70歳以上でも不動産担保ローンは借りられる？利用できる金融機関と審査のポイント

「70歳を超えたらローンは無理」と感じている方は多いのではないでしょうか。しかし、実際には不動産担保ローンなら高齢でも借りられる可能性があります。

銀行では厳しめの加入条件がある一方、ノンバンク（消費者金融・貸金業者）系のローンでは、70代や80代の方でも利用可能な商品があります。

そこで本記事では、70歳以上でも借りられる金融機関や審査で見られるポイント、注意すべきリスクと対策をわかりやすく解説します。

記事執筆・監修

エキスパート職 山口智暉

• -資格-

  宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士

• -経歴-

  株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
  東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
  株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
  リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける

【結論】70歳以上でも不動産担保ローンは利用可能

70歳を超えても、不動産を担保にすればローンは十分に可能です。銀行などでは「申込時70歳未満」「完済時80歳未満」といった条件を設けているケースが多く、年齢によって制限されることがありますが、実際にはそれだけで判断されるわけではありません。

審査で重視されるのは、担保となる不動産の評価や、安定した収入、そして現実的な返済計画です。つまり「年齢」よりも「資産価値と返済能力」が鍵になります。

70歳以上がローンを組みにくい理由

高齢になると、収入や健康面の不安から、金融機関の審査は厳しくなります。特に長期返済を前提とするローンでは「完済時の年齢」や「団信加入」が大きな壁です。

まずは、なぜ銀行では断られやすいのか、そしてどんな金融機関なら通りやすいのかを見ていきましょう。

銀行ローンで断られやすい現実

銀行の多くは「完済時年齢80歳未満」という条件を設けています。また、ほとんどの住宅ローン・担保ローンは団体信用生命保険（団信）への加入が必須です。しかし団信は75歳前後で加入が打ち切られるため、70歳を過ぎると加入自体が難しくなります。

さらに、返済期間が短くなるため毎月の返済額が増え、年金収入中心の高齢者にとっては負担が重く見られがちです。このような理由から、銀行では「年齢」だけでなく「収入構成」「健康状態」「相続リスク」も審査対象になります。

担保価値が審査の中心になるケースも

一部の金融機関やノンバンクでは、年齢よりも不動産の担保価値を重視する傾向があります。団信加入を条件とせず、担保不動産の評価や返済計画の具体性を基準に判断するため、70代や80代でも可決事例があります。

審査で見られる主なポイントは、

• 担保不動産の評価額（立地・築年・流動性）
• 安定収入（年金や家賃収入など）
• 明確で無理のない返済計画

の3つです。これらがそろっていれば、年齢だけで否決されることはないでしょう。

70歳以上でも借りられる不動産担保ローン会社

70歳以上でも借入を検討できる金融機関は、主に「ノンバンク」と「信託銀行系」に分かれます。銀行では年齢制限が厳しい一方で、ノンバンク各社は団信不要・年齢上限なしの柔軟な審査を行っています。

■年齢制限なし・高齢者に柔軟なノンバンクの例

金融機関名	主な特徴
SBIエステートファイナンス	・全国対応の不動産担保ローン専門会社 ・評価が難しい築古や二番抵当の担保不動産なども取り扱い可能 ・最短翌日のスピード融資
アサックス	・創業50年以上 ・赤字決算や個人事業主で実績がない場合でも利用可能 ・簡易審査は1日、ご融資まで最短3日のスピード感で対応
丸の内AMS	・審査最短2日 ・不動産評価を中心に審査するため、年金生活者にも柔軟 ・都心部以外の地方物件にも対応
Ｌ＆Ｆアセットファイナンス	・三井住友信託銀行グループ ・融資額は最大10億円 ・有担保ローンならではの低金利
協和信用保証株式会社	・担保価値と返済原資を重視 ・当日審査・当日融資可能 ・1都3県に豊富な実績
大手町フィナンシャル	・全国対応 ・二番抵当でもOK ・最短翌日で融資可

なお、リアルエステートのグループ会社である「レクストレントプラス」でも、不動産担保ローンを取り扱っています。担保評価を中心に柔軟な審査を行っており、事業資金から生活資金まで幅広い用途に対応しているノンバンクです。まずはお気軽にお問い合わせください。

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70歳以上が審査に通るための3つの条件

審査は一定の順番と評価軸で進みます。最初に担保の換価性、次に返済原資の継続性、最後に家族の同意や書類整備の妥当性が確認されます。

ここでは各評価軸で何がチェックされるのか、可決ラインの目安、提出すべき資料と改善アクションを具体的に示します。

1. 担保評価を最大化する

不動産担保ローンの審査では、申込者の年齢よりも担保となる不動産の価値が最も重視されます。金融機関は、LTV（Loan to Value＝融資額 ÷ 不動産評価額）という指標を用いて貸出上限を決定します。一般的な掛目は70〜80％前後です。評価額が高ければ、借入可能額も増え、審査も通りやすくなります。

評価を高めるために見られる主なポイントは次のとおりです。

• 駅から近く、流動性の高い地域にある物件
• 定期的な修繕やリフォームが施されている
• 建物構造がRC（鉄筋コンクリート）など耐久性の高いタイプ
• 管理組合が機能しており、維持管理が良好である

築年数が古い場合や地方物件の場合でも、固定資産税評価証明書、公示価格、路線価、民間不動産会社の査定書などを提出することで評価を補強できます。これらの資料を整えておくと、金融機関の評価担当者に「換価性のある資産」として認められやすくなります。

2. 年金・家賃収入の証明

70歳以上の申込では、継続的な収入があることを証明できるかが審査の重要な分岐点となります。勤務収入よりも、安定的に入金が続く年金や家賃収入、配当金などが評価対象となります。

提出しておくべき代表的な書類は次のとおりです。

• 年金振込通帳（直近6か月分）
• 年金受給通知書（日本年金機構発行）
• 家賃収入の入金履歴や賃貸借契約書
• 配当金や事業収入の入金証明

また、税金や社会保険料の滞納がないことも大切です。滞納があると差押えリスクがあると判断され、否決要因になります。完納証明書や分納計画書を添付すれば、マイナス評価を軽減できます。

公的年金収入は、住宅金融支援機構などでも「返済原資」として正式に認められています。年金だけでも安定して返済できる見込みを示せば、審査で不利にはなりません。

3. 家族の同意と返済計画

70歳以上の申込では、家族の同意や理解を求められることが多くあります。契約者が高齢の場合、返済不能や死亡後のトラブルを防ぐため、金融機関が配偶者や子どもの同意書を求めるケースが一般的です。

審査を通すための信頼性を高めるには、次の点を意識すると効果的です。

• 返済期間は10年以内を目安に設定する
• 年金支給日と返済日を合わせることで延滞リスクを減らす
• 返済計画書を作成し、資金の使途と返済方法を明確にする
• 必要に応じて任意後見制度や家族信託を活用する

家族の理解が得られている場合、金融機関も安心して融資判断を下しやすくなります。また、後見制度や信託を事前に整備しておくことで、万一の際も手続きがスムーズになります。

70歳以上が注意すべき不動産担保ローンのリスクと対策

老後の資金確保に不動産担保ローンを活用する場合、見落としがちなリスクがあります。特に、年金収入の減少や健康状態の変化、判断能力の低下など、加齢とともに予測が難しい要因が増えるため、契約前に「返済可能性」と「法的・家族的リスク」を整理しておくことが欠かせません。

ここでは、高齢者が注意すべき主な3つのリスクと実践的な対策を解説します。

返済不能リスクの現実

70歳以上のローン契約では、最も現実的なリスクが返済不能による担保不動産の喪失です。延滞が3か月以上続くと、金融機関は債権保全のために「期限の利益喪失通知」を発行し、一括返済を求めます。この時点で支払いができない場合、担保不動産は任意売却または競売に移行します。

返済不能を防ぐためのポイントは次の3点です。

• 返済期間を10年以内に設定し、毎月返済を年金収入の範囲に抑える
• 突発的な支出（医療費・介護費）に備え、生活費とは別に予備資金を残す
• 延滞が発生した場合は、すぐに金融機関へ「条件変更（リスケジュール）」を相談する

任意売却に移行しても、売却益で残債を全額返済できれば信用情報に傷は残りません。しかし競売になると、市場価格の6〜7割程度でしか処分されず、残債が残るケースが多くなります。

団信に加入できない場合の代替策

70歳を超えると、団体信用生命保険（団信）に加入できないケースが増えます。団信がないと、契約者の死亡時に残債がそのまま相続人に引き継がれるため、家族に負担がかかる可能性があります。

このリスクを補う手段として、次の方法が有効です。

• 返済支援保険：入院や死亡時に一定期間の返済を肩代わり
• 所得補償保険：病気・けがで収入が減った場合に毎月の補償を受けられる
• 配偶者との連名契約：夫婦どちらかの収入で返済が続けられるようにする
• 返済期間を短縮して元本リスクを減らす

特にノンバンクでは、団信加入を条件としない融資商品が多く、年齢に関係なく柔軟な審査が可能です。ただし、団信なしの場合は返済原資を明確にし、死亡時の残債処理を家族と共有しておくことが必要です。

判断能力・相続トラブルを防ぐ準備

高齢になると、判断能力の低下によって契約行為に制限がかかることがあります。認知症などで意思能力が確認できない場合、金融機関は契約を停止するか、成年後見人の選任を求めます。

また、契約後に本人が判断できなくなった場合、任意後見制度を事前に整えておくことで、家族が代理で手続きを進めることができます。さらに、共有名義の不動産は全員の同意がなければ担保設定ができないため、早期に名義整理を済ませておくことが重要です。

加えて、2024年4月から相続登記が義務化されています。相続発生後3年以内に登記を行わないと、10万円以下の過料が科される可能性があります。名義が未整理のままだと担保設定ができないため、事前に相続登記を完了しておくことが安全です。

70歳以上が検討したい代替手段

不動産担保ローンが難しい場合でも、自宅を活かした資金調達には複数の選択肢があります。代表的なのが「リバースモーゲージ」と「リースバック」です。どちらも自宅を活用して老後資金を確保する方法ですが、目的・相続方針・リスクの性質が異なります。

リバースモーゲージ

自宅を担保に資金を借り、生存中は利息のみを支払う仕組みです。亡くなった後に自宅を売却して元本を返済します。住み続けながら生活費や医療・介護費を確保でき、月々の返済負担が軽いのが特徴です。

一方で、自宅は最終的に売却されるため、家族に相続できません。物件条件（立地・築年数）によっては利用が制限されることもあります。相続より「今の生活」を優先したい人や、単身高齢者に向いた制度です。

関連記事：不動産リバースモーゲージはどんな審査がある？その仕組みとポイントについて解説

リースバック

自宅を売却して現金化し、その後は賃貸契約を結んで同じ家に住み続ける方法です。審査が柔軟で、70代・80代でも利用可能です。資金をすぐに確保できるため、医療費や施設入居費など急な支出にも対応できます。

ただし、所有権は失われ、毎月の家賃が発生します。売却価格も市場相場より1〜2割下がる傾向があるため、長期居住を望む場合は慎重な検討が必要です。まとまった資金を早急に得たい方、相続を重視しない方に向いています。

関連記事：リースバックとは？仕組みやメリット・デメリットを解説

まとめ

70歳を超えても、不動産担保ローンを利用することは十分に可能です。重要なのは、「どの金融機関を選ぶか」と「どのような資料を準備するか」という点です。

安定収入がなくても、不動産を担保に資金を確保できる方法としては、ノンバンク型の不動産担保ローン「レクストレントプラス」も選択肢の一つです。担保評価を重視した柔軟な審査で、生活資金や事業資金など幅広い目的に対応しています。融資までのスピードも早く、年齢層を問わず検討しやすいサービスです。

一方で、「返済の負担を抱えたくない」「自宅に住みながら資金を得たい」という方には、リースバックという方法もあります。自宅を売却して資金を得つつ、そのまま住み続けられる仕組みで、生活環境を変えずに老後資金を確保できる点が魅力です。

リアルエステートグループでは、「レクストレントプラス」と「おうちのリースバック」の両サービスを提供しています。住宅ローンや借入返済の見直し、相続対策、住み替え資金など、状況に合わせた最適な方法を一緒に検討できます。ぜひお気軽にご相談ください。

記事執筆・監修

エキスパート職 山口智暉

• -資格-

  宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士

• -経歴-

  株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
  東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
  株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
  リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける