【事業者向け】土地をリースバックすることはできるのか?

リースバックとは、資産を一度売却することでまとまった資金を調達することができるという仕組みでした。リースバックではさまざまなものを対象にすることができます。その対象には例えば、戸建て、マンション、自社ビル、倉庫、工場、車などがあります。
それでは、土地に対してもリースバックをすることは可能なのでしょうか。土地をリースバックするとは一体どのような仕組みになるのでしょうか。
今回は土地をリースバックすることはできるのかについて説明していきます。

目次

  1. 不動産リースバックとは
  2. 土地をリースバックすることはできるのか
  3. 土地のリースバックとは
  4. 土地をリースバックするメリット
  5.  【貸し手のメリット】
  6.  【借り手のメリット】
  7. 土地をリースバックするデメリット
  8.  【貸し手のデメリット】
  9.  【借り手のメリット】
  10. 土地のリースバックの利用目的
  11. 「リースバック方式」と「事業用定期借地権方式」の違いとは
  12.  貸す対象の違い
  13.  所有権の違い
  14.  契約満了時に建物が残るかの違い
  15. まとめ

不動産リースバックとは

まず、土地のリースバックについて知るために、不動産リースバックの仕組みについて説明します。不動産リースバックとは、個人が所有している不動産を活用して資金を調達する仕組みのことです。まず、持ち家など現在所有している不動産を売却します。すると売却代金としてまとまった金額を受け取ることができます。その後には不動産会社と賃貸借契約を結びます。それによって、賃貸として元の不動産を利用し続けていきます。これが不動産のリースバックの仕組みです。

土地をリースバックすることはできるのか

土地に対してもリースバックは可能です。しかし、土地をリースバックする仕組みは、不動産のリースバックとは少し仕組みが異なっています。土地活用のリースバックは「建設協力金方式」ともいいます。不動産のリースバックの場合では個人が戸建てをリースバックするようなケースも多かったですが、土地のリースバックは事業目的であることが多いです。

土地のリースバックとは

「建設協力金方式」の仕組みを説明します。
まず、アクターは土地の所有者と物件を探している事業者です。土地の所有者は、土地を活用したいけれど、建物を建設する資金を持ち合わせていません。一方、物件を探している事業者は、テナントを出す場所を探している状態です。この両者が出会ったとき、リースバック(建設協力金方式)が行われます。
まず事業者は、土地の所有者に「建築協力金」を支払います。土地の所有者はこれをもとに建物を建設します。そして事業者はその建物を使用して事業を行います。 これが「建設協力金方式」の仕組みです。

この場合、貸し手が土地の所有者で、借り手が事業者になります。

土地をリースバックするメリット

土地をリースバックすることには、貸し手にとっても借り手にとってもいくつかのメリットがあります。

【貸し手のメリット】

貸し手にとっての一つ目のメリットは、空室リスクがないということです。空室リスクとは、物件に空きがあるために最大限の賃料収入を得ることができないというリスクのことです。物件を所有しているにも関わらず借り手がいないで空室となっている場合、物件が全て借り手で埋まっていれば本来得られるはずの収入が得られないことになってしまいます。貸し手は賃料収入を最大化するために、空室リスクを避けなければなりません。
しかし、建設協力金方式であれば、空室リスクを背負う必要はありません。それは、建設した物件を貸す相手は建設協力金を支払った相手だとすでに決まっているからです。そのため、せっかく建物を建設したのに物件に空きが出るということはありません。
貸し手にとっての二つ目のメリットは、建設費用がかからないという点です。土地の所有者は、土地を所有しているけれどそこに建物を建設する資金を持ち合わせていませんでした。しかし建設協力金方式をとると、借り手から建設費用を「建設協力金」として援助してもらうことができます。金融機関から資金を借り入れてくる必要はほとんどありません。そのおかげで、空いていた土地に建物を建て、賃料収入を得られるようになるのです。

【借り手のメリット】

借り手には二つのメリットがあります。 一つ目は、用途にあった建物を利用することができます。建物を建設する際にはほとんどの場合、事業者の希望を聞いてもらうことができます。なぜなら、事業者が借り手となることは確実に決まっているからです。事業者が建てたい建物の希望通りになることが多いです。しかし、もしリースバックを利用しない場合は、既存の物件から希望のものを探すことになります。建設協力金方式で目的に沿った建物を建てた方が事業をしやすくなるでしょう。それによって収益が上がることが考えられます。
二つ目のメリットは、その物件を長期間使えるということです。建設協力金方式では一般的に10年から15年ほど契約をすることになります。その間安定して事業を行うことで、建設資金の元をとることもできます。

土地のリースバックの利用目的

土地のリースバックにはこれらのメリットやデメリットがあるということがわかりました。土地のリースバックは、コンビニ経営、福祉施設経営、駐車場経営、アパート経営、テナント経営などに利用されることがあります。
土地をリースバックすることでこれらの施設を建設するメリットは、経営ノウハウが必要ないということです。コンビニや福祉施設、テナントを経営するのは知識がない状態ではとても難しいです。しかし、土地のリースバック方式をとれば、希望する施設を建設することができます。しかし、運営に関しては借り手である事業者が行ってくれます。このように、経営の方法がわからなくても施設を建てて、事業を運営させ、賃料収入を得るためにリースバック方式を行うことができるのです。

「リースバック方式」と「事業用定期借地権方式」の違いとは

リースバック方式に類似した仕組みに、「事業用定期借地権方式」というものがあります。「事業用定期借地権方式」とは、所有している土地を個人や法人に貸すことです。その目的は事業目的でなければいけません。借り手は土地を借りたら店舗や工場を建てたり、一時的な商業スペースを設けたりすることができます。
リースバック方式と事業用定期借地権方式は類似しているけれど、いくつか異なる点があります。この二つを比較していきましょう。

貸す対象の違い

まず、何を貸すかが異なります。リースバック方式では、貸す対象となるのは建物であり、土地ではありません。
一方、事業用定期借地権方式の場合は、土地だけを貸すことになります。借り手は土地を賃貸した後、その場所に店舗や工場、倉庫、ホテルなど希望の建物を建てることができます。この際の費用は借り手の負担になります。

所有権の違い

リースバックでは建物の所有権は土地の所有者にあることになります。 これに対して事業用定期借地権では、建物の所有権は土地の借り手に付与されます。それは、建物を建設するために費用を支払ったのは借り手だからです。

契約満了時に建物が残るかの違い

リースバックでは、借り手との契約期間が終了したときに建物を解体することはありません。つまり、建設した建物は残ったままで土地が返却されることになります。
一方、事業用定期借地権方式では、契約期間が切れると建物を解体し、更地に戻してから貸し手に土地を返却します。

まとめ

いかがでしたか。このように、土地に対してもリースバックをすることが可能です。土地のリースバックは「建設協力金方式」ともいい、不動産リースバックとは少し仕組みが異なっています。しかし土地も不動産もリースバックをすると資産を有効活用することができるということがわかりました。
また、土地を活用する仕組みとしてはリースバックの他に「事業用定期借地権方式」というものもあります。
資産活用の際にはさまざまな仕組みを比較して自分に合った仕組みを利用することが大切です。


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