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2025/12/12悪質な不動産買取業者を見抜くには？だまされないための対策を解説
- 不動産買取
「家を売りたいけど、悪質業者にだまされるかも……」という不安を感じている方は多いでしょう。
不動産の取引額は高額になるケースが多いことから、悪質な不動産買取業者に引っかかると大きな損失につながるかもしれません。
特に買取価格のみで業者を決めると後悔する可能性が高いため、信頼できる業者の見分け方を知っておくことが大切です。
本記事では悪質な不動産買取業者の手口や、リースバックにおける悪質なトラブル事例、だまされないための契約書のチェックポイント、悪質業者を見極めるためのチェックリストについて解説します。また、被害に遭いそうになった場合の相談先や対処法も紹介しています。不動産の買取を検討している方はぜひ参考にしてください。
- 最初から高額査定を提示する、契約を急かす、決済に小切手を使うなどの行動は悪質業者の可能性がある。
- 契約書では契約不適合責任の免責や違約金の設定などに注意する必要がある。
- 資格や行政処分歴の有無、口コミ評判などをチェックすれば業者の信頼性を見分けられる。
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-資格-
宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士
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-経歴-
株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける
Contents
悪質な不動産買取業者の典型的な手口
悪質な不動産買取業者が消費者をだます典型的な手口は大きく分けて4つあります。
- 高額査定からの大幅減額
- 契約を急かす
- 不要な手数料の請求
- 決済に小切手を使う
ここでは、それぞれの手口の詳しい内容について解説します。
高額査定からの大幅減額
悪質業者の多くは、最初の査定額で相場よりも高い価格を提示します。
不動産買取の場合、一般的な売買とは異なり、査定額がそのまま買取額になるのが一般的です。そのため、売り主はより高い査定額を提示した業者を選ぶ傾向にあります。
ところが悪質業者の場合、後から「査定はあくまで査定だから」「調査の結果、問題が発生したので査定よりマイナスになる」などと言い出し、初回の査定額よりも大幅に値下げした価格で買い取ろうとします。
このような大幅減額は、契約直前になって提示されるパターンが多いようです。売り主側に「今さら断りにくい」という心理が働き、相場よりもかなり低い価格で買い叩かれる可能性もあります。
契約を急かす
他社と比較されないよう、契約を急かしてくるのも悪質業者の典型的な手口です。具体的には、「今すぐ契約しないと買取額が下がる」「買取額アップキャンペーンは今月まで」などと言って消費者の不安や焦りを煽り、さっさと契約にこぎつけようとします。
流されるままに契約してしまい、後から相場よりも安く買い取られたことに気付いたという事例もあるようです。
不要な手数料の請求
本来なら不要であるはずの手数料を請求してくるのも、悪質な不動産買取業者の手口の一つです。例えば、「改修しないと買い取れない」と言って住宅のリフォーム代を請求したり、仲介手数料を求めてきたりします。
不動産買取の場合、業者が買い取った住宅は「リフォームして再販する」のが前提です。そのため、売り主側が事前にリフォームする必要はありません。
また、仲介手数料は個人間で不動産を売買する際、不動産仲介業者が間に入って契約を仲立ちした場合に掛かる費用です。個人と不動産業者間で売買を行う不動産買取では、手数料を払う必要がないにもかかわらず、「よく分からないまま支払ってしまった」という事例も報告されています。
決済に小切手を使う
買い取った物件の代金の決済に小切手を使うのも悪質業者にありがちな手口です。
小切手は一般的に、「信用性の高い有価証券」というイメージを抱きがちです。しかし、相手の預金口座に十分な残高がない場合、その小切手は不渡りになります。「不渡りが出てから不動産買取業者に連絡を取ろうとしたところ、音信不通になり、物件だけを失うことになった」などのリスクもあるでしょう。
なお、銀行が預金残高を保証している預金小切手であれば、銀行が責任を持って支払ってくれるため不渡りになる心配はありません。ただし、そもそも対個人の不動産買取では、銀行振込による決済が基本です。決済に小切手を使おうとする業者には、十分に注意しましょう。
悪質な不動産買取業者にありがちな契約書トラブル
悪質な不動産買取業者と取引しないためには、売買契約書にまつわるトラブルを把握しておくことも大切です。また、契約書をよく読まずに契約すると、後から思わぬトラブルに見舞われる可能性があるという点を押さえておきましょう。
ここでは、悪質業者にありがちな契約書トラブルを2つご紹介します。
契約不適合責任が免責されない
契約不適合責任は、売買契約に基づいて引き渡された物件について契約内容との間に相違があった場合、売り主が買い主に対して負う責任です。かつては瑕疵担保責任と呼ばれていましたが、2020年4月1日の改正民法によって名称が変更されました。
経緯役不適合責任における「相違」とは、契約内容とは異なる目的物が設置されている、目的物の数量が違う、目的物の品質が劣っているといったケースです。例えば、引き渡し後に雨漏りする不具合が生じた、建物が傾いていることが判明したなどです。
これらの瑕疵が契約内容に盛り込まれていなかった場合、売り主は修繕や契約解除といった対応を行わなければなりません。
ただし、不動産売買にて売り主側が契約不適合責任を負うのは、個人間の売買のみというケースがほとんどです。そもそも契約不適合責任は、不動産について専門的な知識を持たない消費者を保護することを目的としています。そのため、買い主が不動産会社となる不動産買取の場合、契約不適合責任は免責になるのが通例です。
ところが悪質業者の場合、不動産買取であるにもかかわらず、契約不適合責任を免責しないことがあります。契約不適合責任が免責されていない場合、引き渡し後に修繕費用という名目で追加費用を請求されることもあり得るため、十分な注意が必要です。
参考：『e-Gov法令検索 民法 第五百六十二条〜第五百六十六条』
高額な違約金の設定
不動産買取では、売り主側から契約の解除を申し出た場合に違約金を支払う必要があります。しかし、悪質な不動産買取業者の場合は、違約金を、相場（物件価格の10～20％）を大幅に超えた金額に設定しているケースがあるようです。
したがって、業者との契約後に「話が違う」「こんなはずではなかった」と後悔し、契約の解除を申し出てたとしても、結果的に「相場より高い違約金を請求される可能性があります。
違約金に関する取り決めは契約書に記載される重要事項の一つですが、文字のサイズが小さく、目に付きにくい場合もあります。違約金の項目に限らず、契約書は隅々まで目を通すことが大切です。
リースバックにおける悪質なトラブル事例
リースバックとは不動産買取の一種で、リースバック会社に自宅を売却した上で、その家に住みながら一定の賃貸料を支払う方法です。自宅を手放さずに融資金を受け取れるところが大きな利点ですが、一方で悪質業者と取引すると、リースバックならではのトラブルが生じる危険性があります。
ここでは、リースバックにおける悪質なトラブル事例を4つご紹介します。
相場より大幅に安く買い叩かれる
リースバックでよくあるトラブル事例の一つに、市場価格よりも大幅に安い価格で買い叩かれるケースがあります。
リースバックは不動産投資の意味合いが強く、通常の売却よりも買取価格が安くなる傾向です。一般的には、不動産仲介取引の60～80％が、リースバックにおける買取価格の相場とされています。
ただし、悪質業者の場合は「リースバックだから相場よりかなり安くなる」という言い分を盾に、相場の半額以下の査定額を提示してくることがあるようです。リースバックが一般的な売却相場より安くなりやすいのは事実ですが、大幅な減額は詐欺の可能性があるため、注意しましょう。
再契約を拒否される
リースバックは売却後も自宅に住み続けられるところが大きな利点ですが、悪質業者と契約した場合、賃貸借契約の期間満了時に「定期借家契約だから」と再契約を断られる場合があります。
定期借家契約は、契約期間があらかじめ決められている賃貸借契約です。契約を更新するという概念がないため、契約期間満了と同時に借り主が退去しなければなりません。一方で、貸し主と借り主の合意があれば、契約期間満了後、新たに再契約することは可能です。
しかし、悪質業者の場合は再契約の合意に至らず、借り主が退去せざるを得ない状況に陥ることも考えられます。このようなケースでは借り主が住む場所を失うのはもちろん、日常生活でも大きな支障が出る恐れがあります。どのような賃貸借契約を締結するのか、しっかり把握しておくことが大切です。
不動産ビギナーさん住み続けられると思ったのに突然追い出されるのは怖いです……。
山口智暉契約の種類や期間、特約事項をよく確認することが大切です。
住宅を買い戻せない
リースバックの特徴は、一度売却した物件を買い戻せるところです。しかし、悪質な不動産買取業者と契約すると、物件の買い戻しに応じてもらえないことがあるようです。例えば、「後からいつでも買い戻せる」という口約束のみで契約を締結しており、契約書には買い戻しに関する記載がない、というケースが考えられます。
リースバックの買い戻しは法で定められた当然の権利ではなく、あくまで当事者間の契約で成り立つ約束事です。将来的に買い戻しを希望する場合は、契約書にいつまでにいくらで買い戻せるのか、といった具体的な条件の記載を求めましょう。
契約書に買い戻しについての明確な記載がなく、「記載してほしい」と申し出たときに言い逃れをする場合は、悪質業者である可能性があります。
勝手に売却される
リースバックを契約すると物件の所有権がリースバック会社に移るため、勝手に自宅を売却されるリスクがあります。
第三者に自宅の所有権が移ると、当然ながら賃貸借契約も新しい所有者に引き継がれます。引き続き同じ条件で契約できる場合は問題ないでしょう。しかし、新しい所有者が契約の更新を断ったり、買い戻しに応じなかったりした場合、「自宅に住み続けたい」という希望がかないません。
悪質業者の場合、「第三者に売ることはありません」と口約束をしておきながら、契約書にはその旨が明記されておらず、後からトラブルになることがあります。
悪質な不動産買取業者を見分けるためのチェックリスト
悪質な不動産買取業者かどうか見分けるには、以下3つのポイントをチェックしてみましょう。
資格や行政処分の有無をチェックする
国土交通省が運営している検索システムを利用すれば、不動産買取業者が保有している資格や過去の行政処分の履歴を調べることができます。
宅建の資格の有無については建設業者・宅建業者等企業情報検索システム、行政処分歴についてはネガティブ情報等検索サイトをそれぞれ利用しましょう。
検索システム上でヒットしなかった、あるいは後者のシステム検索で行政処分歴があることが分かった場合は、悪質な不動産買取業者である可能性があるため、警戒することをおすすめします。
口コミをチェック
実際にその不動産買取業者を利用したことがある人の口コミも、チェックポイントの一つです。不動産買取業者のWebサイトに掲載されているものだけでなく、Googleマップの評価や不動産会社の口コミサイトなども網羅的にチェックすると良いでしょう。
ただし、口コミは主観的なものであるため、全て鵜呑みにするのは禁物です。あくまで参考材料の一つとして考え、他の要素も踏まえて総合的に判断することが大切です。
- 不動産ビギナーさん
口コミはどこまで信用すれば良いのでしょう？
- 山口智暉
参考程度にとどめ、最終的には対面での印象を大切にしましょう。
他社と比較する
不動産買取業者を選ぶ際は、他社と比較することが重要なポイントです。一社のみで判断すると、提示してきた買取額が適正かどうか判断しにくく、だまされても気付かない可能性があります。
また、複数の会社から相見積もりを取れば、レスポンスの速さや担当者の対応の良さなども比較することが可能です。他社と比較する場合は、不動産一括査定サービスなどを利用すると手間が省けるでしょう。
悪質な不動産買取業者の被害に遭いそうになった場合の対処法
悪質業者の被害に遭いそうになったら、ある程度話が進んでいたとしてもきっぱり断る勇気を持つことが大切です。
「まだ考えたい」「保留にしたい」といった曖昧な態度を取っていると、悪質業者につけ込まれる恐れがあります。「自宅を売るのはやめにした」「もう勧誘しに来ないでほしい」など、明確な言葉で断りましょう。
もしも悪質業者との間でトラブルが発生したら、以下のような専門機関に相談することをおすすめします。
- 国民生活センター
- 全国宅地建物取引業協会連合会（宅建協会）
- 不動産適正取引推進機構
- 弁護士
- 司法書士
上記の中には、無料の相談サービスを提供しているところも多くあります。まずは問い合わせてみると良いでしょう。
- 不動産ビギナーさん
困ったときに相談できる場所があるのは心強いですね。
- 山口智暉
一人で悩まず、早めに専門機関へ連絡することが重要です。
【まとめ】
悪質な不動産買取業者にだまされないよう注意しよう
不動産買取業者の中には、悪質な手口で消費者をだまそうとする業者も残念ながら少なくありません。
「一番高い査定額を提示してきたから」「今すぐ契約すればキャンペーンが適用されると言われて」といった理由で安易に契約すると、相場よりも大幅に安く買い叩かれたり、高額な費用を請求されたりするリスクがあります。 不動産買取業者を利用するときは、国土交通省の検索システムを利用して免許や行政処分歴を調べる、口コミ評判をチェックする、他社と比較するなどして、信頼できる業者かどうかを確かめましょう。
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-資格-
宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士
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-経歴-
株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける
