空き家放置のデメリットと売却で得られるメリット

記事執筆・監修

エキスパート職 山口智暉

• -資格-

  宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士

• -経歴-

  株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
  東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
  株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
  リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける

空き家放置によるデメリットとは？放置リスクを解説

相続などで空き家を取得したものの、「どうしていいか分からず放置してしまっている」という方は少なくありません。
本記事では、空き家放置によるデメリットや、売却方法などについて解説します。

空き家を放置している方や、今後空き家を取得予定の方など、ぜひ参考にしてください。
空き家を放置すると、さまざまなデメリットやリスクが発生します。これらを順に解説します。

固定資産税がかかる：空き家でも納税義務あり

空き家でも固定資産税の納税義務が発生し、毎年支払わなければなりません。納税額は建物の評価額によって変わりますが、都心など土地の価格が高い地域や、敷地面積が広い場合、数十円と高額になる場合もあります。

納税額が低くても、住んでいない空き家のために税金を払い続けることは無駄な出費を招くことになります。

さらに空き家を放置していると、自治体から「特定空家等」に認定される可能性もあります。

特定空家等に認定されると、本来受けられる「固定資産税の軽減措置（住宅用地）」が適用されなくなります。
この固定資産税の軽減措置では、以下の軽減措置を受けることができます。

• 200㎡以下の住宅用地：固定資産税は6分の1、都市計画税は3分の1に減額
• 200㎡以上の住宅用地：固定資産税は3分の1、都市計画税は3分の2に減額

つまり、特定空家等に認定されると、固定資産税が「6倍または3倍」、都市計画税が「3倍または1.5倍」になるのです。

特定空家等に認定される条件は、主に以下の4つです。

• 倒壊等著しく保安上危険となるおそれのある状態
• 著しく衛生上有害となるおそれのある状態
• 適切な管理が行われないことにより著しく景観を損なっている状態
• その他周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切である状態

＊参考：国土交通省｜空家等対策特別措置法について

資産価値の低下：空き家の放置が資産に与える影響

建物には「耐用年数」という資産価値の寿命が、以下のように定められています。

• 木造：22年
• 鉄骨造：34年
• 鉄筋コンクリート造：47年

耐用年数を過ぎても住めなくなるわけではありませんが、資産価値は低下し、売却時には安い価格でしか売れなくなります。

建物の老朽化リスク：空き家の管理不足による危険性

建物は人の出入りがないと湿気がこもってしまい、木造部分の腐食やカビの発生、金属部分のサビの発生など、人が出入りしている建物に比べて、急速に老朽化していきます。

建物が老朽化すると、台風などで屋根や壁が飛んでしまい、近隣の建物に危害を与える可能性があるほか、建物自体が倒壊する恐れもあります。

そうなると自分だけでなく、近隣の方にも迷惑をかけてしまいます。最悪の場合、損害賠償が発生する可能性もあります。

野生動物の住処に？空き家放置の問題点

空き家を放置すると、野良猫や野良犬、地域によってはイタチやアライグマなどの野生動物の住処になってしまうことがあります。

そうなると、糞尿の悪臭が発生し、近隣に迷惑をかけ、トラブルの原因になります。

犯罪トラブル：放置空き家が引き寄せるリスク

空き家を放置すると、思わぬ犯罪トラブルに巻き込まれるリスクが高まります。
具体的には、以下のような犯罪トラブルが考えられます。

• 指名手配犯などの隠れ家になる
• 犯罪グループの拠点になる
• 不法投棄の被害に遭う
• 放火の被害に遭う

これらのどの犯罪にも共通して言えることは「人目が付かないことが好都合」であるということです。上記以外でも、空き家は人目が付かないことから、犯罪者から狙われやすいということ覚えておきましょう。

空き家売却方法：4つの売却方法を徹底解説

空き家の売却方法には主に4つの選択肢があります。順に解説します。

中古物件として売却：そのままで売るメリット

建物が老朽化していない場合など、そのままでも住める状態であれば、「中古物件」としてそのまま売却することができます。

中古物件として売却できれば、解体費用など発生しないため、費用を抑えることができるメリットがあります。

更地にして売却：解体後の土地売却で得られるメリット

建物が老朽化している状態や、築年数が古すぎて買い手が付くのが難しい状態であれば、建物を解体して更地にし、土地として売却します。
更地にすることで住宅用としてだけでなく、駐車場や資材置き場・倉庫など、様々な用途に使えるため、買い手が見つかりやすいメリットがあります。
さらに建物がひどく老朽化している状態であれば、解体することで倒壊などのリスクも無くすことができます。
また、すぐに解体費用を出すことが難しい場合は、以下のような条件付きで売却することも可能です。

• 建物を残しておき、契約が決まった後に解体する
• 土地の価格から解体費用を差し引いた割引価格で売却し、買主が解体費用を負担する

古家付き土地として売却：解体費用不要の売却方法

古家付き土地とは、築年数の古い物件を「土地」として、売りに出している物件です。この場合、建物の価格は考慮せず、土地の価値のみで売却価格を決めます。
近年はDIYブームによって、こういった古い物件を購入して自分でリフォームをしたい人も増えているので、買い手が見つかる可能性も高くなっています。
また、古家付き土地として売ることができれば、解体費用がかからず済むメリットもあります。

直接買取：早急に空き家を売りたい場合の選択肢

直接買取は一般的な仲介売買ではなく、不動産業者に直接買い取ってもらう方法です。
これまで紹介した方法では、買い手が現れるまで待つ必要があり、すぐに売却することは難しいです。一方、直接買取では不動産業者に直接買い取ってもらえるため、すぐに売却可能です。
ただし、直接買取は仲介売買に比べて売却価格が低くなることが多く、相場では仲介売買の70％程度となります。
そのため、「売却価格が低くなってもいいからすぐに売りたい」という方におすすめです。

空き家を売却した際は、一般的に売却価格の「5%～7%」の費用が発生するとされています。売却が決まった際は、この費用を差し引いた額が手取り額となります。 では、どのような費用がどのくらいかかるか、順に紹介していきます。

空き家売却にかかる費用と負担

（1）仲介手数料

仲介手数料は売買契約成立時に、仲介をしてもらった不動産業者に支払う手数料です。
仲介手数料の金額は物件の売却価格によって変動し、その上限は法律によって以下のように定められています。

売却価格：仲介手数料

• 200万円以下：(売却価格×5%)+消費税
• 200万1円～400万円以下：(売却価格×4%+2万円)+消費税
• 400万1円～：(売却価格×3%+6万円)+消費税

（2）解体費用（更地にする場合）

解体費用の相場は東京で「4～5万円/坪（木造）」となっています。敷地面積にもよりますが、100万円以上はかかることを想定しておきましょう。

（3）登録免許税

登録免許税は、空き家を相続して名義変更を行う際に発生します。 金額は、司法書士への依頼料も含めて「6～9万円」が相場となっています。

（4）印紙税

印紙税は売買契約書を作成する際に発生する税金です。この印紙税は「収入印紙」という証票を購入し、売買契約書に貼り付けることで納税したことになります。
金額は、契約書に書かれている金額によって変わる仕組みで、200円～最高6万円となっています。

＊参考：国税庁｜No.7140 印紙税額の一覧表（その1）第1号文書から第4号文書まで

（5）譲渡所得税

譲渡所得税は、空き家売却で利益が出た場合に発生します。この「利益」は売却した価格ではなく、「売却価格－取得費」の価格になります。
「取得費」は、土地や建物の購入費や建築費、その他取得時にかかった費用や税金を合計したものです。また、この取得費を証明するためには、契約書や領収書などの書類が必要になります。
取得費が不明の場合は、売却金額の5%が「概算取得費」となります。
次に、譲渡所得の税率は、その不動産の所有期間によって、以下のように変動します。

譲渡所得税率

• 短期譲渡所得税（5年以下）：39.63%(所得税 30.63% ＋住民税 9%)
• 長期譲渡所得税（5年超）：20.315%(所得税 15.315% ＋住民税 5%)

※所有期間は被相続人（亡くなった方）の所有期間も含めます

空き家売却にかかる費用と負担

空き家売却では、条件によって費用を抑えられる方法がいくつかあります。
費用を抑えることができれば、その分だけ手取り額が増えるので、しっかりと把握しておきましょう。

（1）補助金を利用して空き家を解体する

自治体によっては、空き家の解体時に補助金が出るところがあります。
例えば、北海道札幌市では工事費用の3分の1（上限30万円）が貰えます。
補助金の有無や金額は、各自治体によって異なりますので、自分の所有している空き家の自治体のホームページなどで確認してみましょう。

（2）税金の控除や特例を利用する

空き家を売却して利益が出た際は、以下の控除や特例を利用できる場合があります。
3,000万円特別控除では、居住用財産の売却に関するものと、相続した空き家の売却に関するものがあります。どちらを適用しても、譲渡所得から3,000万円までの控除を受けることができます。

取得費加算の特例では、相続時に支払った相続税分を取得費として譲渡所得から差し引くことができます。

これらの控除や特例は適用できるものがあれば売却費用を抑えることができます。国税庁のホームページから詳細を確認することができますので、調査してみることをオススメします。

＊参考：国税庁｜No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例
＊参考：国税庁｜No.3267 相続財産を譲渡した場合の取得費の特例

空き家売却のコツ：費用を抑える方法とは？

空き家を売却する際には、いくつか把握しておかないといけない注意点があります。

名義確認を事前にしておく

売却をする前に、空き家の名義が自分になっているか確認しておきましょう。空き家を含め、不動産を売却できるのは名義人である本人だけです。

空き家の場合、相続によって取得した方が多いため、名義が被相続人（亡くなった方）のままであることがよくあります。

ですので、名義変更を忘れていないか、売却前に確認しておきましょう。

空き家売却の際に注意すべきポイント

空き家を売却する際には、いくつか把握しておかないといけない注意点があります。

（1）名義を確認しておく

売却をする前に、空き家の名義が自分になっているか確認しておきましょう。空き家を含め、不動産を売却できるのは名義人である本人だけです。

空き家の場合、相続によって取得した方が多いため、名義が被相続人（亡くなった方）のままであることがよくあります。

（2）適切な価格設定をする

空き家に限らず、不動産の売却は価格設定が重要です。価格が高すぎると売れないず、低すぎると逆に自分が損をしてしまいます。

ですので、空き家の売却時は近隣の相場を調べるなどして、適切な価格設定を行えるようにしましょう。

（3）期間に余裕を持っておく

し、空き家の場合はこれ以上に時間がかかる可能性も想定しておかないといけません。
ですので、売却までの期間に余裕を持っておくことが大切です。

（4）リフォームをしない

少しでも高い価格で売りたくて、リフォームをしてから売却しようと考える方もいらっしゃいます。

しかし、工務店を経営している方などでリフォームを安く行える環境がある場合や、プロレベルのノウハウを持っている方以外は、基本的にリフォームによって上乗せできる売却価格が、リフォーム費用を上回ることはほとんどないため、おすすめできません。

まとめ

空き家を放置していると、基本的にはデメリットやリスクが多いので、将来的に住む予定がある場合など以外は、なるべく早く売却されることをお勧めいたします。
空き家を売却する際は、今回の内容を是非役立てていただけたらと思います。

記事執筆・監修

エキスパート職 山口智暉

• -資格-

  宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士

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  株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
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