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2025/12/05【空き家の売却完全ガイド】注意点・税金・最適な方法を解説
- 不動産買取
- その他
空き家の売却に悩む方は多いのではないでしょうか。例えば、「亡くなった親が住んでいた家の処分に困っている」などのケースが考えられます。
空き家は維持費や税金がかかる上、経年劣化で傷んだ家は倒壊などの危険性もあります。そのため、将来的に住む予定がないのであれば、早めに売却を検討するのがおすすめです。では、空き家を売却したいときにはどうしたら良いのでしょうか？
本記事では、空き家を売却する前にやっておきたい準備や、主な売却方法と選ぶ基準、売却時の注意点についてまとめました。空き家の維持や取り扱いに困っている方は、ぜひ参考にしてください。
- 空き家の売却方法には、解体せずに売却、解体して売却の2通りがある
- 解体して更地として売った方が高値で売れやすいが、解体費用がかかるのがネックとなる
- 不動産買取業者なら解体せずに売却できる上、契約不適合責任を負わずに済む
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-資格-
宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士
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-経歴-
株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける
Contents
空き家の売却を行う前に済ませておくべき準備
空き家の売却をスムーズに行うためには、以下2つの準備を事前に済ませておくことが大切です。
確定測量の実施
確定測量は、測量士が土地の境界を確定させるために行う作業です。隣接した土地の所有者の立ち会いの下、行政の図面を基にしながら、土地の境界を明確にしていきます。
確定測量を行わずに土地や建物を売買すると、後で隣接する土地の所有者との間で深刻なトラブルに発展する恐れがあります。そのため、空き家を売却する際は確定測量を実施することが大切です。
なお、確定測量と混同しがちな言葉に「現況測量」や「地積測量図」があります。現況測量は測量士が目視で確認して境界線を確定するもので、隣接する土地の所有者の立ち会いはいりません。つまり、隣接する土地の所有者の了承を得ていないことになるため、土地の境界についてトラブルが生じるリスクがあります。
一方の地積測量図は、法務局で保管されている資料です。記載されている内容は確定測量とほぼ同じですが、土地の登記に地積測量図の添付が義務化されたのは1959年で、それ以前に登記が行われた土地には添付されていないケースが多いようです。その場合、確定測量を実施して隣接する土地との境界線を明確にしてから、空き家の売買手続きを進める必要があります。
また、地積測量図が存在する場合でも、年月を経て境界が曖昧になっていたり、現地寸法と地積測量図がずれていたりする場合は、確定測量が必要になります。
残置物をどうするか考える
残置物とは、以前の所有者が建物の中や敷地内に残した家具・家電・生活用品などです。特に空き家を相続する場合などは、家電や家具といった残置物があるケースが多いです。
空き家を売却するときには、残置物をどうするかを事前に決めておかなければなりません。残置物を残すか否かによって、売却方法に違いが出てくるためです。
空き家の売却法には、不動産会社に買い手を探してもらう「仲介」と、不動産会社に物件を買い取ってもらう「買取」の2種類に区分されます。
仲介の場合、残置物のない状態で売却するのが基本となるため、売り手は残置物を売ったり、廃棄したりして処分しなければなりません。一方、買取の場合は残置物を残したまま買い取ってもらえる場合もあります。ただし、その場合は不動産買取業者がリフォームして再販する過程で残置物を処分することになるため、仲介で売却する場合よりも買取額は安価になりやすい傾向にあります。
このように、残置物をどうするかによって、空き家の売却を依頼する業者が変わるかもしれません。空き家の売却するときは、残置物についてもきちんと考えておくことが大切です。
空き家の売却方法とその特徴
空き家を売却するには、主に3つの方法があります。ここでは、それぞれの売却方法と、注意点・ポイントなどの特徴を解説していきます。
空き家をそのまま売却する際の注意点とポイント
そのまま売却する方法は、リフォームや解体をせずに空き家を売る方法です。空き家を売却する際にはこの方法が選ばれることが最も多いです。最近では空き家の状態で買い取って自分好みにリフォームする人も多いため、多少古くてもそのまま売却することができるのです。
空き家をそのまま売却するメリットは、手間がかからずすぐに売却活動が開始できる点です。解体したりすると手間がかかってしまいますが、そのまま売却するのであればすぐに売却活動を始めることができます。そのため、一刻も早く売りたい場合におすすめの方法です。また、解体する必要がなければ、解体のための費用がかからないというメリットもあります。さらに、解体するよりも固定資産税がかからないで済みます。更地の状態よりも建物がある状態の方が固定資産税は少なくて済むのです。このように、空き家のまま売却すると、手間やコストを軽減できるというメリットがあります。
一方、デメリットとしては、買い手が見つかりにくいことが挙げられます。空き家が過度に老朽化している場合や、あまりにも僻地にある場合には空き家は売れづらいです。さらに、売れ残っている間にさらに老朽化が進み、ますます売れづらくなるという悪循環に陥ってしまう可能性があります。築年数を経た不動産は、例えば築年数が20年をすぎると不動産の価値がないとみなされてしまうので、高額で売却することができないというのもデメリットの一つです。
空き家を解体して土地を売却する
次に、空き家を解体して土地を売却する方法について説明します。
この方法のメリットは、高い金額で売却できることです。さらに、早く売ることができます。それは、更地であれば新しい建物を自由に立てることができるので、買い手の幅が広がるからです。更地には駐車場を作ることもできます。
ただし、解体には高額な費用がかかるため、注意が必要です。戸建てを解体しようとすると100万円ほどがかかります。さらに税金が上がってしまいます。固定資産税はなんと6倍にもなってしまうのです。このように、解体をすると売却しやすくなる代わりにさまざまなコストがかかってしまうのです。
不動産会社に買取を依頼する際の注意点とポイント
3つ目の方法は、不動産会社に空き家を買い取ってもらう方法です。
メリットは買い手を探す手間がかからないということです。不動産会社に仲介を依頼すると売却活動をして家を買い取ってくれる人を探すことになります。しかし買取であれば、不動産会社が買い手となるので、買い手探しの必要はありません。そのため依頼してから一ヶ月間くらいあれば売却を完了することができます。
不動産会社による買取のデメリットは、必ずしも買い取ってもらえるわけではないという点です。不動産の状態や所在地などを考慮してあまりにも売却が難しそうな場合は買い取ってもらえないことがあるので注意しましょう。また、買取の際の価格は低くなってしまうことが多いです。それは、不動産会社は買い取った不動産をリノベーションして再販するためです。そのための費用を捻出する分、買取価格が低くつけられてしまうのです。買取価格は、相場の約8割となることが多く、最悪の場合、5割を下回ることもあります。
不動産ビギナーさん不動産会社は状態が悪い空き家でも買い取ってくれるんですね。意外でした。
山口智暉ただし、状態の悪い特定空き家になると買取が難しくなる場合もあるので、要注意です。
空き家の売却方法を選ぶ基準とは？
空き家の売却方法を選ぶときは、いくつか確認しておいた方が良い基準があります。
そのまま売却するのに適した空き家の特徴
そのまま売却するのが適している場合は、
- 築年数がそれほど経過していない場合
- 立地が良い場合
- 建物に魅力がある場合
などです。建築されてからまだ時が浅く状態が良い空き家であればそのまま売却しても買い手がつきやすいです。築年数の目安は、20年を超えると不動産の価値がほとんどゼロになってしまうので、20年を基準にすると良いでしょう。または、立地が良い空き家も買い手がつきやすいのでそのまま売却することができます。立地の良さとは駅までのアクセスの良さや治安、生活しやすい環境かどうかなどから判断されます。さらに空き家ならではの歴史を感じる物件や、こだわりのリフォームが施された空き家なども、そのままにしておくと買い手がつきやすいでしょう。
空き家を解体せずに土地を売却する選択肢
空き家を残したまま土地だけを売却することもできます。これは、築年数が20年を超えてしまった場合に選択すると良いでしょう。不動産は築年数が20年を超えると不動産の価値がないとみなされてしまいます。そのため築年数が20年を超えた空き家は値段をつけて売却することは難しいです。しかし解体するのにもコストがかかってしまいます。そこで空き家は残しておくけれど空き家に価格はつけず、土地を売却するのです。そうすることで解体コストをかけずに空き家を売却することができるようになります。
空き家が劣化した場合の解体売却のメリット
あまりにも空き家の状態が悪い場合は解体してから売却した方が良いでしょう。劣化がひどい場合、倒壊しそうな場合、シロアリの被害に遭っている場合、カビが生えている場合などはなかなか買い手がつきません。解体することをお勧めします。
不動産会社への買取依頼のメリットとデメリット
早く買い取ってもらいたい場合やなかなか買い手がつかない場合は不動産会社に買い取ってもらう方法が良いです。しかし、空き家の条件があまりにも悪いといくら不動産会社で合っても買い取ってもらえないことがあるので注意が必要です。
放置するとどうなる？空き家の売却をしないことで発生するリスク3つ
「残置物の処分が面倒」「売却の手続きが大変そう」といった理由で空き家を放置し続けると、さまざまなリスクが生じる原因となります。経済的な負担や安全面のリスクを考慮すると、今後使用する予定がない空き家は早めに売却するのがおすすめです。
ここでは空き家を放置することによって懸念されるリスクを3つご紹介します。
維持費の負担が大きい
たとえ誰も住んでいなくても、空き家を所有しているだけで毎年固定資産税の納税義務が生じます。特に注意したいのは、所有している空き家が特定空き家に指定されたケースです。
特定空き家とは、「空家等対策の推進に関する特別措置法」に定められた空き家です。具体的には、以下のような要件を満たすものを指します。
● そのまま放置すれば倒壊等、著しく保安上危険となる恐れのある空き家
● そのまま放置すれば著しく衛生上有害となる恐れのある空き家
● 適切な管理が行われておらず、著しく景観を損なっている空き家
● その他周辺の生活環境の保全を図るために、放置することが不適切な状態にある空き家
特定空き家とみなされた場合、その空き家のある自治体の市町村長から空き家の除却、修繕など措置を取るよう勧告を受ける場合があります。その場合、その空き家は固定資産税等の住宅用地特例の対象外です。
住宅用地特例は、居住の用に供する住宅用地について、税負担の軽減を図る措置です。その土地の200平方メートル以下の部分（小規模住宅用地）は固定資産税の課税標準が1/6に減額、200平方メートルを超える部分（一般住宅用地）は1/3に減額される仕組みになっています。
この特例措置が適用されなくなった場合、空き家の敷地に対してかかる固定資産税額が大幅に増額するため、税負担が重くなります。
固定資産税は毎年納税する義務があるため、使っていない空き家がある場合は早めに売却して、税負担の軽減を図った方が良いでしょう。
- 不動産ビギナーさん
特定空き家と判断されると大きなペナルティがあるんですね。
- 山口智暉
なお、措置命令を無視した場合は50万円以下の過料（罰金）に処されるため、要注意です。
周辺住民への悪影響
空き家を長期間にわたって放置すると、建物の老朽化によって倒壊の危険性が高まったり、雑草や虫がわいたりして、安全面や衛生面が著しく損なわれるリスクがあります。また、荒れ放題の空き家は景観上の悪影響を及ぼすだけでなく、周辺に住んでいる方にデメリットが生じる恐れもあります。
場合によっては、近隣の住民とのトラブルに発展しかねません。定期的に手入れできない空き家は、早めに処分するのがおすすめです。
資産価値の低下
人が住んでいない空き家は手入れが行き届きにくく、経年劣化が進みやすい傾向にあります。
また、住宅の資産価値は建物の状態に大きく左右されるため、放置すればするほど価値が低下する可能性が高いです。資産価値が低下しない段階での売却をおすすめします。
空き家売却時の重要な注意点とポイント
空き家を売却するときは、以下のポイントを押さえておきましょう。
売却金額の設定と交渉術
価格をつけるときは金額を高めに設定しておくと良いです。それは、空き家の売却では値下げ交渉が行われることが多いからです。そもそもの価格を低くしておくと、さらに値下げされて損をしてしまう可能性があります。
空き家など売れるはずがないと思って低い金額をつけてしまう人もいるかもしれませんが、その必要はありません。実際に、リフォームして利用したい人の間で空き家の需要は高まっています。そのため最初から低い価格をつけるのはやめましょう。
名義人確認の重要性と手続き方法
不動産の名義が自分の名前になっているか確認しましょう。それは、不動産を売買するのは名義人しか行えないからです。不動産の名義は法務局で確認することができます。もし名義が自分の名前になっていなかったら名義変更手続きを行う必要があります。司法書士に依頼し、法務局で手続きを取りましょう。
空き家売却時に使える税金控除とその活用方法
不動産売却時の税金特別控除を活用するしかし、これには特別控除があり、3,000万円以内であれば所得税を非課税にすることができるのです。このような特別控除を利用してできるだけ多くの売却益を受け取るようにしましょう。どのような控除を利用できるのかは不動産会社の担当者や税理士に確認してみると良いです。
空き家周辺の不動産会社選びのポイント
不動産の査定は複数の不動産会社に依頼した方が良いです。それは、より良い条件で売却できる不動産会社を探すためです。一社にしか査定を依頼しないと、その不動産会社の査定額しか知ることができません。査定額は不動産会社によって異なるため、複数の見積もりをもらって比較検討する必要があるのです。価格の他にも、担当者の対応の丁寧さやスピード感などを比較して、より信頼できる不動産会社に売却を依頼するようにしましょう。
空き家の近くにある不動産会社を選ぶ
可能であれば、空き家の近くにある不動産会社を選んでおくと安心です。それは、空き家の近くに位置している方が不動産の価値を実際に理解している可能性が高いからです。空き家の所在地から遠くにある不動産会社だと、空き家の価値がわからず安く買い上げられてしまう場合があります。
多くの場合、自分の自宅の近くにある不動産会社を選択してしまいがちですが、それよりも空き家の近くにある業者を選んだ方が正確な査定額を出してもらえる可能性が高いです。空き家を売却する際には、どこにある不動産会社を選ぶべきかという点にも注意しましょう。
売却に時間がかかることを覚悟しておく
空き家の売却には時間がかかるため、計画的に行動することが重要です。一般的な戸建て住宅でも、売却しようとすると3ヶ月から6ヶ月ほどかかります。空き家はそれ以上かかることを理解して売却の計画を立てましょう。空き家の需要は増加傾向にありますが、空き家自体の数も増えているため売却に時間がかかってしまうのが現状です。特に古い空き家やアクセスの悪い位置にある空き家は売れづらい可能性が高いです。早く売るために値下げに踏み切ることもできますが、それでは高く売ることができなくなってしまうので、慎重に考える必要があるでしょう。
空き家が売れるまでには維持費がかかります。その費用を負担することを計算に入れながら売却方法を決めましょう。売却に時間がかかればかかるほど必要になる維持費も膨れ上がっていきます。
空き家の状態を確認する
空き家を解体せずにそのまま売却する場合には、空き家の状態を確認してから売るようにしましょう。空き家の状態が悪いと売買が成立した後でも損害賠償を請求される可能性があります。例えば、雨漏りやシロアリの被害があることが後で発覚すると、売却後でも売り手の責任になるのです。
空き家の状態を確認し、老朽化が進んでいる場合は修繕または解体を検討しましょう。修繕してから売却するか、更地にして売却するとスムーズに売ることができるでしょう。
契約不適合責任を回避する策を講じる
空き家の売却をする際は、前項で説明した契約不適合責任を回避するための対策を講じておくことが大切です。
具体的な方法としては、以下のようなものが挙げられます。
● インスペクションの実施
● 瑕疵担保保険・瑕疵保証の利用
● 不動産買取業者への売却を検討
インスペクションは、プロの建築士や住宅診断士が実施する住宅診断です。専門家が住宅をつぶさに点検し、建物の状態や不具合の有無をチェックしてくれます。
プロによる診断を受けておけば、空き家を売買するときに「瑕疵（欠陥や不具合）」が残りにくいです。加えて、買い手が安心感を覚え、購買意欲の向上にもつながるかもしれません。
瑕疵担保保険や瑕疵保証サービスを利用するのも一つの方法です。これらの保険・サービスを利用すれば、物件の瑕疵が発覚した際に生じる契約不適合責任を、ある程度カバーできます。ただし、利用時には前述したインスペクションを実施した上で、規約で定められた物件に適合している必要があります。
契約不適合責任のリスクを完全になくしたいのであれば、不動産買取業者への売却も視野に入れるのがおすすめです。そもそも、契約不適合責任は個人間取引で生じます。買い手が不動産買取業者だった場合、後から瑕疵が見つかったとしても売り手が契約不適合責任を負う必要はありません。
- 不動産ビギナーさん
空き家を売った後も安心できないのは、売る側からすると不安です。
- 山口智暉
空き家の場合は瑕疵が見つかる可能性が高いと考えて対策した方が良いでしょう。
空き家売却を成功させるためのまとめと最終チェック
今回は、空き家を売却する場合の注意点やポイントを解説してきました。
空き家を売却するにはそのまま売却するか、解体して更地にするか、不動産会社に買い取ってもらうかという三つの方法があります。自分に合った方法で売却しましょう。
また、空き家を売却するときには「売却価格は高めに設定し、交渉に備える」、「名義人を確認する」など、いくつかのポイントがあります。それらを確認してから空き家の売却に臨むことで損のない売却を実現させましょう。
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-資格-
宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士
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-経歴-
株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける
