底地における賃貸借契約はどのようなものか?トラブルなども事前に知っておこう!

今回は底地における賃貸借契約はどのようなものなのかを説明していきます。また賃貸借契約によっておこるトラブルや税金などもご紹介いたします。
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底地の基本情報
底地とは、借地権が設定されている土地のことです。借地権とは土地を借りて建物を建て、その建物を一定期間使用することができる権利です。底地の所有者は、借地人に土地を貸して地代を受け取る権利があります。一方で借地権者には建物を自由に売却したり、改築したりする権利があります。そのため、底地の所有者は、借地権者の同意を得なければ、土地を自由に利用することができません。
賃貸借契約ってなに?
賃貸借契約とは、貸主が所有する物件を借主に貸し、借主が貸主に対して賃料を支払う契約です。賃貸借契約は民法上の契約であり、書面でなくても有効ですが、書面で交わすことをおすすめします。賃貸借契約書には、以下の事項を記載する必要があります。
- 契約の当事者
- 物件の所在地
- 賃料
- 契約期間
- 解約条件
- その他注意事項
賃貸借契約書は、貸主と借主の双方にとって重要です。貸主は賃料を回収し、物件を借主に適切に使用してもらうことを期待しています。また借主は、物件を安心して使用できることを望んでいます。賃貸借契約書は、貸主と借主の双方の期待を実現するためのものです。
また賃貸借契約は主に普通借地契約と定期借家契約の二つにわかれています。そのためこれらの違いを理解しておくことが非常に重要になっていきます。
次に普通借家契約と定期借家契約の違いについて説明していきます。
普通借家契約は、基本的に更新される契約です。そのため借主は契約期間が終了するまで、立ち退きや追い出される心配はありません。また借主は貸主への事前の告知をしなくても、契約途中で解約することができます。
定期借家契約は、契約期間が終われば自動的に契約が終了します。借主は普通借家契約とは違い途中で解約することは不可能です。しかし貸主が借主に契約更新を拒めば借主は契約期間を途中でも解消することができます。
このことから、普通借家契約は借主側が有利な契約です。また定期借家契約は、貸主にとって有利な契約であることがわかります。
普通借家契約と定期借家契約のどちらを選択するかは、ケースバイケースであり、借主や貸主の意向によって異なります。一般的には借主がその家に住む期間によって変わります。借主が長期間住み続けることを望む場合は、普通借家契約を選択します。貸主は借主が短期間で違う場所に家を変えることを希望する場合は、定期借家契約を選択します。
底地と賃貸借契約の関係を知ろう!
底地における賃貸借契約とは、底地を所有する地主と、その底地に建物を建てる権利を持つ借地人との間で締結される契約です。この契約では地主は借地人に底地を賃貸し、借地人は地主に地代を支払います。借地人は、建物を建てて使用することができる権利を取得しますが、土地の所有権は地主に残ります。
より詳しく説明すると、底地と借地は、どちらも土地に関する用語ですが、意味合いが異なるということです。底地とは、借地権が設定されている土地のことを指し、借地とは、底地を借りて建物を建てる権利のことを指します。
そして底地と借地の関係は、地主と借地人の間にある一種の契約関係です。地主は底地を借地人に賃貸し、借地人は地主に地代を支払います。借地人は底地に建物を建てることができ、建物は借地人の所有物となります。ただし底地は地主の所有物であり、借地人は底地を売却したり、抵当権を設定したりすることはできません。
底地と借地の契約期間は、通常、30年です。しかし借地人や地主が合意すれば、契約期間を変更することができます。契約期間が満了した場合、借地人は地主に対して借地権の更新を請求することができます。地主は正当な理由がない限り、借地権の更新を拒否することはできません。
底地と借地は、どちらも土地活用の方法の一つです。地主にとっては底地を賃貸することで、地代収入を得ることができます。借地人にとっては、借地権を取得することで、建物を建てる費用を抑えることができます。
底地と借地の契約を締結する際には、借地借家法の規定をよく理解しておくことが重要です。借地借家法は、借地人と地主の間の利益を調整するために制定された法律です。
2でお伝えした普通借家契約と定期借家契約ですが、底地における賃貸借契約は住む期間がかなり長期的です。そのため後者となるケースがほとんどです。
賃貸借契約のメリット、デメリット
賃貸借契約を結んだ場合どのようなメリット、デメリットがあるかを説明していきます。
賃貸借契約のメリット
- 安定した収入を得られる
底地は借地権を設定することで、借地人から地代を定期的に受け取ることができます。地代は、通常3年ごとに更新されます。一方で契約書で定められた期間は、20年から30年と長く設定されていることが多いです。そのため、 底地を所有することで、安定した収入を得ることができます。
- 管理が楽
底地は借地人が建物や土地を管理するため、地主はほとんど管理する必要がありません。これは、底地を所有する際の大きなメリットです。
- 相続対策に使える
底地は、相続税対策に有効な不動産です。底地は、建物が建っていない土地であるため、相続税評価額が低く設定されています。そのため底地を相続することで、相続税を節税することができます。
- リスクが少ない
底地は空室リスクや修繕リスクが少ない不動産です。これは借地人が建物や土地を管理するためです。そのため底地を所有することで、リスクを低減することができます。
賃貸借契約のデメリット
- 地代の値上げが難しい
底地は借地権を設定することで、借地人から地代を定期的に受け取ることができます。しかし地代の値上げは、借地借家法によって制限されています。そのため地代の値上げを希望する場合は、借地人と交渉する必要があります。
- 売却しにくい
底地は借地権が設定されているため、売却しにくい不動産です。これは借地権者が建物を建て替える際に、地主の同意を得なければならないためです。そのため底地を売却する際には、借地権者との交渉が必要になります。
- 担保力が低い
底地は建物が建っていない土地であるため、担保力が低い不動産です。そのため底地を担保にした融資は受けにくいです。
底地は安定した収入を得られる一方で、売却しにくいなどのデメリットもあります。底地を所有する際は、これらのメリットとデメリットをよく理解した上で、慎重に検討することが大切です。
底地における賃貸借契約で起こるトラブルについて
地主と借地人の間には、さまざまなトラブルの元が潜んでいます。ここでは、最も一般的なトラブルをいくつかご紹介します。
- 地代滞納 借地人は、地主に地代を支払う義務があります。しかし地代を滞納する借地人も多いようです。地主としては、地代滞納によって収入が減ってしまうため、早めに対処する必要があります。
- 建物の改築 借地人は建物を改築する際には、地主の承諾を得なければなりません。しかし地主の承諾を得ずに建物を改築する借地人もいます。地主としては、建物の改築によって土地の価値が下がってしまうため、早めに対処する必要があります。
- 転貸 借地人は借りた土地を他人に転貸することはできません。しかし転貸する借地人もいます。地主としては、転貸によって借地権が侵害されるため、早めに対処する必要があります。
- 建物の老朽化 借地人は、建物の老朽化に伴って修繕を行う必要があります。しかし、修繕を怠る借地人も多いようです。地主としては、建物の老朽化によって借地人が住みづらくなるため、早めに対処する必要があります。
これらのトラブルを未然に防ぐためには、借地契約書をよく確認し、地主と借地人がお互いに合意した上で契約を締結することが大切です。また、トラブルが発生した場合は、早めに話し合いをすることが重要です。
底地の賃貸借契約でかかる税金
最後に底地の賃貸借契約を行った際にかかる税金を説明します。
不動産所得税
不動産所得税は、不動産を所有して賃貸している場合に課税される税金です。借地も不動産の一種なので、借地の上に建物を建てて賃貸している場合は、不動産所得税が課税されます。不動産所得税の税率は、所得金額に応じて異なりますが、原則として20%です。
固定資産税
固定資産税は、土地や建物を所有している人に毎年課税される税金です。借地も土地の一種なので、借地を所有している場合は、固定資産税が課税されます。固定資産税の税率は、土地の評価額や建物の評価額に応じて異なりますが、原則として1.4%です。
都市計画税
都市計画税は、都市計画事業の財源に充てるために課税される税金です。借地も土地の一種なので、借地を所有している場合は、都市計画税が課税されます。都市計画税の税率は、土地の評価額に応じて異なりますが、原則として0.3%です。
登録免許税
登録免許税は、不動産の所有権を移転する際に課税される税金です。借地を譲渡する場合は、登録免許税が課税されます。登録免許税の税率は、譲渡する土地の評価額に応じて異なりますが、原則として2%です。
印紙税
印紙税は、契約書を作成する場合などに課税される税金です。借地の契約書を作成する場合も、印紙税が課税されます。印紙税の税額は、契約書の金額に応じて異なります。
借地を購入する際には、これらの税金について事前に確認しましょう。税金などの細かい情報は多くの不動産の知識を必要とするため、専門の業者に依頼を行うことをオススメします。
まとめ
いかがでしょうか?底地における賃貸借契約のメリット、デメリットやトラブルについて紹介していきました。基本底地における賃貸借契約は定期借家契約となり、長期的な期間を所有します。そのため簡単に手放せないため、後悔しないためにも専門業者に依頼することをオススメします。
この記事を参考にして、底地の賃貸借契約を検討してみていただけたらと思います。最後までお読みいただきありがとうございました。