージなら自宅を所有したまま必要なお金を調達できるため、愛着のある家を手放すことに抵抗を感じる方にとって魅力的な手段となるでしょう。
毎月の支払い負担が軽い
リバースモーゲージは借受人の死後に自宅を売った資金で元金や利息を支払う仕組みになっているため、借受人が生存中の間は月々の支払い負担を大幅に軽減できます。
特に自宅の売却金で利息もまとめて返済するタイプの場合、月々の支払いは不要になるため、老後の生活にゆとりを持たせられるでしょう。
配偶者が契約を引き継げる
借受人の死後、その配偶者が契約を引き継げるところも利点の一つです。例えば夫婦二人暮らしで夫が借受人である場合、本来なら夫が死亡した時点で自宅を売らなければならず、配偶者である妻は生活に困ってしまいます。
しかし、妻が夫の契約を引き継げば、引き続き自宅に住み続けることが可能です。配偶者への契約引き継ぎは多くの金融機関で対応しているため、契約時の選択肢が狭まる心配もないでしょう。
<h2>リバースモーゲージを利用する前に知っておきたい5つのリスクと注意点</h2>
リバースモーゲージの利用を検討する際は、以下のようなリスクがあることを知っておきましょう。
- 元金と利息の一括返済リスク
- 家を資産として残せない
- 利用制限がある
- 団体信用生命保険に加入できない
- 担保割れのリスク
ここからはそれぞれのリスク・注意点について詳しく解説します。
元金と利息の一括返済リスク
特に注意したいのが、契約期限の満了に伴う元金と利息の一括返済リスクです。
リバースモーゲージは借受人の死後に住宅を売り、そのお金を返済に充てる仕組みと説明しましたが、契約期限が設けられている商品の場合、生きている間に契約が満了することもあり得ます。その場合、借受人が生存していても借入額および利息を一括で返さなければなりません。
このような長生きリスクを防ぐためには、特定の契約期限ではなく、借受人が死亡した日 = 契約満了日に設定されている商品を選ぶ必要があります。
| ユーザー : 長生きすることがリスクにつながるなんて考えたこともありませんでした。 監修者 : 亡くなる時期は誰にも予想できませんので、契約期限は慎重に検討しましょう。 |
- 不動産ビギナーさん
長生きすることがリスクにつながるなんて考えたこともありませんでした。
- 山口 智暉
亡くなる時期は誰にも予想できませんので、契約期限は慎重に検討しましょう。
家を資産として遺せない
リバースモーゲージは借受人の死後に家を売ることを前提としたサービスであるため、自宅を資産として遺すことはできません。
残された配偶者に契約を引き継ぐことはできますが、その配偶者も死亡した場合、自宅は売却されることになります。自宅を子に相続させたい場合はニーズに合わない方法となるため、あらかじめ注意が必要です。
利用制限がある
リバースモーゲージは誰でも利用できるわけではなく、適用対象となる物件のエリアや評価額などに一定の条件が設けられています。
条件は金融機関ごとに異なりますが、戸建てのみ、評価額1,500万円以上、営業エリア内の物件のみといった条件が科せられるケースがあります。一般的な売買の場合、エリアや評価額に制限は設けられていないため、利用のハードルは通常の売却より高いと考えておいた方が良いでしょう。
団体信用生命保険（団信）に加入できない
リバースモーゲージは借受人の死後に自宅を売ったお金を返済に充てる仕組みになっているため、借受人が死亡した際に残債が0になる団信に加入することはできません。
また、自宅の売却金が借入額を下回った場合、必ずしも残債が0にはならない点にも注意が必要です。
担保割れのリスク
リバースモーゲージの融資額は原則として担保に入れた住宅を基準に設定されますが、不動産価格は市場や建物の状態に応じて変動するため、場合によっては担保割れを起こす可能性があります。
その場合、契約途中に融資額の見直しが行われ、限度額が変更されることがあります。特に一括方式の場合や、極度額方式で限度額ぎりぎりまで借り入れていた場合、見直しの際に発生した差分の支払いを契約途中で求められることもあるため、注意が必要です。
<h2>提供している機関とそれぞれの特徴</h2>
リバースモーゲージを提供している機関は大きく分けて3つあります。
- 社会福祉協議会
- 民間金融機関
- 住宅金融支援機構
以下ではそれぞれの機関の特徴について解説します。
社会福祉協議会
社会福祉協議会では、不動産担保型生活資金という名でリバースモーゲージと同等のサービスを提供しています。
不動産担保型生活資金とは、低所得の高齢者世帯を対象に、居住用不動産を担保にして生活資金を貸し付ける公的資金制度のことです。貸付期間は借受人の死亡時まで、あるいは貸付元利金が貸付限度額に到達するまでの間となります。
貸付限度額は土地の評価額の70％程度、融資は月30万円以内という条件が付いています。全国の物件が対象になるため、エリア制限がないところが特徴ですが、一方で低所得世帯のみが対象であり、かつ資金使途も生活資金に限定されるなど、利用のハードルがやや高めであるところがネックです。
民間金融機関
民間金融機関では、各金融機関ごとに利用条件や資金使途、対象物件、担保評価などが大きく異なります。例えば戸建てのみ対象のところもあれば、マンションも適用可としているところもあります。
また、担保評価も2,000万円以上など具体的なラインを設定しているところもあれば、評価額の50％など物件の価値によって左右されるところもあります。ただし、そのぶん選択肢の幅が広いため、自分のニーズや所有する物件に適したサービスを選びやすいところが利点です。
一方で、民間金融機関では基本的にエリア制限が設けられており、多くの場合は首都圏や主要都市に限られています。そのため、地方にお住まいの方は利用できる金融機関を探すのに苦労するかもしれません。
住宅金融支援機構
住宅金融支援機構では、リ・バース60という名のサービスを提供しています。融資限度額は8,000万円以下かつ所要資金を上限に、担保評価額の50％または60％です。
担保評価額はやや低めですが、民間金融機関に比べると金利は低い傾向にあるため、支払い負担を軽減できるところが特徴です。
ただし、資金使途は住宅の建設・購入やリフォーム、借り換え、サービス付き高齢者向け住宅の入居一時金などに限定されており、生活資金として活用することはできません。
リバースモーゲージを利用できない場合の対処法
リバースモーゲージは一般の売買よりも利用制限が厳しいため、所有する物件のエリアや状態によっては適用不可となる可能性があります。
その場合は新たな手段としてリースバックを検討するのも一つの方法です。リースバックとは、売却した自宅に住み続けながら、リースバック会社に毎月の家賃を支払う仕組みのことです。
毎月の家賃の支払い負担はありますが、資金使途にほぼ制限がない、固定資産税等の維持費が不要といった利点があります。また、契約内容によっては自宅を買い戻せるため、「いずれは愛着のある家を取り戻したい」という方にもおすすめの方法です。
一方で、契約中は自宅の名義が変更されること、通常の売買よりも価格が低くなりがちな点に注意が必要です。
| ユーザー : 自宅に住み続けられる方法は他にもあるんですね 監修者 : リバースモーゲージの審査に通らなかったときの選択肢として覚えておくと良いでしょう |
- 不動産ビギナーさん
自宅に住み続けられる方法は他にもあるんですね
- 山口 智暉
リバースモーゲージの審査に通らなかったときの選択肢として覚えておくと良いでしょう
【まとめ】
リバースモーゲージを検討する際は注意点も把握しておこう
リバースモーゲージは自宅を所有しながら資金を調達できる便利なサービスです。一方で、生存中に契約が満了を迎えた場合は一括返済を求められる他、家を資産として残せない、利用条件のハードルが高いなどの注意点もあります。
リスクを考えずに利用すると「こんなはずではなかった」と後悔することになりかねないため、長所・短所の両方をよく理解した上で利用を検討することが大切です。
もしニーズに合わなかった場合は、同じく自宅に住み続けながら資金を調達できるリースバックを考えてみても良いでしょう。
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-資格-
宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士
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-経歴-
株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける
