不動産投資まとめ: 知識とメリット、物件選びのコツ

皆さんは、不動産投資についてご存知ですか？関心はあるけれど、なんとなくリスクがあるのでは…という印象を持っている人が多いのではないでしょうか。しかし、知識をしっかりつけることで、あなたの今後の人生に大きな利益をもたらすかもしれません。

今回の記事では、投資用不動産について、最初に知っておくべき基本情報からメリット、注意点までを解説していきます。

記事執筆・監修

エキスパート職 山口智暉

• -資格-

  宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士

• -経歴-

  株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
  東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
  株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
  リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける

不動産投資の基本知識

まずは、不動産投資の基礎知識についてです。

投資用不動産の定義

投資用不動産と居住用不動産の違いとして、ローンの種類が異なります。住宅ローンで購入した物件をローン返済前に投資用で使用することは契約で禁じられています。対して投資用に購入する不動産は、住宅ローンに比べ審査が厳しく金利が高いことが特徴です。
加えて、土地や物件の将来性を考慮してから購入しなければならない点も、投資用と居住用の不動産の異なる点です。

不動産投資の歴史と概要

そもそもの不動産投資の起源は、2500年前のギリシャと言われています。そして、日本での不動産投資の始まりは江戸時代とされています。貴族や武士の力が弱まり、商人が出てきたのがこの頃で、「長屋（庶民が暮らす、複数の世帯が連なる家）」を商人が買い占めるようになりました。そして、この買い取った長屋を庶民に住居として貸し出す事業を始め、現在のような土地の賃貸や売買のシステム、つまり不動産投資のビジネスの仕組みが確立されていきました。

不動産投資の収益モデル

「不動産」といってもたくさんの種類があり、土地・マンション・ビル・戸建て一軒家・アパートなどが挙げられます。そして、それらから得られる2つの収益モデルがあります。

インカムゲインとキャピタルゲインの違い

《収益モデルその①》インカムゲイン

銀行預金に対する利息受け取りや投資信託に対する収益分配金などがインカムゲインに当たります。不動産では保有している不動産に対して、定期的に得られる家賃収入により利益をあげる仕組みを指します。

入居者から受け取る家賃収入は、不労所得としての収益となります。そのため、空室リスクを避けた物件選びをすることで、手間や負担がかかることなく、長期的に安定した収益を上げることができるのが特徴です。不動産投資の中でも比較的収益が得やすいことから、初心者でも始めやすい投資です。しかし、家賃収入がそっくりそのまま収入となるわけではなく、物件の維持費や管理委託費など、諸経費を差し引いた後の残り金額が自身の利益になります。

《収益モデルその②》キャピタルゲイン

キャピタルゲインとは、保有している不動産（資産）を、購入額より高い価格で売却して得られる収益の仕組みです。バブル期は、キャピタルゲインの不動産投資が右肩上がりでしたが、現在はあまりオススメされない不動産投資方法です。

一般的に、建物は経過年数とともに価値が下がっていくものであり、所有する期間が長ければ長いほど損失や価値が下がっていきます。そのため、不動産投資におけるキャピタルゲインの大部分は土地の価格が占めます。こうした土地価格の高騰を利用してキャピタルゲインを狙うためには、将来的に価値が上がりそうな不動産を見つける必要があります。また売却のタイミングも重要であり、インカムゲインに比べて難しい投資方法とされています。

他の投資商品との違いと安定性

続いて、不動産投資と他の金融商品の違いについてご紹介していきます。

《不動産投資と他の金融商品の違いその①》長期的に利益を見込める

株やFXなど、よくある他の投資との大きな違いとして、不動産投資はインカムゲインの手法を用いて入居者が定着する仕組みを作れば、長期的に安定した収益が見込めることが特徴です。物件選びを慎重に行うことで、大きなリスクを負わずに投資ができる点から、一般のサラリーマンをはじめ、幅広い層から人気の投資方法となっています。

《不動産投資と他の金融商品の違いその②》価格変動が少ない

株式投資の場合だと、株式の価値は市場の需給バランスや企業の経営状況などで大きく変動します。しかし、不動産投資の場合は株価のように不動産価値が大きく変動することはありません。なぜなら、不動産は、人々の暮らしに必要不可欠なものだからです。特に居住用物件は経済情勢などに需要が左右されにくいため、不況時でも他の投資よりも比較的安心できる資産とされています。
もちろん不動産は、経年劣化していき資産価値が下がるというデメリットがありますが、裏を返すと資産価値の動きが予測しやすい投資であり、それらを見越した投資ができるのが魅力です。また、資産価値が下がらないようにリフォームをするなど、手間や費用をかければ、ある程度資産価値を回復させることも可能です。

不動産投資をするメリット

では、不動産投資をすることで、どのようなメリットを得ることが出来るのでしょうか？代表的な例を見ていきましょう。

安定した資産運用

不動産投資は、入居者の家賃が収入源となるため、不動産購入後に入居者が定着すれば、長期的に安定した収入を得ることができます。一棟マンションやアパートを投資購入した場合でも、入居者が一度に退去してしまうようなことは滅多になく、少々空室が出るとしても、急激に収入が変動することはほとんどないでしょう。

節税効果

相続対策になるということも、不動産投資のメリットの一つです。遺産の相続が行われる際は、その額に応じて相続税がかかってしまい、手元に残るお金が少なくなったという話もよく聞きますが、遺産として現金を不動産に変えておくことで、支払う相続税が安くなります。相続を受け取る側として、不動産として資産が残されることで安く相続税が済む上に、そのまま継続して運用してけば安定した収入源にもなるということは、大きなメリットだと言えます。

【関連記事】不動産投資の税金対策：節税テクニックと注意点を徹底解説

生命保険の代わりとなる理由

万が一の事態に備えて生命保険に加入しているご家庭も多いのではないでしょうか？実は、不動産投資をすることで、生命保険代わりの効果を得ることができます。
住宅ローンを利用して不動産を購入すると、団体信用生命保険に加入することになります。この保険は、不動産所有者の死亡や高度障害に見舞われたときに下りる保険であり、その後のローン返済の一切が免除されるものです。
加えて、通常の生命保険であれば死亡時にお金が振り込まれますが、団体信用生命保険の場合は、不動産がそのまま支給されるイメージとなります。不動産を譲り受けた遺族は、賃貸が継続する限り安定した収入を得ることができ、また無借金なので、売却することでまとまった現金に替えるということも可能です。上記の相続税と合わせて考えれば、遺産を現金ではなく、不動産として残すことは大きなメリットがあると言えるでしょう。

固定の収入となる

不動産投資をすることで、家賃収益が毎月固定で入ってくるというメリットがあります。これは不労所得として長期的に見込まれる収益であり、例えば、「急に会社が倒産する」「家計を支えていた家族が亡くなる」「出産や妊娠で働けなくなる」といった人生の急な事態は、誰にでも起こり得ます。そしていくら働いていたとしても、いつ何時、自身の収入が無くなるかはわかりません。そのために、毎月固定の収入が得られる不動産投資は、日々・将来の保険としても、大きな安心材料の役割を果たしてくれます。

優良投資用不動産の探し方

これまでの内容を読んで、不動産投資に興味を持った方は多いのではないでしょうか。それでは次に、実際に不動産投資を始める具体的な方法をご紹介していきます。

投資用不動産の見つけ方

まずは、物件情報の仕入れ方とそれぞれの特徴について説明していきます。

不動産業者との関係構築

初心者の方が投資用不動産を探す際、1番正確に情報を仕入れる元として、不動産のプロである不動産業者からの紹介をオススメします。とくに優良物件はサイトなどへ掲載する前に顧客に紹介することが多いため、信頼できる不動産会社を見つけて情報を掴むことが大切です。また、他の顧客よりも早く良い情報をもらうために、投資の目的や物件のタイプを具体的に伝え、こまめに連絡を取り合っていきましょう。

不動産サイトの活用

不動産のまとめサイトには、投資用の物件が多数掲載されていることがあります。しかし、基本的に不動産会社の顧客に紹介されたあとの残り物件が多いことや、誰でも閲覧できるということから優良物件はすぐに確保されてしまう場合が多く、直接不動産にいくより情報の質は劣ります。従って、不動産情報サイトは投資物件を探すためではなく、価格や利回りなど条件を絞って検索をしてみるために使用し、相場観などをつかむ目的で閲覧するのが良いとされています。

また、裁判所が差し押さえた競売物件を購入できる、不動産の競売物件情報サイトでの情報収集方法もあります。これは格安で物件購入できるメリットがありますが、リスクも高いので、投資としては避けた方が無難と言われています。

優良物件を見極めるポイント

以下で、優良物件を見分けるためのコツを詳しく説明していきます。

都心立地と新築物件の利点

投資物件は、空き部屋が出ないためにも人口が増加傾向にある、または減少率が少ないエリアから選ぶのが基本です。多くの場合は、東京・大阪・名古屋をはじめとした都市部の立地が人気です。その他にも、アクセスが良く家賃相場が上昇傾向にある都心の物件を探しましょう。

新築物件にする

新築物件であれば、数年間は個人でリフォームや大規模修繕が不要であり耐用年数が長いため、利回りが同程度であるのなら、中古よりも長期的に安定した収益が狙えます。

物件周辺の環境に気をつける

部屋探し、または物件探しをしている人たちが注目しているポイントとして、間取りや日当たり、部屋の設備はもちろんですが、なんと言っても周囲の治安や施設が大切になってきます。投資物件を探す際は、入居する側のニーズを考え、周辺環境も合わせて考慮することが大切です。

以上のようなさまざまな条件下のコツがあり、これらに配慮して将来性が見越せる優良物件を探すことが、投資を上手くいかせる最善の方法と言えます。

まとめ

以上、投資用不動産の基本情報やメリット、選び方についてご紹介していきました。ここまでみてきたように、不動産での投資にはさまざまな魅力があることが分かりました。この記事が、投資用不動産を始めるきっかけとなれば幸いです。

記事執筆・監修

エキスパート職 山口智暉

• -資格-

  宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士

• -経歴-

  株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
  東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
  株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
  リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける