底地を買い取る際にかかるお金や税金についてまとめました!

今回は底地の購入と購入する際にかかる金額について紹介していきます。底地の購入にはどのくらいの金額がかかるのか予め知りたい方にはオススメの記事になっています。
Contents
底地とは?
借地権付き建物が存在する土地のことを底地と呼びます。底地を第三者に貸す契約を「借地契約」とよび、契約を結ぶ第三者を「借地人」といいます。また底地保持者は、借地人から地代という名目で賃料を受け取ることができます。
底地は土地の所有者と建物の所有者がわかれており、不動産物件の中でもかなり特殊なものとして扱われています。
続いて底地の権利について説明します。先述した通り底地は土地と建物の所有者が違います。つまり一つの対象物に対して二つの権利が発生しています。
借地権が発生するのは、建物が底地に立っている場合のみだということです。駐車場や畑など、建物を建てずに利用する場合、借地権は発生しません。
具体的には、借地権が発生するためには、以下の要件を満たす必要があります。
- 建物が底地に立っている
- 建物が借地権の目的となっている
- 借地契約が借地借家法に従って締結されている
これらの要件を満たしていれば、借地権は発生します。借地権が発生すると、借地権者は、土地を借りる権利を取得します。この権利は、借地契約の終了後も継続します。
一方駐車場や畑など、土地自体をそのまま使用する目的の場合は、借地権は発生しません。これらの用途は、建物を建てる目的ではないためです。
次に底地権ですが、これは土地の所有者が借地人に対して土地を貸し、建物の使用を認めます。その対価として地代という賃料を受け取る権利のことです。
具体的に地主は借地人に対して、土地を借りる権利を貸与します。借地人はこの権利を借りる代わりに、地主に地代を支払います。地代は土地の価格や地主と借地人との交渉によって決まります。一方で土地に対して発生する固定資産税は、底地権を持つ人が払います。
底地を買い取る際に得られるメリットについて
この章では底地を買い取った際に得られるメリットを紹介していきます。
長期的な収入を得られる
底地を所有している地主は、借地権者に土地を貸すことで、毎月地代を得ることができます。借地権者は、通常長い間土地を借りることを前提としているため、地主は長期的に地代を得ることができます。
底地の地代は一般的に契約時に決められた金額のままです。これは借地権法で、地代は契約時に決められた金額を変更することが禁止されているためです。そのため地代は値上げすることはあっても、値下がりすることはないので、安定した収益を得ることができます。
管理しやすい
底地は賃貸住宅などの建物と違って、修繕費や改修費などの管理や維持のためのお金を支払わなくても大丈夫です。底地は土地のみを所有し、建物は借地権者が所有しているためです。地主は修繕費や改修費などの費用を負担する必要がなく、地代のみを得ることができます。
リスクが少ない
底地は空室リスクがないこともメリットです。一般的な不動産投資物件では賃貸物件が空室になり、賃料が入らないことがあり、投資に失敗するケースがあります。
一方で底地は借地権者が土地を借りて建物を建てるため、空室になるリスクがほとんどありません。借地権者は土地を借りて建物を建てる際に、一定の期間土地を明け渡すことができないためです。そのため地主は借地権者が建てた建物が空室になるリスクを負うことはありません。
また底地の賃貸契約が終了した場合でも、更地として売却することができます。底地は土地のみを所有しているため、建物は借地権者が所有しているからです。
借地人から借地権を買い取ると底地から更地へと呼び方が変わります。資産価値の高い更地になれば、購入した額の数倍もの価格で売ることができます。
底地の買取相場と計算方法を知ろう!
底地を買い取る際に気になるのはやはり買取相場だと思います。この章では買取相場や計算方法について紹介していきます。
買取相場を求めるには二つの方法があります。
路線価法式
底地や買取相場を求める方法として路線価法式というものがございます。路線価とは、土地の評価額を算出するための指標です。路線価は、道路に面した宅地1平方メートル当たりの価格です。国税庁は、毎年「路線価図」を発表しています。路線価図には、路線価と借地権割合が記載されています。借地権割合とは、借地権が土地の価値に占める割合です。
路線価方式とは土地の評価額に借地権割合を掛けることで、借地の相場を求める方法です。借地権割合とは借地権が土地の価値に占める割合です。路線価方式では、借地権の買取相場は「借地相場=路線価によって算出した更地価格×借地権割合」の式から求めることができます。
たとえば路線価が10万円/m²で、借地権割合が50%の場合、借地の相場は「借地の相場=10万円/m²×50%=5万円/m²」となります。
二つ目の倍率方式について紹介します。倍率方式とは、路線価が定まっていない土地の評価額を算出するための方法です。倍率方式では、国税庁が定めた評価倍率を土地の固定資産税評価額に掛けることで、評価額を算出します。評価倍率は地域ごとに異なり、毎年見直されています。評価倍率表を参照することで、評価倍率を確認することができます。
たとえば東京都の住宅地の評価倍率が1.3倍の場合、固定資産税評価額が1,000万円の土地の評価額は、1,300万円となります。
路線価や倍率方式は簡易的な算出方法です。そのためあくまでも参考値であり、実際の評価額とは異なる場合があります。正確に算出した額を知りたい方は専門業者に依頼を行うことをオススメします。
計算方法がわかったため、次は底地の買取価格の相場を見ていきたいと思います。底地の買取価格は売却先によって変わります。
借地を売却する方法は、不動産会社に買い取ってもらう方法と、借地人に買い取ってもらう方法の2つがあります。
不動産会社に買い取ってもらう場合は、更地価格の10〜15%程度が相場です。不動産会社は借地権を買い取った後、借地人に転貸することで利益を得ます。
借地人に買い取ってもらう場合は、借地権の割合に応じて金額が決まります。借地権の割合は、土地の価値に占める借地権の価値の割合です。
通常、不動産を売却する際には、不動産会社に依頼して買い手を探します。不動産会社は、インターネットやチラシなどで買い手を探し、売買契約を締結します。
借地は所有権が地主にあるため、買い手がつきにくいです。そのため借地を売却する際には、不動産会社に買い取ってもらうことが多いです。不動産会社は借地権を買い取った後、借地人に転貸することで利益を得ます。
不動産会社に買い取ってもらうことで、買い手探しが必要なくなるので、早く売却することができます。また不動産会社は借地権の相場を熟知しているため、適正な価格で買い取ってもらうことができます。
確実に売れる点やスムーズに売却できるというのが専門業者に依頼するメリットです。しかしより高く売るには借地人に売却するのがオススメです。
借地人に買い取ってもらう場合の相場は、更地価格の50%程度です。借地人が借地権を買い取った後、その土地を自由に利用できるようになり、運用の幅が広がるからです。たとえば借地人が借地権を買い取った後、建物を建て替えたり、土地を売却したりすることができます。
一方でこの方法は借地人との交渉が必須です。仮に交渉に成功したとしても、借地人が買取に消極的な場合、50%よりも低い価格で買い取る場合もでてきます。そのため基本的には専門業者に依頼することをオススメします。
底地を買い取った後にかかる税金やお金について
買取の際に生じるのは利益だけではありません。利益をあげた分税金やお金が発生してしまいます。これらの負担ががどれくらいなのかでも底地の運用方法は変わって来ると思われます。そのためこの章ではどのような税金がかかるのかを見ていきます。
不動産取得税
不動産取得税とは、土地や建物などの不動産を取得した際に課される税金です。不動産の取得には、登記や抵当権の設定がなくても課税されます。ただし相続や遺贈によって取得した場合は、不動産取得税は課されません。
登録免許税
不動産を取得した際、所有権の移転登記や保存登記、抵当権設定登記などをおこなう場合には「登録免許税」という税金がかかります。この税金は、基本的に買主が負担します。土地の所有権の移転登記を行う際に、物件の価格の2%分が登録免許税額となります。
たとえば土地の価額が1,000万円の場合、登録免許税額は20万円となります。
登録免許税は、不動産の取得時に納付する必要があります。納付方法は、法務局で現金または収入印紙で納付することができます。
登記に関する費用
底地を購入した場合、以前の地主から新しい地主に変更する際に、登記する手続きが必要になります。この手続きは司法書士に依頼することができます。司法書士に依頼する場合は依頼料金と登録免許税が発生します。
報酬額は司法書士によって異なります。依頼する際は依頼料の説明と費用の説明などをよく確認してから契約しましょう。
登録免許税は登記の種類によって異なります。印紙代、登録手数料も登記の種類や金額によって異なります。調査費用は司法書士が登記に必要な調査を行う場合に必要です。交通費は司法書士が登記手続きを行うために遠くに移動する場合に発生します。
底地を購入を行い、かつ司法書士に依頼する際は、これらの費用を事前に確認しておくとよいでしょう。
仲介手数料
直接地主から底地を購入した場合は、仲介手数料はかかりません。
しかし不動産会社を介して底地を購入した場合は、仲介手数料が発生します。この仲介手数料には消費税も含まれます。仲介手数料の上限は売買価格が400万円超の場合、その売買価格に対して3%+6万円です。
たとえば売買価格が1,000万円の場合、仲介手数料は30万円+6万円=36万円となります。
基本的に仲介手数料は、買主と売主が折半して支払います。仲介手数料は不動産会社が売買契約を成立させた対価として支払われます。不動産会社は売買契約を成立させるために、物件の調査、買い手探し、交渉などをしていきます。仲介手数料はこれらの費用を賄うために必要です。
まとめ
底地の購入の際にかかるお金や、相場について紹介していきました。底地の買取は土地代と税金以外にも色々とお金がかかるため注意してください。また初めて購入する方は一回専門業者の元へいくこをオススメします。
いかがでしょうかこの記事を参考に底地の購入を検討していただければと思います。最後までお読みいただきありがとうございました。