住んでいる家を売るときの税金について分かりやすく解説！

今回の記事は、このような方にオススメです。

• 「住んでいる家を売りたいと考えている方」
• 「不動産の売買に興味がある方」
• 「住んでいる家を売るときの税金に不安がある方」
• 「住んでいる家を売るときにかかる税金について知りたい方」

この記事では、住んでいる家を売るときの税金について初心者の方にもわかるように解説していますのでぜひ参考にしてみてください。

住んでいる家を売ったときにかかる税金とは？

住んでいる家を売るときにはいくつかの費用が発生します。その中でも重要となってくるのが税金です。予期しない出費を防ぐために、不動産を売却するときに発生する税金について知っておきましょう。

まず、不動産を売却するときには大きく分けて「売却手続きにかかる税金」と「売却益が発生したときにかかる税金」の2つがあります。

この2種類の税金を理解しておくことで、支払いに慌てることなく、さらには税金を抑える方法も見つけることができます。

では、その2種類の税金について具体的にみていきましょう。

売却の手続きにかかる税金

不動産を売るときには、手続きの一環として印紙税がかかります。これは不動産の売買契約書など、特定の書類にかかる税金で、契約書に収入印紙を貼り、消印することで支払ったことになります。印紙税の金額は契約書に書かれた取引金額によって定まります。ちなみに、2024年3月31日までの期間でも、不動産売買や建築請負契約に対しては例外的に軽減税率が適用されます。

登録免許税

登録免許税は、会社や不動産の登記時に生じる税金です。不動産を売買する場合、通常は登記費用に含まれ、司法書士の手数料や書類の取得費用と一緒に支払います。納税は登記申請時に収入印紙を貼る形で行われます。不動産を売る場合、売主と買主の双方が登記申請に対して支払いが必要です。

売主は、物件に住宅ローンの抵当権があれば、売却資金でローンを完済し、「抵当権抹消登記」が必要です。この登記は通常、「所有権移転」の登記と一緒に行われます。また、登記簿の住所が古い場合は「住所変更登記」も必要です。

買主は、不動産の所有者を変更する「所有権移転登記」や、利用した住宅ローンの担保設定の「抵当権設定登記」が必要で、これらの登記時には登録免許税を支払います。登録免許税の金額は登記内容によって異なり、抵当権抹消登記の場合は不動産1件につき1,000円がかかります。

住んでいる家を売るときにかかる可能性がかかる税金はどれくらい？

家を売る際にかかる可能性のある税金について、それぞれの税金とその金額を見てみましょう。

抵当権の抹消にかかる登録免許税

抵当権が残っている物件を売る場合に発生します。ローンが残っている場合やローンを完済した後に抵当権抹消手続きをしていない場合に支払う必要があります。抵当権がない場合はかかりません。登録免許税は不動産1件につき1,000円で、土地付きの場合は2,000円、建物のみの場合は1,000円となります。

家を売って得た利益にかかる譲渡所得税

譲渡所得税は売却で利益が出た場合に発生します。譲渡所得は売却価格から購入価格と売却にかかった諸費用を差し引いた金額です。

簡単に言うと、不動産を売るときには登録免許税や譲渡所得税がかかることがあります。土地や建物の状況によって金額が変わるので、計画する際にはこれらの税金も考慮しておくと良いですね。

譲渡所得税はいくらかかる？

譲渡所得税は数十万円〜数百万円かかると言われています。不動産を売却すると、得た収入には税金がかかります。税金の計算方法は少し複雑ですが、順を追って説明していきます。

【Step1】譲渡所得を把握する

まず、物件を売ることによって得た譲渡所得を計算します。譲渡所得は、売却収入から売却時の諸費用を引き、物件の取得費用を差し引いたものです。具体的な計算は以下の通りになります。

（譲渡所得）=（売却収入金額）－｛（売却時の諸費用）＋（物件の取得費用）｝

不動産を売却するときには、得たお金には税金がかかりますが、その計算方法は複雑です。基本的には、売却収入から取得費用や譲渡費用を差し引いたものが「譲渡所得」となります。

物件を売った金額（譲渡収入金額）は、物件を売却した代金と固定資産税・都市計画税の清算金を足した額です。これが売却時に得られるお金の総額です。

売却時の諸費用（譲渡費用）には、仲介手数料や印紙税などの物件売却にかかる経費が含まれます。これは売却時に支払わなければならない必要経費です。

物件を買った金額（取得費用）は、購入時にかかった費用です。取得費用は、購入代金に諸経費を加えたもので、通常は大きい方の金額を使用します。

減価償却費は、建物の経年劣化による価値の減少を表す費用で、土地には適用されません。償却率は耐用年数に基づいて定められています。

なお、経過年数の1年未満は、6か月以上は1年として計算します。

償却率は国税庁のホームページで確認できます。ただし、複雑な場合は税務署や専門家である税理士に相談することがおすすめです。

【Step2】特別控除額の差し引き

次に、譲渡所得に特別控除が適用される場合、その特別控除額を引きます。特別控除には居住用財産の3,000万円特例などがあります。計算式は以下の通りになります。

（課税譲渡所得）=（譲渡所得）－（特別控除額）

住んでいる家を売る場合で、特別控除が3,000万円を上回ると、税金がゼロになります。例えば、譲渡所得が3,000万円で特別控除が3,000万円の場合、課税譲渡所得はゼロとなります。

【Step3】税率の適用

最後に、課税譲渡所得に所定の税率をかけて税金を計算します。ただし、物件の用途や所有期間によって税率が異なります。具体的な計算式は以下の通りになります。

（税金）=（課税譲渡所得）×（税率）

例えば、物件を6,000万円で売却し、取得費用が4,500万円、諸費用が500万円の場合、譲渡所得は次の通りです。

（譲渡所得） = 6,000万円 －（500万円 + 4,500万円） = 1000万円

特別控除がない場合、課税譲渡所得は同じく1000万円です。しかし、特別控除が適用される場合、その額を差し引いた課税譲渡所得が計算されます。

【特例の考慮】

– 居住用財産の3,000万円特例など特別控除がある場合、その特例額を課税譲渡所得から差し引きます。

– 特別控除により課税譲渡所得がマイナスになる場合、課税される金額はありません。

【所得税と住民税（譲渡所得税）の税率】

– 所有期間5年以下（短期譲渡所得の場合）：

  – 所得税：39.63%

  – 住民税：15%

– 所有期間5年超（長期譲渡所得の場合）：

  – 所得税：20.315%

  – 住民税：10%

【具体的な例】

上記の条件で計算すると、譲渡所得が1000万円の場合、所得税と住民税（譲渡所得税）は以下の通り計算できます。

– 所有期間5年以下：

  – 所得税：1000万円 × 39.63% = 396万3,000円

  – 住民税：1000万円 × 15% = 15万円

  – 合計：411万3,000円

– 所有期間5年超：

  – 所得税：1000万円 × 20.315% = 203万1,500円

  – 住民税：1000万円 × 10% = 100万円

  – 合計：303万1,500円

これらの計算を通じて、物件の売却による税金の計算方法が分かります。特例や特別控除の適用があるかどうか、また所得税と住民税の税率の違いにも注意して計算しましょう。

では、次に家を売るときの税金の特例や控除について詳しく見ていきましょう。

住んでいる家を売るとき、税金の特例や控除はあるのか？

住んでいる家を売ると得たお金には税金がかかりますが、節税する方法もあります。税金対策として知っておくべきことなのが、不動産を売るときにかかる譲渡所得税に関する特例や控除です。これにはいくつかのものがあり、物件の所有期間や種類によって変わってきます。例えば、特定の条件を満たすと税金が減ったり、特別な控除が受けられたりします。

売る前に物件の種類や所有期間、取引条件の確認をしてどの特例が該当するかチェックしましょう。そして覚えておくべきなのは、売却した翌年には確定申告しないと特例が適用されないことです。確定申告はしっかり行い、特例を利用する際は注意が必要です。これは会社員の方でも、年末調整とは別に申告が必要な場合があります。節税のポイントをしっかり押さえ、税金対策をしましょう。

まとめ・終わりに

今回は、住んでいる家を売るときの税金について具体例を用いて解説しました。

住んでいる家を売るためには印紙税や登録免許税が発生します。また、抵当権の抹消には登録免許税がかかります。譲渡所得税は売却収入から取得費用を差し引いた金額で、特別控除や控除額の適用があります。例えば、居住用財産の3,000万円特例を適用すると、課税譲渡所得はゼロになります。物件の種類や所有期間によって異なる特例や控除に注意が必要です。

これらの税金対策を頭に入れつつ住んでいる家を売却するには、税金の特例や控除が重要なポイントとなってきます。

そのためには、以下のことを理解しておいてください。

1. 住んでいる家を売却するには税金がかかる
2. 税金の特例や控除が利用できる
3. 税金の特列や控除を利用する際は年末調整とは別に申告が必要

住んでいる家を売るときにかかる税金は複雑なものも多く存在します。住んでいる家を売ろうと思う際にはこの記事を参考にしてみてください。