借地権を担保にして融資を受けることは可能なのか・・？

不動産初心者で、なにも不動産に関する知識がない人や、借地権付き建物について興味がある人は必見です。
夢のマイホームを購入したいと思っても、できるだけ初期投資を抑えたいですよね。
そんなときには、借地権付きの住宅を購入することをオススメします。

しかし、借地権付き住宅にはいくつか難点があり、その一つが融資に関する内容です。
今回は、借地権付き住宅の融資に関する情報についてまとめました。
少しでも気になった人はぜひ最後までご覧ください。

記事執筆・監修

エキスパート職 山口智暉

• -資格-

  宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士

• -経歴-

  株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
  東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
  株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
  リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける

借地権付き建物について

借地権付き建物

市場に出回っている住宅の中には、住宅自体は自分のものになっても土地に関しては借り物というケースがあります。
その住宅こそが、借地権付き建物です。
借地権付き建物は、土地の所有者（地主）と契約して借りた土地に住宅を建てているため、毎月住宅ローンに加えて地代を支払う必要があります。

しかし、土地自体は購入するわけではないため、一般的な戸建てを購入するよりも費用を安く抑えられます。
固定資産税などの負担がない点でも非常に魅力的な取引形態だと言えます。
しかし、リノベーションを独断でできない点や、住宅を担保にした融資を受けにくいといった面で難点があります。
次項では、借地権を担保にした融資について詳しく解説します。

借地権を担保にした融資

融資

子供の教育費、親の医療費のために銀行などの金融機関から融資を受けることは人生設計の中であると思います。
大半の人は、融資を受ける際には不動産などの資産を担保にして融資を受けます。

その時に疑問として生じるのが、「借地権を担保にして融資を受けられるのか」という疑問です。
借地権は売買でき、かつ相続税の対象でもあるため、担保として利用できると思っている人も多いのではないでしょうか。

借地権を担保にすることは難しい

借地権に関しては、所有権と比較してそれを担保にして融資を受けることは難しいでしょう。
なぜなら、所有権は保有しておらず、その土地はあくまでも「借りている」土地であるためです。

抵当権との関係性

しかしながら、100％融資を受けられないというわけではありません。
借地権を担保にして融資を受ける場合には、抵当権の設定が非常に重要となります。
抵当権とは、融資を受ける際に不動産を担保に設定する権利です。

つまり、ローンの支払いが滞った場合にはその不動産を競売にかけられるという権利だと言えます。
現在日本においては、この抵当権を、土地、建物のそれぞれに設定できます。
しかし、借地権のある土地を抵当権として設定すると、それを担保にして融資を受けられますが、支払いが滞った場合にはその土地が競売にかけられます。
そのようなことは地主が許すわけありません。

そのため、借地付き建物を担保にして融資を受ける場合には、建物を抵当権に設定して融資を受ける事が一般的です。
また、仮に地主が承諾して借地を抵当権に設定したとしても、融資する金融機関側からすると非確定な要素が多いのが現状です。
そのため、借地は担保としての価値が低くなってしまい、それを担保にして融資を受けることは難しくなるのです。

金融機関次第

とはいえ、融資を受けられるケース自体はあり、ケースバイケースだと言えます。
金融機関によって条件はさまざまで、地主から抵当権設定の承諾書を提出することを求める場合もあれば、土地の所有権よりも評価額が低くなることを理由に認められないといった場合もあります。
そのため、融資を受けることを検討する際には、借地権に詳しい不動産会社や法律相談所などの専門家に相談したうえで、金融機関に掛け合うことをオススメします。

借地権付き建物の住宅ローン

前項では、何かしらの融資を受ける場合に担保として借地権付き建物は有効なのかどうかについて解説しましたが、この項では、実際に借地権付き建物を購入する際の住宅ローンについて解説します。
結論から話すと、借地権付き建物を購入する場合には、住宅ローンの審査は厳しくなってしまいます。
その理由や対処法について紹介します。

借地権付き建物を購入する際に住宅ローンの審査が厳しい理由

契約解消の可能性があるため

借地契約の場合、借地人が借地契約の内容を守らなかった場合、地主側から契約解除を求められます。
このことは、金融機関側からすると大きなリスクとなってしまいます。
例えば、契約違反の内容として、勝手に家の中をリフォームしたり、敷地内に増築したりすると正当事由に該当します。
正当事由とは、契約を解除するための真っ当な理由のことです。

正当事由が認められると、地主側からの契約解消は可能になります。
このようなリスクを踏まえ、借地契約自体がリスクだと捉えられてしまい、住宅ローンの審査が厳しくなってしまうのです。

担保としての価値が低いため

借地は、あくまでも借地人ではなく地主のものです。
つまり、借地人は土地の所有者ではないため、土地を担保にすることは非常に難しいでしょう。
借地権という土地を借りる権利を担保にはできますが、土地そのものを担保にするときと比較すると、その担保価値は大きく下がってしまうのです。
よって、住宅ローン融資の審査も厳しくなってしまいます。

抵当権の設定に関係する問題

基本的に、借地権付きの建物や借地権自体を抵当権に設定することは、地主の許可は必要ありません。
しかし、法律上は地主の許可は不要ですが、審査する金融機関は地主に許可を取ることを求めます。

なぜなら、借地権を抵当権に設定するということは、もしローンの支払いが滞った場合には土地を手放して競売にかける必要があり、その際に地主からの反対が生じても遅いためです。
審査時に地主からの許可を得られなかった場合には、住宅ローンの審査が下りないケースが多いようです。

すべての金融機関で住宅ローンの審査が降りないというわけではない

とはいえ、すべての金融機関で住宅ローンの審査が降りないというわけではありません。
審査が厳しいとはいえ、一部の金融機関では住宅ローンを利用できますし、やり方次第だと言えます。

各金融機関で対応が異なるため、いくつかの金融機関を回ってみましょう。
また、金融機関を回る前に、事前に電話して聞いてみたり、ほかの専門家に相談してみたりしてみましょう。

借地権でも融資を受ける極秘技とは・・？

前項では、借地権の融資の難しさについて理解していただけたと思います。
借地権に惹かれつつも、審査の難しさや担保の難しさについて実感し、後ろめたい気持ちになっている人も少なくないのではないでしょうか。

しかし安心してください。
借地権の最大の弱点である融資について解決できる「極秘技」があります。
この項では、借地権でも融資を受けられるテクニックについて紹介します。

借地権の契約期間が長い状態で相談する

融資のほかにも、借地権付きの建物は売れにくいという弱点を抱えています。
その理由は、契約更新時に大きなお金を支払う必要があるためです。
そこで、借地権を売却するときの計画までまとめておき、契約期間が長い状態で売却することを検討している旨を相手に伝えましょう。
そうすることで、出口戦略まで見据えているというアピールになり、審査が降りやすくなるのです。

金融機関の担当者と仲良くなる

大多数の人は、まずは物件を探し、その後で金融機関に融資のお願いに行くパターンでしょう。
しかし、この順序を逆にして、まず金融機関に出向き、その後で不動産選びをすることをオススメします。
まず、金融機関の担当者に資金計画や不動産に関する計画を説明し距離を縮めておき、銀行がよく融資している不動産会社を紹介してもらいます。
そうすることで、銀行側も不動産会社との付き合いもあるため、融資を受けやすくなるのです。

ノンバンクを頼る

ノンバンクとは、融資に特化した金融機関です。
ノンバンクは、審査の柔軟性が非常に高い点が特徴的で、借地権付きの建物に関する融資でも快く引き受けてくれることが多いようです。
気になった人は、「都道府県名＋ノンバンク」で調べてみてください。
銀行などの金融機関に断られてしまった場合、ノンバンクを頼ってみることもいいかもしれませんね。

借地権を利用した投資

中には、借地権を利用して不動産投資する人もいると思います。
借地権を活用した不動産投資は、安価な初期費用で不動産を購入できることが挙げられます。
通常の所有権付きの物件と比較して、3〜4割程度の価格で購入できるようです。
加えて、土地に関する固定資産税の負担がないことや、登記費用がかからない点も魅力的です。
しかしながら、土地に関しては資産価値が変動しないという恩恵を受けられないという難点もあります。
通常、土地と建物を購入して投資に回して入れば、建物は年数に応じて価値は下落していきますが、土地に関しては、下落することはないため資産価値自体の変動は少なくなります。
しかし借地権付き建物の場合だと、その恩恵を受けられません。
よって、不動産を担保にした融資を受けられずに困ってしまう可能性があり、注意が必要です。

とくに、借地権付き建物を利用した投資をする場合には、東京の中心部でするとより高い利回りを得られるでしょう。
なぜなら、東京23区内は非常に土地代が高く、所有権付きの物件であればなかなか手が出ないという人が多いためです。
そんな中、借地権付き建物で、格安で販売していれば一定数の需要が見込めるでしょう。
都心へのアクセスが良く、立地の良い場所に投資するように心がけましょう。

まとめ

今回の記事のまとめ

• 借地権付き建物は「借りている土地に建てた建物」のこと
• 借地権を担保にすることは難しいが、金融機関次第である
• 借地権付き建物の住宅ローンは降りにくいが、これも金融機関や交渉次第である
• 借地権付き建物の住宅ローンで審査がおりやすくなるテクニックはいくつか存在する

この記事では、借地権付き建物の融資に関する内容についてまとめましたが、いかがでしたでしょうか。
借地権付き建物を担保にして融資を借りることはもちろん、そもそも借地権付き建物の住宅ローンの審査は厳しいということがわかりました。
しかし、すべては工夫次第でどうにかなります。
その工夫をするためには、正しい知識を得ておくことが重要です。
実際に借地権付き建物の購入を検討する際には、ぜひこの記事を読み返してみてください。

それでは、最後までご覧いただきありがとうございました。

記事執筆・監修

エキスパート職 山口智暉

• -資格-

  宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士

• -経歴-

  株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
  東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
  株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
  リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける