借地物件は魅力が多いけど注意すべきことも・・借地物件選定時のポイントを解説！

不動産紹介サイトを閲覧していると、借地権という言葉をよく目にするかと思います。
一般的な不動産価格よりも安くで価格設定されているため、魅力的に感じる人もいるでしょう。しかし、借地物件を選ぶ際には注意すべきポイントが多くあります。そこで今回は、借地物件を選定する際に注意すべきポイントや、借地物件のメリットやデメリットをまとめました。不動産取引で後悔したくない人は、ぜひ最後までご覧ください。

記事執筆・監修

エキスパート職 山口智暉

• -資格-

  宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士

• -経歴-

  株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
  東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
  株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
  リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける

借地物件とは

借地物件

借地物件とは、不動産の種類の一つで、土地の所有権は別の個人（地主）や団体などが持っており、建物の建設や運用に対する使用権を借地権者に提供している契約形態のことを指します。借地契約では、土地の所有者である地主と、借りる側の借地権者との間で契約が交わされ、借地権者は定められた契約期間で土地を利用できます。借地契約の期間は、通常数年から数十年にわたり、非常に長期的な契約となります。

借地物件において、借地権者は土地を借りて建物を建設し、土地を利用する権利を持ちます。しかし、土地の所有権自体は地主に帰属することを忘れてはいけません。そのため、借地権者は土地利用に対して、一定期間ごとに賃料（地代）を支払う必要があります。加えて、借地契約には土地の利用に関する制約や条件などが記載されており、土地の改装や使用法に関する規定が含まれていることが多いようです。

借地物件は、不動産を所有するための資金が限られている場合や、特定の土地を長期間にわたり利用したい場合などに利用されることが多いようです。とくに、商業用の不動産や、マイホームの用地など、土地の需要が高いエリアでは借地契約が交わされることが一般的です。借地物件の契約は地主と借地権者の間で交わされ、契約内容の中には利用条件や賃料、契約期間、契約更新の条件、土地利用に対する制約事項などが含まれています。

次項以降でも詳しく記載しますが、借地物件の主な利点としては、初期費用を抑えてマイホームを建てられる点や、土地所有権を必要としないことなどにあります。一方で、デメリットとしては、賃料が増加する可能性があることや、土地利用に関する制約があることなどが挙げられます。それぞれ利用者の状況に応じて、借地契約が適しているかどうかは分かれるため、借地契約の利点や制約を適切に理解し、適切な不動産取引を選択するようにしましょう。

借地物件のメリットとデメリット

借地物件には、さまざまなメリットやデメリットがあります。必ずしも全員に当てはまるわけではありませんが、下記記載する内容を適切に吟味し、自分のニーズに適しているかどうか判断してください。

借地物件のメリット

初期費用を抑えられる

借地物件は、土地を購入する必要がないため、土地と建物の両方を購入するときに比べて初期投資額を低く抑えられます。とくに新規事業者や、資金に余裕がそこまでない人にとって非常に魅力的に感じるでしょう。

土地を保有することによる煩わしさがない

借地物件を選ぶことで、土地を所有することによる煩わしい負担から回避できます。例えば、土地を所有することにより不動産を保有することによる税金の支払い、土地の維持管理、法的手続きなど、さまざまな費用や労力をかけることになります。しかし、借地権者であれば、こうした負担、費用から回避できるのです。

土地の利用権が長期間にわたり保証されている

借地契約は、基本的に長期的なものが多く、数十年にわたる契約になります。そのため、特定の土地を長期にわたる権利を確保でき、ビジネスを回す場として利用できたり、マイホームを建てたりできます。

契約条件の交渉が可能

一般的に、借地契約は地主と借地権者で交わされるため、交渉次第では柔軟に契約条件を設定できます。具体的には、賃料や契約期間、契約更新条件、土地の利用方法などです。こうした交渉をするためには、地主との関係性を良好にすることが重要でしょう。

地理的な利点がある

借地物件は、地理的に良好な立地にあることが多いという傾向があります。市街地や交通路に近い位置にあることが多く、非常に利便性が高いと言えます。これにより、ビジネスや生活面での恩恵を受けられ、日々の充実度は増すことでしょう。

リスク回避

借地物件は、先述しているように土地の保有権を持ちません。そのため、土地価格の変動や市場の変化などによるリスクから回避できます。不動産市場の変動に対しても比較的安定した状態で資産運用が可能です。

借地物件のデメリット

賃料が当初より増加する可能性がある

借地物件の契約内容には、通常賃料の増加が含まれていることが多いようです。原則として契約期間ごとに賃料が調整されるようにはなりますが、長期的に見ると高額な賃料を支払う必要があるかもしれません。また、大きな市場感の変化などが起きれば、契約期間内でも賃料を調整されることもあり、リスクがあると言えます。

土地の保有権を持っていないことによるデメリット

借地物件を選択すると、土地の保有権は地主にあり、借地権者は土地を借りる権利しか持ちません。これらには将来的な不確実性を伴う恐れがあり、例えば土地の利用に大きな制限を受ける可能性があったり、土地を担保として融資を受けられない可能性があったりします。

資産価値の減少スピード

借地契約の残存期間が短くなるにつれて、物件の資産価値が速いスピードで減少します。これは、通常不動産の価値は土地と建物の両方に関連して決められますが、借地物件の場合は建物の価値のみで決められるためです。土地も含めた不動産の価値で資産形成したい人には、借地物件は向いていないでしょう。

資産譲渡の制限が発生する

借地契約の内容によっては、物件を他の個人や企業に譲渡することが難しい場合があります。原則として借地権を譲渡する場合には地主の承諾が必要であり、交渉が難航する可能性があります。

借地物件を選定する際に注意するべきこととは

借地物件を選定する際に注意するべきことは、以下の要点になります。物件の用途などに応じて、こうした要点を適切に理解することが大切です。

予算を把握しておく

大前提として、自分の予算を把握しておきましょう。借地物件を選定する際には、賃料だけではなく、共益費や管理費、税金などの関連する費用もあるのか確認しておきましょう。こうした費用を想定しつつ、予算内で必ず収まるように物件を選定しましょう。

場所の選定

物件の場所の選定にはしっかりとこだわりましょう。物件がある地域性や場所を確認し、仕事や生活するうえで適した場所を選びましょう。アクセス性や交通手段、商業施設や学校などの近隣環境を考慮しましょう。

サイズや間取り

物件の用途によっては、サイズ感や間取りにも注意しましょう。例えば、マイホーム購入のために借地物件を選ぼうとしても、その土地がビジネス用に売り出されている可能性もあります。マイホームを選ぶのであれば、将来的な子育て環境なども考慮しながら選びましょう。

競合物件との比較

近隣に競合物件がある場合には、必ず競合物件との比較検討を行いましょう。依頼した不動産会社には一つしかなくても、他者の物件はいくつか出ている場合もあるため、手間を惜しまずに複数の不動産会社を訪問して物件を比較検討し、選定するようにしましょう。

交渉

物件のオーナーや不動産会社との交渉をしながら、納得しない部分があれば交渉しましょう。交渉を通じて最適な条件を導き出し、契約を交わさなければいけません。大きな買い物になるため、妥協することなく慎重に物件は選定しましょう。交渉力があることで、有利な条件で借地物件を獲得できるかもしれません。

借地物件で起こりえるトラブルとは？？

借地物件を選んでいたり、検討したりしている人にとっては、地主とのトラブルなどが気になるのではないでしょうか。この項では、よく起こりえるトラブルについて解説します。

契約更新時のトラブル

借地権の契約更新時には、更新料を支払うべきかどうかのトラブルが頻繁に発生します。法律上は、更新料の支払いは必須ではなく、契約書に記載がある場合のみに支払う必要があるとされています。そのため、仮に地主が高額な契約更新料を支払うように要求してきても、それに応じる必要はありません。従来通りの地代を支払っていれば問題ありません。

地代値上げに関するトラブル

借地物件の契約後、地代の値上げを要求してくる地主がいます。借地権者の中には、地主との関係を悪化させたくないという理由ですぐに要求に応じてしまう人もいるようです。しかし、法律上値上げを要求できるタイミングは決まっており、かつ地主と借地権者の双方の合意が必要です。あらかじめ契約時に地代の値上げに関する特約を入れておくと、トラブルは起こりにくいでしょう。

地主が変更された際のトラブル

地主が何らかの理由で変更した場合、契約内容に関してのもめごとが起こる可能性があります。新しい地主が契約条件を変更するように要求してくる場合がありますが、これに対しても応じなくて問題ありません。ただし、しっかりと変更を要求する意図を把握し、適切に対応するように心がけましょう。

相続時のトラブル

元の借地権者がなくなった場合には、相続人が借地物件を相続することになり、その際にトラブルが起こる可能性があります。相続すること自体は、地主の承諾を得る必要はありません。しかし、相続後権利放棄する際などには承諾が必要であるため、相続時には地主と今後について話し合うべきでしょう。

まとめ

まとめ

• 借地物件とは、不動産の種類の一つで、土地の所有権は別の個人（地主）や団体などが持っており、建物の建設や運用に対する使用権を借地権者に提供している契約形態のこと
• 借地物件にはメリットが多いが、デメリットや注意すべきポイントも多い
• 借地物件の契約時には、今後の起こりえるトラブルも想定して特約を設定すべき

最後に

これまで、この記事では借地物件のメリットやデメリット、注意点などをまとめてきました。借地物件にはメリットが多いですが、注意すべき点も同時にあります。とくに借地物件は割安で購入できるため安易に購入に踏み切る人が多いですが、安易に判断するのではなく事前に自分の用途に合った取引形態なのかを吟味したうえで判断しましょう。実際に借地物件を選定する際には、ぜひこの記事を再度読み返してみてください。最後までご覧いただきありがとうございました。

記事執筆・監修

エキスパート職 山口智暉

• -資格-

  宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士

• -経歴-

  株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
  東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
  株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
  リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける