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2025/12/04住んでいる家を売るときの税金について分かりやすく解説！
- 税金
- その他
家の売却を検討していても、実際にどれくらいの税金がかかるのかが分からず、不安を感じているという方もいるのではないでしょうか。売却時にかかる税金の仕組みや計算方法、利用できる控除や特例などを知っておくことで節税に役立ちます。
この記事では、住んでいる家を売却する際にかかる税金の基礎知識や節税対策について、初心者の方にも分かるように解説していますのでぜひ参考にしてみてください。
今回の記事は、このような方にオススメです。
- 「住んでいる家を売りたいと考えている方」
- 「不動産の売買に興味がある方」
- 「住んでいる家を売るときの税金に不安がある方」
- 「住んでいる家を売るときにかかる税金について知りたい方」
この記事では、住んでいる家を売るときの税金について初心者の方にもわかるように解説していますのでぜひ参考にしてみてください。
- 家を売却すると、印紙税や不動産の登記で生じる登録免許税などを納税する必要がある
- 上記の他に、ケースによっては抵当権の抹消にかかる登録免許税や譲渡所得税の納税が必要
- 利益が出た場合は控除や特例を利用することによって節税になる
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-資格-
宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士
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-経歴-
株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける
Contents
住んでいる家を売ったときにかかる税金とは？
住んでいる家を売るときにはいくつかの費用が発生します。その中でも重要となってくるのが税金です。予期しない出費を防ぐために、不動産を売却するときに発生する税金について知っておきましょう。
まず、不動産を売却するときには大きく分けて「売却手続きにかかる税金」と「売却益が発生したときにかかる税金」の2つがあります。
この2種類の税金を理解しておくことで、支払いに慌てることなく、さらには税金を抑える方法も見つけることができます。
では、その2種類の税金について具体的にみていきましょう。
売却の手続きにかかる税金
不動産を売るときには、手続きの一環として印紙税がかかります。これは不動産の売買契約書など、特定の書類にかかる税金で、契約書に収入印紙を貼り、消印することで支払ったことになります。印紙税の金額は契約書に書かれた取引金額によって定まります。ちなみに、2024年3月31日までの期間でも、不動産売買や建築請負契約に対しては例外的に軽減税率が適用されます。
登録免許税
登録免許税は、会社や不動産の登記時に生じる税金です。不動産を売買する場合、通常は登記費用に含まれ、司法書士の手数料や書類の取得費用と一緒に支払います。納税は登記申請時に収入印紙を貼る形で行われます。不動産を売る場合、売主と買主の双方が登記申請に対して支払いが必要です。
売主は、物件に住宅ローンの抵当権があれば、売却資金でローンを完済し、「抵当権抹消登記」が必要です。この登記は通常、「所有権移転」の登記と一緒に行われます。また、登記簿の住所が古い場合は「住所変更登記」も必要です。
買主は、不動産の所有者を変更する「所有権移転登記」や、利用した住宅ローンの担保設定の「抵当権設定登記」が必要で、これらの登記時には登録免許税を支払います。登録免許税の金額は登記内容によって異なり、抵当権抹消登記の場合は不動産1件につき1,000円がかかります。
住んでいる家を売るときにかかる可能性がかかる税金はどれくらい？
家を売る際にかかる可能性のある税金について、それぞれの税金とその金額を見てみましょう。
抵当権の抹消にかかる登録免許税
抵当権が残っている物件を売る場合に発生します。ローンが残っている場合やローンを完済した後に抵当権抹消手続きをしていない場合に支払う必要があります。抵当権がない場合はかかりません。登録免許税は不動産1件につき1,000円で、土地付きの場合は2,000円、建物のみの場合は1,000円となります。
家を売って得た利益にかかる譲渡所得税
譲渡所得税は売却で利益が出た場合に発生します。譲渡所得は売却価格から購入価格と売却にかかった諸費用を差し引いた金額です。
簡単に言うと、不動産を売るときには登録免許税や譲渡所得税がかかることがあります。土地や建物の状況によって金額が変わるので、計画する際にはこれらの税金も考慮しておくと良いですね。
令和19年までは復興特別所得税も課税される
復興特別所得税とは、東日本大震災からの復興に必要な財源を確保するために導入された税金のことです。
平成25年から令和19年までは、各年分の基準所得税額の2.1％を所得税と併せて申告・納付する決まりになっています。家を売って利益が出た場合の譲渡所得に関しても例外ではなく、譲渡所得税に税率を乗じて求めた復興特別所得税を納める必要があります。
消費税
家の譲渡額が消費税の課税対象となるかどうかは「事業用資産の譲渡」なのか「個人による売買」なのかによって異なります。個人による売買の場合は消費税の課税対象となるため、家を売る際に消費税を支払う必要はありません。
一方、仕事場として使っていた家を売る場合は、事業用資産の譲渡に当たるため、消費税の課税対象となります。仕事場と住居を兼ねている場合は、事業用の部分のみ按分して課税されます。
個人事業主やフリーランスの方は自宅を仕事場として使っているケースが多いですが、課税事業者として登録している場合は家を売る際に消費税を納税しなければならないので注意しましょう。ただし、免税事業者である場合は住居と仕事場を兼ねた家を売却しても消費税は課税されません。
なお、家の売却に不動産仲介業者を利用したり、登記手続きを司法書士に依頼したりした場合は、仲介手数料や司法書士への報酬料に対して消費税が課せられます。これは法人・個人を問わず課税されるものなので、仲介サービスや登記の代行を利用した場合は注意しましょう。
譲渡所得税はいくらかかる？
譲渡所得税は数十万円〜数百万円かかると言われています。不動産を売却すると、得た収入には税金がかかります。税金の計算方法は少し複雑ですが、順を追って説明していきます。
【Step1】譲渡所得を把握する
まず、物件を売ることによって得た譲渡所得を計算します。譲渡所得は、売却収入から売却時の諸費用を引き、物件の取得費用を差し引いたものです。具体的な計算は以下の通りになります。
（譲渡所得）=（売却収入金額）－｛（売却時の諸費用）＋（物件の取得費用）｝
不動産を売却するときには、得たお金には税金がかかりますが、その計算方法は複雑です。基本的には、売却収入から取得費用や譲渡費用を差し引いたものが「譲渡所得」となります。
物件を売った金額（譲渡収入金額）は、物件を売却した代金と固定資産税・都市計画税の清算金を足した額です。これが売却時に得られるお金の総額です。
売却時の諸費用（譲渡費用）には、仲介手数料や印紙税などの物件売却にかかる経費が含まれます。これは売却時に支払わなければならない必要経費です。
物件を買った金額（取得費用）は、購入時にかかった費用です。取得費用は、購入代金に諸経費を加えたもので、通常は大きい方の金額を使用します。
減価償却費は、建物の経年劣化による価値の減少を表す費用で、土地には適用されません。償却率は耐用年数に基づいて定められています。
なお、経過年数の1年未満は、6か月以上は1年として計算します。
償却率は国税庁のホームページで確認できます。ただし、複雑な場合は税務署や専門家である税理士に相談することがおすすめです。
取得費が分からない場合の計算方法
「相続した建物なので取得費が分からない」といったケースでは、売却金額の5％相当額を取得費として計算できます。例えば取得費が不明で、家を2,000万円で売った場合、2,000万円×5％=100万円が取得費です。
なお、この方法は取得費が不明なケースだけでなく、実際の取得費が売却金の5％相当額を下回った場合も有効です。
つまり、取得費は最低でも売却金の5％以上で計算できることになります。取得費は大きければ大きいほど課税所得が減って節税となるので、状況に応じて上手に活用してみましょう。
ただし、本来の取得費が5％を超えている場合は、5％を概算取得費にするとかえって損をしてしまいます。取得費を調べるのが面倒だからと安易に5％で計算せず、なるべく正しい取得費を算出しましょう。
不動産ビギナーさん取得費を調べるにはどうしたら良いでしょうか？
山口智暉家の売買契約書や住宅ローン契約書などで確認できます。
【Step2】特別控除額の差し引き
次に、譲渡所得に特別控除が適用される場合、その特別控除額を引きます。特別控除には居住用財産の3,000万円特例などがあります。計算式は以下の通りになります。
（課税譲渡所得）=（譲渡所得）－（特別控除額）
住んでいる家を売る場合で、特別控除が3,000万円を上回ると、税金がゼロになります。例えば、譲渡所得が3,000万円で特別控除が3,000万円の場合、課税譲渡所得はゼロとなります。
【Step3】税率の適用
最後に、課税譲渡所得に所定の税率をかけて税金を計算します。ただし、物件の用途や所有期間によって税率が異なります。具体的な計算式は以下の通りになります。
（税金）=（課税譲渡所得）×（税率）
例えば、物件を6,000万円で売却し、取得費用が4,500万円、諸費用が500万円の場合、譲渡所得は次の通りです。
（譲渡所得） = 6,000万円 －（500万円 + 4,500万円） = 1000万円
特別控除がない場合、課税譲渡所得は同じく1000万円です。しかし、特別控除が適用される場合、その額を差し引いた課税譲渡所得が計算されます。
【特例の考慮】
– 居住用財産の3,000万円特例など特別控除がある場合、その特例額を課税譲渡所得から差し引きます。
– 特別控除により課税譲渡所得がマイナスになる場合、課税される金額はありません。
【所得税と住民税（譲渡所得税）の税率】
– 所有期間5年以下（短期譲渡所得の場合）：
– 所得税：39.63%
– 住民税：15%
– 所有期間5年超（長期譲渡所得の場合）：
– 所得税：20.315%
– 住民税：10%
【具体的な例】
上記の条件で計算すると、譲渡所得が1000万円の場合、所得税と住民税（譲渡所得税）は以下の通り計算できます。
– 所有期間5年以下：
– 所得税：1000万円 × 39.63% = 396万3,000円
– 住民税：1000万円 × 15% = 15万円
– 合計：411万3,000円
– 所有期間5年超：
– 所得税：1000万円 × 20.315% = 203万1,500円
– 住民税：1000万円 × 10% = 100万円
– 合計：303万1,500円
これらの計算を通じて、物件の売却による税金の計算方法が分かります。特例や特別控除の適用があるかどうか、また所得税と住民税の税率の違いにも注意して計算しましょう。
では、次に家を売るときの税金の特例や控除について詳しく見ていきましょう。
住んでいる家を売るとき、税金の特例や控除はあるのか？
住んでいる家を売ると得たお金には税金がかかりますが、節税する方法もあります。税金対策として知っておくべきことなのが、不動産を売るときにかかる譲渡所得税に関する特例や控除です。これにはいくつかのものがあり、物件の所有期間や種類によって変わってきます。例えば、特定の条件を満たすと税金が減ったり、特別な控除が受けられたりします。
売る前に物件の種類や所有期間、取引条件の確認をしてどの特例が該当するかチェックしましょう。そして覚えておくべきなのは、売却した翌年には確定申告しないと特例が適用されないことです。確定申告はしっかり行い、特例を利用する際は注意が必要です。これは会社員の方でも、年末調整とは別に申告が必要な場合があります。節税のポイントをしっかり押さえ、税金対策をしましょう。
次章では家を売ったときに利用できる特例や控除について詳しく解説します。
家を売ったときに活用できる控除・特例
家を売ったときにかかる税金を節約したり、支払いに猶予を持たせたりできる控除・特例を3つご紹介します。
3,000万円特別控除
3,000万円特別控除とは、マイホームを売った際に譲渡所得から最高3,000万円を控除できる制度です。
譲渡所得税は譲渡所得に所定の税率を乗じて求めるため、譲渡所得から最高3,000万円が差し引かれれば大きな節税となります。
ただし、3,000万円特別控除を利用するには、売却する家が以下いずれかに該当する資産であることが条件となります。
● 現に自分が住んでいる家屋
● 以前住んでいた家屋（住まなくなってから3年を経過する日の属する年の12月31日まで売却するもの）
また、以下4つの条件を全て満たしていることも条件となります。
● 売った年の前年および前々年に、同じ特例またはマイホームの譲渡損失についての損益通算および繰越控除の特例を受けていないこと
● 売った年、その前年および前々年にマイホームの買い換えやマイホームの交換の特例を受けていないこと
● 売った家屋や敷地等について、収用等の場合の特別控除など他の特例の適用を受けていないこと
● 親子や夫婦など特別の関係がある人に売ったものでないこと
なお、3,000万円特別控除は住宅ローン控除と併用はできないのであらかじめ注意が必要です。
- 不動産ビギナーさん
3,000万円特別控除と住宅ローン控除ではどちらを選ぶと良いのでしょうか。
- 山口智暉
ケースによって異なるので、実際にシミュレーションして調べることをおすすめします。
軽減税率の特例
軽減税率の特例とは、所有期間が10年を超えたマイホームを売却した際に適用できる特例のことです。
譲渡所得は、売った家の所有期間に応じて長期譲渡所得と短期譲渡所得の2つに分かれており、前者は15％（住民税5％）、後者は30％（住民税9％）を乗じて計算します。家の所有期間が5年を超えている場合は長期譲渡所得が適用されますが、所有期間が10年を超えている場合は軽減税率の特例が適用され、さらに低い税率で計算が可能となります。
軽減税率を適用した場合の譲渡所得税の計算式は以下の通りです。
| 課税譲渡所得額 | 税額 |
| 6,000万円以下 | 課税譲渡所得額×10％（住民税4％） |
| 6,000万円超 | （課税譲渡所得額-6,000万円）×15％（住民税5％）＋600万円 |
なお、軽減税率の特例は前述した3,000万円特別控除との併用が可能です。
特定の居住用財産の買換えの特例
特定の居住用財産の買換えの特例とは、令和7年12月31日までに現在住んでいる家を売り、代わりのマイホームに買い換えた場合に適用される特例です。この特例を利用すると、譲渡益に課税される税金を将来に繰り延べることが可能です。
この繰り延べは、買い換えたマイホームを譲渡するまで適用されます。
例えば2,000万円で購入したマイホームを4,000万円で売り、5,000万円の家に買い換えた場合、通常であれば4,000万円-2,000万円=2,000万円の譲渡益に対して税金がかかるでしょう。ところがこの特例を利用した場合、新たに購入した家を譲渡するまでは2,000万円の譲渡益に対する課税は持ち越しになります。
そして将来、買い換えたマイホームを6,000万円で売却した場合、本来であれば6,000万円-5,000万円=1,000万円が課税譲渡所得です。しかし、ここに繰り延べていた2,000万円の譲渡額が加算されるため、1,000万円＋2,000万円=3,000万円の譲渡所得額に対して課税されることになります。
この特例では譲渡益が非課税になるわけではなく、あくまで納税を先送りにするだけなので、厳密にいえば節税にはなりません。ただし、「新しいマイホームに買い換えるにあたって手元に資金を残しておきたい」という方にとってはメリットが大きい特例でしょう。
家を売って損をした場合の特例もある
家を売却したときに生じた譲渡損失は、他の土地・建物の譲渡所得の金額や、事業所得・給与所得といった他の所得と損益通算できます。
ただし、譲渡損失が多額だった場合、これらの所得と損益通算してもなお控除しきれないことがあります。そんなときに適用されるのが譲渡損失の繰越控除です。
譲渡損失の繰越控除とは、損益通算で控除しきれなかった損失を翌年以降に繰り越せる制度のことです。例えば家を売却して1,000万円の譲渡損失が発生し、他の所得と損益通算しても300万円の損失が残った場合、その300万円の損失を翌年以降に課税所得から控除できます。
なお、譲渡損失を繰り越せるのは、譲渡した年の翌年以後3年間です。3年目で控除しきれなかった場合でも、4年目に損失を繰り越せないので注意しましょう。
- 不動産ビギナーさん
家を売って損をしてしまった場合の節税方法もあるんですね。
- 山口智暉
はい。ただし、利益が出た場合と同じく確定申告が必要になるので注意しましょう。
まとめ・終わりに
今回は、住んでいる家を売るときの税金について具体例を用いて解説しました。
住んでいる家を売るためには印紙税や登録免許税が発生します。また、抵当権の抹消には登録免許税がかかります。譲渡所得税は売却収入から取得費用を差し引いた金額で、特別控除や控除額の適用があります。例えば、居住用財産の3,000万円特例を適用すると、課税譲渡所得はゼロになります。物件の種類や所有期間によって異なる特例や控除に注意が必要です。
これらの税金対策を頭に入れつつ住んでいる家を売却するには、税金の特例や控除が重要なポイントとなってきます。
そのためには、以下のことを理解しておいてください。
- 住んでいる家を売却するには税金がかかる
- 税金の特例や控除が利用できる
- 税金の特列や控除を利用する際は年末調整とは別に申告が必要
住んでいる家を売るときにかかる税金は複雑なものも多く存在します。住んでいる家を売ろうと思う際にはこの記事を参考にしてみてください。
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-資格-
宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士
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-経歴-
株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける
