【必読!】空き家を売却する場合の注意点やポイントを徹底解説!

目次

  1. 空き家を売却したいときにはどうしたら良いのか?
  2. 空き家の売却の仕方とは?
  3. どの方法で売却すると良いのか
  4. 空き家を売却するときのポイント
  5. まとめ

空き家を売却したいときにはどうしたら良いのか?

空き家を売却したいときにはどうしたら良いのか?

空き家の売却の仕方とは?

空き家を売却するには、主に3つの方法があります。ここでは、それぞれのメリットやデメリットを解説していきます。

そのまま売却する

一つ目の方法は、特にリフォームや解体をすることなく空き家のまま売却する方法です。空き家を売却する際にはこの方法が選ばれることが最も多いです。最近では空き家の状態で買い取って自分好みにリフォームする人も多いため、多少古くてもそのまま売却することができるのです。
空き家をそのままの状態で売却することのメリットは、手間がかからないことです。解体したりすると手間がかかってしまいますが、そのまま売却するのであればすぐに売却活動を始めることができます。そのため、一刻も早く売りたい場合におすすめの方法です。また、解体する必要がなければ、解体のための費用がかからないというメリットもあります。さらに、解体するよりも固定資産税がかからないで済みます。更地の状態よりも建物がある状態の方が固定資産税は少なくて済むのです。このように、空き家のまま売却すると、手間やコストを軽減できるというメリットがあります。
一方、デメリットとしては、買い手が見つかりにくいことが挙げられます。空き家が過度に老朽化している場合や、あまりにも僻地にある場合には空き家は売れづらいです。さらに、売れ残っている間にさらに老朽化が進み、ますます売れづらくなるという悪循環に陥ってしまう可能性があります。築年数を経た不動産は、例えば築年数が20年をすぎると不動産の価値がないとみなされてしまうので、高額で売却することができないというのもデメリットの一つです。

解体してから売却する

二つ目の方法は、空き家を解体してから土地を売却するという方法です。
この方法のメリットは、高い金額で売却できることです。さらに、早く売ることができます。それは、更地であれば新しい建物を自由に立てることができるので、買い手の幅が広がるからです。更地には駐車場を作ることもできます。
しかしデメリットとして、解体するための費用がかかってしまいます。戸建てを解体しようとすると100万円ほどがかかります。さらに税金が上がってしまいます。固定資産税はなんと6倍にもなってしまうのです。このように、解体をすると売却しやすくなる代わりにさまざまなコストがかかってしまうのです。

不動産会社に買取を依頼する

三つ目の方法として、不動産会社に空き家を買い取ってもらうという方法があります。
メリットは買い手を探す手間がかからないということです。不動産会社に仲介を依頼すると売却活動をして家を買い取ってくれる人を探すことになります。しかし買取であれば、不動産会社が買い手となるので、買い手探しの必要はありません。そのため依頼してから一ヶ月間くらいあれば売却を完了することができます。
不動産会社による買取のデメリットは、必ずしも買い取ってもらえるわけではないという点です。不動産の状態や所在地などを考慮してあまりにも売却が難しそうな場合は買い取ってもらえないことがあるので注意しましょう。また、買取の際の価格は低くなってしまうことが多いです。それは、不動産会社は買い取った不動産をリノベーションして再販するためです。そのための費用を捻出する分、買取価格が低くつけられてしまうのです。買取価格は相場の8割くらいになることがありますが、最も低いときは5割を下回ることもあります。

どの方法で売却すると良いのか

そのまま売却すると良い場合

解体やリフォームをせずそのまま売却すると良いのは、

などです。建築されてからまだ時が浅く状態が良い空き家であればそのまま売却しても買い手がつきやすいです。築年数の目安は、20年を超えると不動産の価値がほとんどゼロになってしまうので、20年を基準にすると良いでしょう。または、立地が良い空き家も買い手がつきやすいのでそのまま売却することができます。立地の良さとは駅までのアクセスの良さや治安、生活しやすい環境かどうかなどから判断されます。さらに空き家ならではの歴史を感じる物件や、こだわりのリフォームが施された空き家なども、そのままにしておくと買い手がつきやすいでしょう。

空き家は残して土地を売却すると良い場合

空き家は残して土地を売却することも可能です。これは、築年数が20年を超えてしまった場合に選択すると良いでしょう。不動産は築年数が20年を超えると不動産の価値がないとみなされてしまいます。そのため築年数が20年を超えた空き家は値段をつけて売却することは難しいです。しかし解体するのにもコストがかかってしまいます。そこで空き家は残しておくけれど空き家に価格はつけず、土地を売却するのです。そうすることで解体コストをかけずに空き家を売却することができるようになります。

解体してから売却すると良い場合

あまりにも空き家の状態が悪い場合は解体してから売却した方が良いでしょう。劣化がひどい場合、倒壊しそうな場合、シロアリの被害に遭っている場合、カビが生えている場合などはなかなか買い手がつきません。解体することをお勧めします。

不動産会社に買取を依頼すると良い場合

早く買い取ってもらいたい場合やなかなか買い手がつかない場合は不動産会社に買い取ってもらう方法が良いです。しかし、空き家の条件があまりにも悪いといくら不動産会社で合っても買い取ってもらえないことがあるので注意が必要です。

空き家を売却するときのポイント

最初は金額を高めに設定する

価格をつけるときは金額を高めに設定しておくと良いです。それは、空き家の売却では値下げ交渉が行われることが多いからです。そもそもの価格を低くしておくと、さらに値下げされて損をしてしまう可能性があります。空き家など売れるはずがないと思って低い金額をつけてしまう人もいるかもしれませんが、その必要はありません。実際に、リフォームして利用したい人の間で空き家の需要は高まっています。そのため最初から低い価格をつけるのはやめましょう。

名義人を確認する

名義が自分の名前になっているかを確認する必要があります。それは、不動産を売買するのは名義人しか行えないからです。不動産の名義は法務局で確認することができます。もし名義が自分の名前になっていなかったら名義変更手続きを行う必要があります。司法書士に依頼し、法務局で手続きを取りましょう。

税金の特別控除を利用する

不動産を売却して利益を得ると、その売却益に対して税金がかかります。しかし、これには特別控除があり、3,000万円以内であれば所得税を非課税にすることができるのです。このような特別控除を利用してできるだけ多くの売却益を受け取るようにしましょう。どのような控除を利用できるのかは不動産会社の担当者や税理士に確認してみると良いです。

査定は複数の不動産会社に依頼する

不動産の査定は複数の不動産会社に依頼した方が良いです。それは、より良い条件で売却できる不動産会社を探すためです。一社にしか査定を依頼しないと、その不動産会社の査定額しか知ることができません。査定額は不動産会社によって異なるため、複数の見積もりをもらって比較検討する必要があるのです。価格の他にも、担当者の対応の丁寧さやスピード感などを比較して、より信頼できる不動産会社に売却を依頼するようにしましょう。

空き家の近くにある不動産会社を選ぶ

可能であれば、空き家の近くにある不動産会社を選んでおくと安心です。それは、空き家の近くに位置している方が不動産の価値を実際に理解している可能性が高いからです。空き家の所在地から遠くにある不動産会社だと、空き家の価値がわからず安く買い上げられてしまう場合があります。多くの場合、自分の自宅の近くにある不動産会社を選択してしまいがちですが、それよりも空き家の近くにある業者を選んだ方が正確な査定額を出してもらえる可能性が高いです。空き家を売却する際には、どこにある不動産会社を選ぶべきかという点にも注意しましょう。

売却に時間がかかることを覚悟しておく

空き家の売却には時間がかかることを覚悟しておきましょう。一般的な戸建て住宅でも、売却しようとすると3ヶ月から6ヶ月ほどかかります。空き家はそれ以上かかることを理解して売却の計画を立てましょう。空き家の需要は増加傾向にありますが、空き家自体の数も増えているため売却に時間がかかってしまうのが現状です。特に古い空き家やアクセスの悪い位置にある空き家は売れづらい可能性が高いです。早く売るために値下げに踏み切ることもできますが、それでは高く売ることができなくなってしまうので、慎重に考える必要があるでしょう。
空き家が売れるまでには維持費がかかります。その費用を負担することを計算に入れながら売却方法を決めましょう。売却に時間がかかればかかるほど必要になる維持費も膨れ上がっていきます。

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