借地料と賃料の違いは？見積もり計算方法について解説

借地料の見積もりを公正に行いたいという人は必見です！

この記事では、借地料の見積もりを公正に行いたいという人のために、計算方法や見積もり時に注意すべきポイントなどを初心者向けにわかりやすくまとめました。

少しでも借地料や見積もりに関しての知識を得ておきたいという人は、ぜひ最後までご覧ください。

借地権に関しての基本情報

借地権

借地権とは、土地を借りる人（借地人）に土地を利用する権利を与える法的な権利のことを指します。借地権は一般的に、一定期間に渡って土地所有者（地主）と借地人との契約に基づいて設定されます。この契約は、土地の利用目的や使用期間、借地料、契約条件などの条件を規定するものになります。契約期間に関しては、借地権の種類を問わずに制限されます。契約の期限が切れると、借地権は原則として終了になります。しかし、借地権の種類によっては契約更新することが可能であり、原則として地主はこれを拒否することはできません。また、借地権は、借地人が権利を他の人に貸与、または売却することもできます。ただし、契約内容によってはこれが制限される場合もあります。加えて、借地人は通常、借地権を持つ土地を改善して開発する権利を持ちます。ただし、地主との契約に基づき、規定された条件下で行う必要があります。

借地権は、自宅を建てるためだけではなく、不動産開発や商業事業などでも利用されます。土地の所有者は、借り手に土地を提供し、借地料を受け取りながら土地の所有権自体は保有したままにできます。

借地料

借地料は、不動産や土地を借りる際に支払う賃料のことを指します。これは土地の所有者である地主と借地人との間で交わされる契約に基づいて定められます。借地料の金額は、土地の場所や大きさ、使用目的、地域の需要などに依存し、決められています。借地料は、通常月々、四半期、もしくは年次で支払われます。借地料の支払いは、借地人にとっては土地を利用するという権利に対して支払う意味で行われます。そのため、借地料の支払いを怠ると、借地契約が解除される可能性があるため、借地人は支払いを必ず定期的に行わなければなりません。

借地を利用する際に気を付けるべきこと

近隣との関係性

借地利用に限った話ではありませんが、利用方法によっては近隣の住民からクレームが入ることがあるため、こうしたトラブルを起こさないように注意しましょう。例えば、借地を資材置き場として利用するならば、大きな車両が運ばれるようになるため近隣住民に迷惑が掛かってしまう恐れがあります。

長期的な契約になる

借地契約は、通常数十年にわたる契約となるため、契約内容を忘れてしまったり、契約更新することを忘れてしまったりしてしまう可能性があります。あくまでも自分の土地ではなく借りているものであることを理解し、地主との適切な関係性を保つことも重要になるでしょう。契約期間が満了すると、とくに定期借地権の場合は更地にして地主に土地を返す必要があります。そうした建物の解体計画も念頭に置いておきましょう。

一般的な借地料の計算方法について

借地料の計算方法については、土地の特定の契約条件や地域により若干異なる部分はありますが、一般的な計算方法をこの項では紹介します。通常年単位で計算されるため、この項でもそのように計算しています。

土地の評価

借地料を計算する最初のステップは、借りる土地の評価から始まります。この土地の評価のステップは、土地の大きさや立地、特性、利用目的、地域の中での需要などを考慮して決定されます。不動産鑑定士や不動産の専門家の意見を参考に決定することが一般的です。

地代率の算定

次に地代率を算定します。地代率は、土地の評価額に基づいて設定されます。通常地代率は、年間の土地評価額の一定割合として表され、この割合は地域により大きく異なります。住宅の地代率の相場は、土地価格の2～3％と設定されることが多く、店舗利用目的であれば4～５％の場合が多いようです。

借地期間の設定

次に、借地期間の設定です。借地契約では、原則として契約期間が定められているケースが多く、土地を借りる期間が契約に含まれている場合には、この期間を考慮します。通常借地料は年単位で計算されるため、借地期間を年数に返還して計算するようにします。

借地料の計算

数値が出そろったので、いよいよ借地料の計算です。借地料の計算は、以下の式で計算できます。

借地料＝土地の評価額×地代率×借地期間

例えば、土地の評価額が1,000,000円、地代率が5％、借地期間が10年間の場合であれば、借地料は、1,000,000×0.05×10＝500,000

年間の借地料は500,000円となり、これを月換算すると、500,000×1/12＝41,666

毎月の支払いは41,666円となります。

このようにして借地料を計算できます。ただし、先述したように地域の特性や規制、契約条件などにより計算方法が異なる場合が多いため、上記の計算方法はあくまでも一例にすぎません。そのため、具体的な契約内容や地域条件などを確認することが大切です。加えて、借地料の支払い方も毎月の支払か年単位での支払いなのかなど、契約内容によって異なります。そのため、支払いスケジュールも確認しておきましょう。

借地権の見積もりを公正に行うためには

借地権の見積もりを公正に行うためは下記のような要点に注意することが重要です。

市場調査と比較を怠らない

借地権の見積もりを行う前に、まずは市場調査を行いましょう。同じ地域や近隣地域で似たような土地の利用目的に対する借地料を調査し、比較する必要があります。そうすることで、市場価格や相場観を正確に把握できるようになります。調査する際には、その地域に精通した不動産会社に相談することが最も得策でしょう。

土地の評価をしておく

借地権の見積もりにおいて、土地を事前に評価しておくことは重要です。土地の大きさや立地、土地利用の可能性、地域からの需要の見極めなどを考慮し、土地の価値を評価します。その際には、不動産鑑定士や不動産専門家の意見を取り入れることも検討しましょう。

契約条件の確認

見積もりを行う前に、契約条件の確認をして契約内容について正確に把握しておきましょう。契約条件を確認し、借地期間、土地の利用目的、借地料の支払いスケジュール、借地人が負担すべき費用などを理解しておきます。この契約内容に基づいて見積もりを行わないと、契約に反した見積もりになっても気づかないなどの可能性が浮上してしまいます。そのため、事前に改めて契約内容は確認しておきましょう。

土地の改善と開発

借地人が、借地に建物を建てて開発しようとする場合には、この開発が借地料に対する影響を与えてしまうということを念頭に置いておきましょう。土地を開発したり建物を建てる場合には、その価値を反映させて見積もりを行う必要があります。

法的なコンプライアンスを理解しておく

借地権の見積もりは、地域や自治体の法律、規則に準拠して行う必要があります。地方自治体や地主との契約内容にマッチしつつも、法的なコンプライアンスを意識するように心がけましょう。

専門家の助言を参考にする

見積もりを行う際には、不動産鑑定士や弁護士、不動産コンサルタントなどの専門家の助言を受けるべきでしょう。彼らのような専門家は、地域の市場感やトレンド、法律に関して精通しており、公正な見積もりを行うことに非常に役立ちます。

交渉

見積もりを行う際には、借地人と地主との間、もしくは不動産会社を介して行うことが一般的ですが、その際に交渉することを怠らないようにしましょう。借地人と地主両者の同意のもとに適正な見積もりを行うことは重要ですが、借地人からすると可能な限り月々のリース料は押さえたいところです。そのため、適切な交渉のもと、できるだけ見積価格を下げて、かつ公正な条件のもと契約ができるような交渉、コミュニケーションを心がけましょう。

市場感の変動に対する注意

見積もりを行う際には、必ずしも現在の市場感だけを参考に見積もりを行ってはいけません。公正な見積もりにするためには、将来の市場間の変動に対しても注意しておき、必要に応じて借地料を見直せるような工夫をしておきましょう。市場価格や需要と供給のバランス、今後の発展性なども考慮し、見積もりを立てるようにしましょう。

借地料を見直すタイミングや注意点

借地料を見直すタイミングは法律（借地借家法）上で定められており、一般的に要約すると下記のようになります。

• 土地にかかる税金が変動した時
• 物価や所得の増減などにより土地の価格が変わった時
• 近隣の物件や土地と比較して明らかに借地料が低い時

基本的に上記のタイミングで地主は借地料を見直し、改めて見積もりを出せます。ただし、借地料を引き上げるためには、根拠となるデータや資料を用意する必要があります。例えば固定資産税の引き上げによる借地料の引き上げに至った場合、固定資産税の納税通知書が必要になります。こうした客観視できる公正な書類が望ましいですが、こうした書類がない場合には、地価の推移がわかる資料などを不動産会社に依頼し用意してもらいます。ただし、不動産鑑定士に公的な書類を依頼する場合には高額な費用が掛かってしまうため、注意が必要です。

まとめ

本日のまとめ

• 借地権とは、土地を借りる人（借地人）に土地を利用する権利を与える法的な権利のことを指す
• 借地料は、不動産や土地を借りる際に支払う賃料のことを指す
• 借地料の計算方法は、借地料＝土地の評価額×地代率×借地期間
• 借地料の見積もりを公正に行うためには、・市場調査と比較を怠らない・土地の評価をしておく・契約条件の確認・土地の改善と開発・法的なコンプライアンスを理解しておく・専門家の助言を参考にする・交渉・市場感の変動に対する注意が大切
• 借地料を値上げできるタイミングは、・土地にかかる税金が変動した時・物価や所得の増減などにより土地の価格が変わった時・近隣の物件や土地と比較して明らかに借地料が低い時

今回は、借地料の見積もりについての記事をまとめましたが、いかがでしたでしょうか。

実際に見積もりを行う際には、公正な見積もりにできるよう、再度この記事を読み返してみてください。最後までご覧いただきありがとうございました。