確定測量とは？必要な場合と不要なケース、費用の目安を解説

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記事執筆・監修

エキスパート職 山口智暉

• -資格-

  宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士

• -経歴-

  株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
  東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
  株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
  リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける

確定測量とは？

境界が不明確な土地を売却する際は、大きなトラブルに発展する可能性があります。
そこで、役立つのが「確定測量」です。
確定測量とは、専門の資格を持つ測量士が土地の境界を確定させる作業です。
土地の地形を正確に把握し、測量図を作成することが目的です。

境界には金属製の「境界杭」が埋め込まれ、境界線が杭によって明確にされています。
土地の価値は面積に比例するため、境界が不明確な土地は売買が難しくなりがちです。
ここでは、確定測量の2つの種類やそれぞれの違い、必要な理由についてもご紹介します。

境界確定測量

境界確定測量とは、測量士・土地の所有者・隣人にも立ち会ってもらったうえで、土地の境界を行政の図面をもとに確定させることを言います。
隣人にも境界確定の了承を得られるため、正確な測量ができるのが特徴です。

一般的に、土地を売却する際は境界を明確にしたうえでおこなわなければなりません。
そこで、境界確定測量の実施を求められることも多いのが特徴です。

現況測量

現況測量とは、測量士が目視で確認し、境界線を測定する方法です。
たとえば、境界杭やブロック塀などの位置を基に境界ポイントを決め、測量図に反映します。
土地にどれくらいの建物が建てられるかを知りたい場合におすすめの方法です。

境界確定測量と現況測量の比較

境界確定測量と現況測量とでは、境界の信用度が大きく異なります。
境界確定測量では、さまざまな承認が必要となる一方で、現況測量では承認をおこなう必要がないため、信頼度に欠けてしまいます。

たとえば、土地を売却する際に現況測量にて取引した場合、売却後に隣人とトラブルになり、慰謝料を請求される可能性もあるでしょう。
このような違いがあるため、現況測量図のみで土地の取引をおこなわないのが一般的です。

確定測量の重要性と必要性

基本的に確定測量は行うべきです。
必要とされている主な理由は、土地の広さを正確に把握するため、トラブルを避けるための2つです。

まず、土地の売却価格は、面積が大きくなるほど高くなるため、不明確なまま売却をおこなうと損をする可能性があります。
たとえば、150平方メートルの土地を測量をおこなわなかったために、100平方メートルとして売却した場合、50平方メートル分の損をします。
しかし、測量をおこなっておけば、正確な面積を把握でき適正価格での売却が可能です。

続いて、売却を進めていても、隣人との境界の認識が異なっている場合はトラブルに発展する可能性があります。
買主が決まっていても、測量をおこなわなかったためにトラブルに発展した場合は、契約を解除されたり損害賠償を請求されたりする可能性も考えられます。
境界が不明確なまま売却し、トラブルに発展した場合は売主の責任となるため、きちんと確定測量をおこなうようにしましょう。

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確定測量が求められる状況

ここでは、確定測量を必要とする5つのケースについてご紹介します。

境界が一部不明・測量から年月が経過している土地

1つ目は、境界が一部不明であったり、最後の測量から年月が経過している土地です。
たとえば、境界杭や塀、フェンスなどで隣の土地との区切りが不明確な場合は、確定測量を行う必要があります。
何らかの理由で区切りがなくなった場合も、データでの復元が不可能であれば再度確定測量が必要です。

また、最後の測量から時間が経過している場合、過去の技術での測量となるため、現在の技術で再測量し、境界を確定させる必要があります。
いずれにしても、確定測量を依頼し境界を明確にしておくことで、いざというときも慌てずに済むでしょう。

市街地で価値の高い土地

2つ目は、市街地で価値の高い土地です。
実際の面積よりも狭い面積で登録されていた場合は、土地の評価額も下がるため、損をしてしまいます。
また、市街地のような地価が高いエリアや面積が広い土地ほど高値での売却が可能です。
少しでも高く売れるように、確定測量で正確な面積を把握しておきましょう。

抵当権の設定を検討している土地

3つ目は、抵当権の設定を検討している土地です。
抵当権を設定する際も、土地の評価額を出すために測量しなければなりません。
また、土地の一部のみに抵当権を設定する場合も、分筆登記をおこなわなければならないため、確定測量が必要となります。
そのうえ、抵当権を設定する際は、確定測量をした後に登記手続きを行う必要があるため、時間がかかります。
そこで、抵当権を設定したい場合は早めに測量をおこなっておくとよいでしょう。

相続税を物納する土地

4つ目は、相続税を物納する土地です。
土地を相続したり相続税を物納したりする場合は、相続税の支払い義務が生じます。
相続税の申告時に確定測量図の提示が求められるため、測量を事前に行っておく必要があります。
また、一部の土地だけを物納する場合も、分筆登記をするために測量が必要です。
土地の評価額には、土地の正確な面積が必要となるため、測量して正しく土地を評価することによって、相続税の正確な支払いにもつながるでしょう。

家を建てる予定のある土地

5つ目は、家を建てる予定のある土地です。
家を建てる際は、建築基準法などの規制があります。
この規制をクリアするためには、奥行きや間口などの正しい寸法が必要となります。
また、住宅密集地では土地を最大限に有効活用することが多いため、境界の正確さが重要なポイントです。
隣人トラブルを避けるためにも、確定測量をおこなっておきましょう。

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確定測量が不要なケース

上記では、必要となるケースについてご紹介しましたが、すべての土地に必要となるわけではありません。
なかには、測量をおこなわなくても売却できる土地も存在します。
ここでは、確定測量を必要としない3つのケースについてご紹介します。

境界が明確な土地

1つ目は、境界が明確になっている土地です。
たとえば、最近分譲されたばかりであったり、分筆後の正確な測量図がある場合は再度測量をおこなう必要はありません。
分筆後であれば、法務局で境界を確認できるからです。
このように、分筆するための確定測量をおこない、分筆登記をしていることから確定測量は不要となります。

確定測量費用のほうが高い土地

2つ目は、確定測量の費用が土地の価格を上回る場合です。
地価が低かったり土地が広大であったり、測量費用のほうが高くなりそうな土地であれば、確定測量をおこなわずに売却するのも方法のひとつとなります。
面積が広くなればなるほど測量に手間と時間がかかるうえ、その分費用も高くなるからです。
地価の低い土地を売却する際は、測量費用のほうが高くつくケースも少なくありません。
どのくらいの価格で売れるのか、確定測量はどの程度かかるのかを確認したうえで検討するようにしましょう。

行政の承認に時間がかかる土地

3つ目は、行政の承認に時間がかかる土地です。
土地の境界を決めるときに行政が関わっている場合、承認までに時間を要するケースがあります。
そのため、売却を急いでいる場合は、確定測量がまだ完了していなくても、買主との合意を得られれば売却が可能です。
しかし、原則として売却時には確定測量を済ませておく必要があります。

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確定測量における注意点

確定測量をおこなうことによって、土地の面積が決まり不動産の価値にもつながります。
そのため、トラブルにもつながりやすいのが現状です。
ここでは、トラブルになりやすい2つの注意点についてご紹介します。

越境問題の対処法

1つ目は、越境はどの家庭でも起こり得る点です。
越境とは、隣人の所有物が境界線を越えている状態を指します。
たとえば、ブロック塀が数ミリ単位で越境していたり、屋根の一部が越境していたりすることは実際にも起こり得ることです。
この場合は、越境に関する覚書を締結しておくことが必要です。

覚書を締結しておくことによって、お互いに越境を確認している状態となります。
ブロック塀が破損した場合は所有者が補修しなければならないといったように、将来的に起こり得るトラブルリスクを軽減することが可能です。

こうした作業を行うのは、不動産仲介を担当している会社です。
そのため、土地の取引事例が多く、ノウハウが豊富な会社を選ぶと安心してお任せできるでしょう。

確定測量図作成前に契約しない

2つ目は、確定測量図の作成前に契約を締結しないことです。
基本的に不動産の取引では、確定測量図をもとにおこないます。
しかし、境界の確認に時間がかかっている場合や、隣人からの署名・捺印が得られない場合もあるでしょう。

この場合、確定測量図の作成前に取引をおこなうこともありますが、引き渡し後に境界確定ができなかったり、面積が異なっていたりした場合はトラブルになる可能性が高くなります。
そのため、確定測量図が作成できなかった場合や、面積に大きな違いがある場合には、契約を白紙解約できる特約を売買契約書に盛り込むと良いでしょう。

このような事態に陥らないようにするためにも、売買をおこなう際は早めに境界確定をおこない、特約を設けずに契約が締結できるようにしておきましょう。

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まとめ

今回は、確定測量が必要なケースとないケース、注意点についてご紹介しました。

確定測量とは、専門の資格を持つ測量士が境界を確定させることを言い、境界確定測量と現況測量があります。
2つの違いは境界の信頼度の大きさで、売買価格を正確に把握したり、トラブルを避けるために必要なものです。

境界が一部不明であったり、市街地にあり価値の高い土地であったりする場合は必要となります。
一方、境界が明確で測量費用のほうが高くつく場合は必要ありません。

また、越境は一般的にも起こり得る点と、確定測量図の作成前に契約を締結しないように注意しておきましょう。

記事執筆・監修

エキスパート職 山口智暉

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