年収別の住宅ローン目安｜返済シミュレーションで分かる適正額

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記事執筆・監修

エキスパート職 山口智暉

• -資格-

  宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士

• -経歴-

  株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
  東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
  株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
  リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける

住宅ローンの借入可能額の目安

住宅購入時の借入可能額の目安は、年収の5〜7倍です。所要資金（頭金を含む）が年収の何倍に相当するかを示す「年収倍率」を基に、物件種別や地域別の年収倍率を説明します。自分の年収に基づいた借入額を把握しましょう。

物件ごとによる借入可能額の年収の目安

物件ごとの資金と年収、そしてそれらを割り算した年収倍率は以下のとおりです。

上記のデータから、住宅ローンの借入可能額は年収の5〜7倍が目安であり、物件ごとに資金の8〜19%を頭金として用意し、残りをローンで賄うことができます。

しかし、年収の5〜7倍は日本での平均でありますが、地域エリアごとで年収倍率は変わります。さらに、親からの支援などもあり頭金を平均以上用意できていたとしても、住宅ローンの額には訪ねる金融機関によって限度額の上限などがあるので、前もって金融機関には足を運ぶようにしておくようにしましょう。

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頭金とは

頭金とは、住宅ローンを活用して購入する場合に、その購入金額の一部を先に払って、ローンの総額から差し引くために使うお金のことです。頭金を高く支払うことにより、ローンの返済しなければならない額は減るので、毎月の負担は減ります。とは言って貯蓄の多くを頭金に使ってしまうと、今後予定外の出費があったときなどに困る場合があるので、余裕のある金額を支払いましょう。親からサポートを受けて、頭金に使うというケースもあります。

【関連記事】マンションを購入したい！でも「頭金」とは何？絶対に必要になる？

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借入可能額とは

借入可能額とは、金融機関から借り入れられる金額のことです。住宅ローンを借りる際は金融機関から審査を受けた後、その結果をもとに借入可能額が決まります。この時に一つの基準となるのが返済負担率です。返済負担率とは、収入に占めるローン返済額の割合のことです。その上限としては、ローンを組む金融機関やプランごとに異なる可能性はありますが、一般的に、返済負担率が25％を超えると、返済不能になる危険性が高くなるといわれています。

大体の目安としては、新築で21.7％、中古で19.6％です。このような目安が出ていることから、ローンを返す時のお金は収入の20％前後程度に収めておくのがいいでしょう。
年収の20〜25％程度を返済額として35年ローンを組んだ場合、返済額（借入可能額＋利息）の目安となります。

• 300万円→60万〜75万円／2,100万〜2,625万円
• 400万円→80万〜100万円／2,800万〜3,500万円
• 500万円→100万〜125万円／3,500万〜4,375万円
• 600万円→120万〜150万円／4200万〜5250万円
• 700万円→140万〜175万円／4,900万〜6,125万円
• 800万円→160万〜200万円／5,600万〜7,000万円
• 900万円→180万〜225万円／6,300万〜7,875万円
• 1000万円→200万〜250万円／7,000万〜8,750万円

なお、年間での返済額については、住宅ローンのみならず、教育ローンや自動車ローン等のローン返済額も加算されています。なので、住宅ローンだけではなく、他のローン返済や生活費なども考慮して、どのくらいの金額であれば無理なく返済できるかを考えていく必要があります。
さらに、一般的に年収倍率や返済負担率を算出する際に参照される年収額とは額面収入だというところにも注意しなければなりません。手取り収入で考えると、負担する割合は変わります。

従って、購入金額はそれぞれ条件によって変わってきます。仮に、金融機関の審査を通ったとしても、それでひと段落という訳ではありません。これまで伝えたような平均値や考え方などを覚えつつ、現時点ではいくらの金額であればゆったりと返済できるのか、慎重に検討しましょう。

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住宅ローンの返済シミレーション

年収300万円の場合、一般的に毎月の返済可能額は年収の25%を12で割った額が目安です。この場合、月々約6万2,500円の返済となり、借入可能額は約2,094万円の計算になります。住宅ローンの返済額は、年収から税金や生活費を引いた後の金額を基に計算し、余裕を持たせることが重要です。また、収入が減る可能性も考慮し、返済計画は慎重に立てましょう。

年収400万円の場合

年収400万円の場合、返済負担率を25％として月々の返済額は約8万3,300円です。借入可能額としては約2,791万円の計算となります。「令和元年分民間給与実態統計調査」によると平均年収は436万というデータがあります。
また、「平成30年住宅土地統計調査結果」では持ち家率は61.2％と高い数値となっています。このことから、日本の半数以上の人が住宅を購入できるという事が分かります。 色々なデータから読み取れるように年収400万でも十分に住宅を買うことができるのです。だからといって、住宅ローンのシミュレーションは参考程度にしかなりませんので家を買う前に金融機関にて必ず質問するようにしましょう。

年収500万円の場合

年収500万円の場合、返済負担率を25％として月々の返済額は約10万4,000円です。目安としては約3,485万円の計算となります。お伝えした通り、平均年収は436万であり年収500万ですと幅が広がります。
しかし、平均年収以上であっても子どもの教育費や老後資金のことと色々な事を含めていくと、無理なく返済していける金額で住宅ローンを組むのが望ましいです。
また、今回のシミュレーションは条件付きとしておりますが、住宅金融支援機構によると自己資金として10〜20％が頭金の目安となっています。例えば、今回の例では頭金としてもある程度の金額を用意しておくとよいでしょう。

年収600万円の場合

年収600万円では、返済負担率を25％として月々の返済額は約12万5,000円です。目安では約4,188万円の計算となります。
年収600万円以上の給与所得の割合は国税庁の「令和元年分民間給与実態統計調査」によると全体の6.5％しかいません。年収600万円の場合、都内マンションを購入することができますが、限度額まで借りると破産する可能性もあるため注意しましょう。また、年収が695万円以上になると所得税の税率が3%上がり、収入面について関わってきます。なのでご自身が返済できる金額で住宅ローンを組むようにしましょう。

年収700万円の場合

年収700万円の場合、返済負担率を25％として月々の返済額は約14万5,000円です。借り入れする際の可能額としての目安は約4,859万円となります。年収が700万円以上の給与所得の割合は全体の4.4％と低い数値です。
さらに所得税の税率も3％上がります。年収700万円はある程度稼いでいるイメージですが、その分負担が多いです。なので、年収700万で住宅ローンの場合は支出をすべて把握し借入額を決めるべきです。

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マンション購入者の年収や年齢はどれくらいか

マンション購入者の世帯での平均年収は789万円となっています。構成比で見ると、一番集まりが多いのは「400万〜600万円未満」で32.2％、そして「600万〜800万円未満」で22.7％となっています。新築ではないマンションの場合は少し落ち、平均で586万円です。
次に、年齢ごとになります。年齢別では、マンション購入者の平均は42.8歳となっています。比較的多いのは30代で34.9％、次いで40代で24.5％です。一方、新築ではないマンションでは42.4歳となり、新築とあまり変わりませんが、年代事に見ると30代が31.9%、40代が31.2％となり、40代の割合が増加しています。

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まとめ

これまで、住宅ローンについてや年収ごとの目安や比較をしてきましたが、シミレーションも全て参考程度にしか過ぎません。数字等を明確に予測することが重要となってくるので、ある程度予算等を立ててから金融機関に相談していくことがいいでしょう。

参考文献
(https://www.homes.co.jp/cont/buy_mansion/buy_mansion_00498/)
(https://ieul.jp/column/articles/398/)

記事執筆・監修

エキスパート職 山口智暉

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