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2025/11/21家売却でかかる税金の種類と控除特例【国税庁発表】
- 不動産買取
- その他
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-資格-
宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士
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-経歴-
株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける
Contents
自宅売却にかかる税金は３種類
不動産売却には、以下の3種類の税金がかかります：「印紙税」、「登録免許税」、「譲渡所得税」。
| 税金 | 概要 | 支払う金額 |
|---|---|---|
| 印紙税 | 売却した時にかかる税金 | 2000〜20000円 |
| 登録免許税 | 持ち家の名義変更にかかる税金 | 固定資産税評価額×税率（1.5%~3%） |
| 譲渡所得税 | 自宅売却で得た利益にかかる税金 | （売却価格 ー 取得費用 － 譲渡費用 － 特別控除額 ） × 税率（20%~39%） |
印紙税：売却契約時に必要な税金
商業取引に関する文書に対して課税されるものが印紙税です。
印紙税が課税される文書は「課税文書」と呼ばれ、国税庁のウェブサイトには第1号から第20号までの20種類の文書が掲載されています。
課税文書は、具体例に挙げると、領収書や契約書、手形、株券などです。
印紙税は文書の種類によって非課税の額や金額が異なる場合があります。
収入印紙（税金支払い時に使用する切手などの紙）は、法務局、郵便局、または印紙売りさばき所で購入できます。
収入印紙は金券ショップでも販売されていることがありますが、枚数は限られていること、企業などの税務処理では課税扱いになる点に注意が必要です。
また、印紙売りとして登録しているコンビニでも購入することができます。コンビニは、200円のものなどよく売れる印紙しか置いていないことが多いですが土日も帰る点では便利です。
なぜ印紙税がかかるのでしょうか？理由は2つあります。
- ①商業取引で文書を作成する際には、利益が発生するからです。
- ②文書を作成することで取引内容が明確になり、取引を正確にすることができるからです。また、信用の裏付けのために、印紙税として軽度の負担が求められます。
自宅売却における印紙税は、売却契約を締結する際に発生する税金で、契約時に支払います。
金額は売却代金に応じて変わりますが、1億円以下の取引の印紙税は最大3万円です。
詳しくはこちらのページに飛んでみて確認してください！
登録免許税：名義変更に伴う税金
持ち家の登記内容の変更に税金がかかることを登録免許税といいます。
自宅売却時には、抵当権抹消登記と名義変更登記の2種類に対して登録免許税がかかります。
抵当権抹消登記は不動産ひとつで1000円、名義変更登記は不動産の固定資産税評価額によって変わります。
固定資産税評価額とは固定資産税の基準となる評価額のことです。これは、各市区町村が算出します。3年に1度見直されます。また、公示価格の約70%に調整するようにしているのがポイントです。固定資産税評価額の用途は固定資産税の基準となるだけでなく、都市計画税、登録免許税、不動産取得税の計算にも使われます。また、売却相場を知りたいときの参考で活用されることが多いです。
通常、不動産価格売却時の名義変更登記にかかる費用は買主が負担するため、売主には登録免許税がかからないことがほとんどです。
譲渡所得税：売却利益に対する税金
自宅売却で得られた利益（譲渡所得）にかかる税金のことを譲渡所得税といいます。
※自宅の売却で利益が出た場合、最も高額な税金となりやすい。
持ち家の売却で得られた利益は個人の所得とみなされ、給与や個人事業主の収入と同様に住民税・所得税が課せられます。
これらの税金のことを譲渡所得税と呼びます。
譲渡所得税は分離課税という種類の税金ですので、給与所得・事業所得などの所得とは別で税金を割り出します。
そのため、自宅売却で譲渡所得が発生する可能性は高いです。その場合には必ず確定申告が必要です。
利益が出た場合は、自宅売却のなかで最も高額な税金となります。※自宅売却で利益が出なかった場合は非課税となります。
ただし、「相続した空き家の3000万円特別控除」や「3000万円の特別控除の特例」など、譲渡所得税を控除できる制度が存在します。そのため、自宅売却で譲渡所得税を支払うケースは意外と少ないです。
相続した空き家の3000万円特別控除の場合：国税庁の参考サイトはこちら
3000万円の特別控除の特例の場合：国税庁の参考サイトはこちら
譲渡所得税の計算方法
譲渡所得税を計算する方法を解説していきます。まず、国税庁が掲載している計算方法を未定行きましょう。
譲渡所得税は、土地や建物を売却した金額から取得費や譲渡費用を差し引いて計算します。
（1）取得費とは、土地や建物の購入代金や手数料、改良費、設備費などの資産の取得にかかった合計額を指します。
建物の取得費は所有期間中の減価償却費を差し引いて計算します。取得費が不明な場合や、取得費が譲渡価額の5%未満の場合は、譲渡価額の5%を概算取得費として使用できます。
（2）譲渡費用とは、土地や建物を売却するためにかかった費用で、仲介手数料、測量費、売買契約書の印紙代、立退料、取り壊し費用などが含まれます。
引用サイト：国税庁No.3202（https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3202.htm）
簡潔にしますと、 譲渡所得税は、譲渡費用（＝売却価格から売却にかかる経費）と取得費用（＝持ち家の購入にかかった費用）を差し引いて求めることができます。
計算式で表すと
（売却価格 ー 取得費用 － 譲渡費用 － 特別控除額 ） × 税率（20%~39%）＝ 譲渡所得税
となります。
自宅売却における譲渡所得税控除の特例
政府の設けている特別控除の特例の条件を満たすことで、譲渡所得から控除できる金額のことを特別控除額と呼びます。
自宅売却に関連する譲渡所得税控除の特例は、次の4つです。
- ①低未利用土地等の100万円特別控除
- ②公共事業のために売却した不動産の5000万円特別控除
- ③相続した空き家の3000万円特別控除
- ④マイホームの3000万円特別控除
ここで国税庁が正式に掲載している情報をもとに、特別控除について適用条件があるのかみていきましょう。
低未利用土地の100万円特別控除
売却する土地が都市計画区域内の低未利用土地であること。
（注）低未利用土地等とは、居住の用、事業の用その他の用途に利用されておらず、またはその利用の程度がその周辺の地域における同一の用途もしくはこれに類する用途に利用されている土地の利用の程度に比し、著しく劣っている土地や当該低未利用土地の上に存する権利のことをいいます。
- 売却年の1月1日時点で、所有期間が5年以上であること。
売手と買手が、親子や夫婦など特別な関係でないこと。特別な関係には、生計を一にする親族、内縁関係にある人、特殊な関係のある法人なども含まれます。 - 売却金額が、低未利用土地やその上の建物を含めて500万円以下であること。
売却後にその土地が利用されること。 - この特例の適用を受けるには、前年または前々年に分筆された低未利用土地等、またはその土地に関する権利が、この特例の適用を受けていないことが条件です。
- 売却した土地等について、収用や事業用資産の買換えに関する特別控除など、他の譲渡所得税の課税特例を適用していないことが求められます。
引用サイト：国税庁No.3226（https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3226.htm）
公共事業用不動産の5000万円特別控除
- 売却した土地や建物は、固定資産でなければなりません（販売目的で所有している不動産業者の物件は対象外です）。
原則として、売却した資産と同じ種類の資産を購入する必要があります。具体的には、土地を土地に、建物を建物に買い換えることが求められます。また、一組の資産としての買換えや事業用資産の買換えも認められます。 - 土地や建物が収用された日から2年以内に、代替の資産を取得する必要があります。
引用サイト：国税庁No.3552（https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3552.htm）
相続した空き家の3000万円特別控除
特例の対象となる「被相続人居住用家屋」は、相続開始直前に被相続人が居住していた家屋であり、以下の3つの要件をすべて満たす必要があります。
イ 昭和56年5月31日以前に建築されたこと。
ロ 区分所有建物登記がされている建物でないこと。
ハ 相続の開始の直前において被相続人以外に居住をしていた人がいなかったこと。
要介護認定を受けて老人ホームに入所するなど、特定の理由で相続開始直前に居住していなかった場合でも、一定の要件を満たす場合は、その家屋が従前居住用家屋として被相続人居住用家屋に該当します。
※被相続人居住用家屋が従前居住用家屋である場合の各種要件は、コード3307で説明しています。
・特例の対象となる「被相続人居住用家屋の敷地等」は、相続開始直前（従前居住用家屋の場合は、居住用に供されなくなる直前）において被相続人居住用家屋の敷地として使用されていた土地またはその土地の上に存在する権利を指します。
なお、相続開始直前（従前居住用家屋の場合は、居住用に供されなくなる直前）に、用途上不可分の2以上の建築物（例：母屋と離れ）のある一団の土地であった場合、その土地の面積のうち、被相続人居住用家屋（母屋）の床面積の割合に相当する部分の土地のみが対象です。
引用サイト：国税庁No.3506（https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3306.htm）
マイホームの3000万円特別控除
- 自分が住んでいる家屋、または家屋とその敷地や借地権を売却することが必要です。以前に住んでいた家屋や敷地の場合、住まなくなった日から3年を経過する年の12月31日までに売却しなければなりません。
（注）住んでいた家屋や住まなくなった家屋を取り壊した場合、以下の2つの要件をすべて満たす必要があります。
- イ その敷地の譲渡契約が、家屋を取り壊した日から1年以内に締結され、かつ、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること。
- ロ 家屋を取り壊してから譲渡契約を締結した日まで、その敷地を貸駐車場などその他の用に供していないこと。
- 売却年の前年および前々年に、マイホームの譲渡損失の損益通算や繰越控除の特例を適用していないことが必要です。ただし、「被相続人の居住用財産に係る譲渡所得の特別控除」を受けた場合は除外されます。
- 売却年、その前年および前々年に、マイホームの買換えや交換の特例を適用していないことが条件です。
- 売却した家屋や敷地について、収用などの場合の特別控除や他の税制特例を適用していないことが必要です。
- 災害で家屋が滅失した場合は、その敷地に住まなくなった日から3年を経過する年の12月31日までに売却することが求められます。
- 売手と買手が、親子や夫婦など特別な関係でないこと。
特別な関係には、このほか生計を一にする親族、家屋を売った後その売った家屋で同居する親族、内縁関係にある人、特殊な関係のある法人なども含まれます。
※（特定増改築等）住宅借入金等特別控除については、入居年、その前年または前々年にマイホーム売却の特例を適用した場合、この控除を受けることはできません。
また、入居年の翌年から3年目までのいずれかの年に、（特定増改築等）住宅借入金等特別控除の対象資産以外の資産を譲渡し、この特例を適用する場合も、この控除の適用は受けられません。
（特定増改築等）住宅借入金等特別控除の詳細は、マイホームの取得や増改築に関する情報をご参照ください。
引用サイト：国税庁No.3502（https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3302.htm）
まとめ：自宅売却時の税金と控除のポイント
自宅売却における税金は３つです。印紙税、登録免許税、譲渡所得税で、大きく占める税金は譲渡所得税です。
控除の特例を活用すれば大幅に譲渡所得税を減らすことができます。特例の利用を忘れて、大損失をしないように適用できる控除を確認しておきましょう。
参考サイトはたくさんありますが国税庁のサイトが公式ですのでこちらのサイトで確認することをオススメします！
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