借地上の家を賢く処分！失敗しない方法を伝授します

この記事を見ているあなたは、借地権付き建物の処分方法に困っていませんか？もしくは、これから借地権付き建物を保有しようとしていても、処分方法について理解できておらず困っていませんか？今回は、そうした処分方法や処分時のコツについて誰でも理解できるようにまとめました。

少しでも興味がある方は、ぜひ最後までご覧ください。

借地権の基礎

借地権は、旧借地借家法に基づいた考え方をするか、新借地借家法に基づいた考え方をするかによって、どのような定義になるかが決まります。旧借地借家法においては、契約の定める期間が建物構造により相違があったり、契約更新後の契約存続期間に相違があったりして、とくに借り手側の権利が主張されることが多い特徴を持っていました。一方で新借地借家法に基づく借地権は、普通借地権と定期借地権の2種類があり、より柔軟に契約が定められるようになりました。

また、旧借地借家法に基づいた借地権で結ばれた契約を更新する際には、新借地借家法に基づいた借地権に変更されるというわけではありません。引き継いで旧借地権で取引が行われるケースも多いようです。新借地借家法に基づいた定期借地権では、一定期間が経過すると借地を取り戻せるようになるため、地主にとって貸しやすいようになりました。

借地権を処分する際に出てくるさまざまな疑問

借地権付き建物を処分する方法とは？

①地主に借地権を買い取ってもらう方法②更地として地主に返還する方法③借地と底地を同時に売却する方法④借地権を相続放棄する方法⑤第三者に売却するという方法が挙げられます。次項にて詳しく解説します。

借地権付き建物の名義が共有名義の場合はどうすればいいか？

借地権付き建物の建物の名義で共有者がいたとしても処分可能です。ただし、共有者全員の同意が必要となります。同意を得られない場合には、自分の持ち分のみ売却できます。

借地権付き建物は相続放棄したほうがいいのか？

結論としてはオススメしません。なぜなら、他の処分方法がある点や、建物の不動産以外の財産まで放棄することになるためです。まずは、後から説明する相続放棄以外の方法を検討してみてください。

借地権付き建物の建物部分を解体するときの費用はどれくらいか？

建物の構造により異なります。

• 木造：3～4万円/坪
• 軽量鉄骨：3.5～4.5万円/坪
• 鉄筋コンクリート：5～7万円/坪

程度です。

また、解体費用の決まり方についてですが、解体工事がしやすいかどうか、解体業者が専用の機械をほゆうしているかどうか、素材にアスベストを利用しているかどうかなどにより決まります。

借地権のある土地に建てた家を処分する方法！

借地上に建てられた建物の売却、手放す方法をご存知でしょうか。時として売却、解体、処分を検討することもあるかとは思いますが、その際には利用可能な選択肢をできるだけ多く知っておくことが重要です。この項では、さまざまな売却方法やその詳細について解説します。

地主に借地権を買い取ってもらう

一番筆者がオススメする借地権付き建物を手放す方法は、地主に買い取ってもらうという方法です。基本的に地主は、正当な理由（正当事由）がない限り、契約更新を拒否できません。そのため、なかなか思うようなタイミングで借地権を取り返せません。そのため、借地権を取り戻したいと思っていても取り戻せないというのが地主の現状で、そう思っている地主は少なくありません。加えて、借地権を持つ人が第三者に借地権を手放す場合には、地主の承諾が必要なうえに手数料の支払いが必要です。そのため、まずは地主に借地権を買い取ってもらうことを両者の立場から見てもオススメできるのです。買い取りしてもらう際には、建物はそのままで買い取ってもらえるのか、解体する場合にはその費用はどうするのか、借地権自体の買い取り価格はいくらになるのか、などを事前に話し合っておきましょう。上記の内容を話したうえで地主が買取の意向を示している場合、スムーズに話が進むことでしょう。また、地主への売却は第三者に売却するよりも高値が付くことが多いようです。

更地として地主に返還する

借地権を手放す方法として、更地返還という方法があります。この方法は、借地権の売却や賃貸としての利用が難しくなった場合に利用されることが多いようです。売却や賃貸としての利用が困難になれば、借地人は無駄な賃料を支払い続ける必要があるのです。

このように建物としての価値がなくなった場合、建物を解体して更地にして返還する更地返還という方法が利用されます。更地にする際の解体費用は、通常借地人が負担します。しかし、すべて借地人の負担となれば、借地人からすると、特にメリットはないでしょう。借地権を持ちながら賃料を支払い続けることと比較すると状況が改善されることはあるかもしれませんが、数百万円の解体費用のことを考えるとそこまでメリットに感じないでしょう。地主からすると、解体費用を負担してくれる上にその後は新しく建物を建てられるため、大きなメリットとなります。借地人からすると負担が大きくなってしまうため、先述した借地権をそのまま買い取ってもらう方法をまずは検討してみましょう。

底地と借地を同時に売却する

地主が借地権を取り戻したくないと考えている場合は、借地と底地を同時に売却するという方法をオススメします。そうすることで、借地に建てた建物も同時に第三者に売却できるのです。この場合の売却手順としては、一般的な不動産取引形態と同じように進められます。ただし、同時売却の場合、買主が借地権を与えていた地主と地権者の両方と契約を交わすことになるため、手続きが複雑になってしまうというデメリットがあります。そのため、同時売却に精通した業者に頼みながら契約を進めることをオススメします。

借地権を相続放棄

借地人がなくなってしまった場合の相続時に、相続する方法もあります。相続放棄することで、地代、固定資産税、解体費用などの諸費用からの回避が期待できることや、管理や売却の手間が省けるというメリットが考えられます。相続放棄する際には、借地人がなくなって3ヶ月以内に家庭裁判所にて手続する必要があります。相続放棄は地主の承諾は不要で、相続人の判断で行えます。反対に、もう利用しないからと言って建物を解体して変換しようとした場合には、相続を承認することになってしまうため、相続放棄ができなくなってしまいます。相続放棄してしまうと、その不動産に付随する財産がなくなってしまうため注意が必要です。ほかに株式や不動産の財産があるならば、面倒に感じてしまうかもしれませんが、相続放棄はオススメしません。まずは専門業者に相談してみることをオススメします。

第三者に売却する

借地権付き建物として第三者に売却するという方法があります。この方法は、地主が借地権を買い取ってくれることを承諾してもらえなかったときに検討してみてください。この売却方法の場合、自身が保有している借地権のみを売却でき、個人にも業者にも売却してもらえます。しかし、借地権付きの建物として個人に売却しようとしても、なかなか買い手が見つからないことが多いようです。なぜなら、毎月の地代の支払いや契約条件が複雑になることを前提に購入する必要があるためです。こうした問題や、ローンの承諾などのハードルがあるため、まずは個人ではなく借地権付き建物に精通した不動産業者に依頼することをオススメします。地主との交渉だけではなく、借地権の買取も積極的に行ってくれるなど、手間を省きたい人などにはオススメです。

借地権付き建物を処分するコツ

この項では、第三者に借地権を売却する際のコツについて説明します。

手順について理解する

借地権付き建物を売却する際には、賃借権を同時に売却する必要があります。

建物に関しては、所有権移転登記を行う必要があります。

この際、借地権価格の10％を地主に支払わなければなりません。

売却を承諾してもらえない恐れがある場合

基本的に第三者に売却する際には、地主の承諾が必要になります。しかし、承諾してもらえない場合や、承諾してもらえない地主だという可能性もあるでしょう。そのような時には、裁判所に対して、借地借家法第19条に基づく申し立てが可能です。これにより、地主にとって不利な条項がなければ法律に基づいて地主に代わって承諾してくれます。「地主が売却を承諾してくれなかった」といってすぐに諦めるのではなく、こうしたアクションを起こしましょう。

売却時に金額面で不利益を被らないために

売却時に金額面で不利益を被らないためにも、売却価格の算定について理解しておきましょう。借地権付き建物を売却する場合には、借地権の価格と建物本体の価格を算出し、合計した金額で取引します。借地権に相場価格は全く関係なく、土地の評価額を基準として計算します。固定資産税評価額などは、借地権割合により計算し、それが借地権の評価額の目安となります。

専門家に相談する！

これまで、評価額の算出方法や注意すべき点などを説明しましたが、一番はやはり不動産取引に詳しい専門家に相談することが大事です。実際の取引では、通常の不動産取引よりも複雑な手続きが多く、注意すべきポイントもその分多いでしょう。そのため、まずは借地権付き建物の取引に詳しい不動産業者などの専門家に相談しましょう。信頼できる非動産会社、パートナーを探すことが不利益を受けないために最も重要なことだと考えています。

まとめ

• 借地権は旧法と新法に基づいたパターンがある
• 借地権付き建物の処分方法には大きく5パターン存在する
• 借地権付き建物を処分する際にはすぐ相続放棄するのではなく、他の方法を検討してからにする
• 借地権付き建物を処分する際には、まずは専門家に相談すべき

この記事では、借地権付き建物の処分方法について説明しました。

借地権付き建物の処分方法は一見複雑そうに見えますが、仕組みを理解すれば意外と簡単に聞こえるかもしれません。まずは仕組みを理解し、どのような処分方法があるのかを理解するところから始めましょう。困ったときには再度この記事を読み返してみてください。それでは、最後までご覧いただきありがとうございました。