定期借地権付き中古住宅購入の全知識を解説します

この記事では、借地権付きの中古一戸建て物件について解説しています。そもそも借地権とは？という部分から解説しているため、不動産初心者にもわかりやすく解説できていると思います。とくに中古一戸建て物件の場合は、注意すべきポイントが多く存在するため、この記事一つでまとめました。ぜひ最後までご覧ください。

借地権とはどういうこと？

借地権とは

借地権とは、第三者から借りた土地を利用してその上に自分の建物を建てられる権利のことを指します。つまり、今回の「借地権付きの中古一戸建て物件」とは、土地は地主のものであるが、一戸建て物件に関しては自分のものになる、という契約になります。この場合は、土地は借りているものになるため、毎月地主に対して地代の支払いが必要になります。

土地の費用が安く設定されており、物件自体の価格は相場よりも安く設定されていることが多いようです。

借地権には、1992年より以前からあった旧法借地権と、それ以降に制定された借地借家法という法律に則った新法普通借地権、新法定期借地権があります。それぞれ、建物構造により契約期間が異なっていたり、そもそもの契約期間の違いがあったり、契約期間の更新についての定めが異なっていたりなど、特徴を持ちます。

借地権付き物件の種類

借地権付き物件には、物件の物件の種類と同様のパターンがあります。戸建て物件の借地権もあれば、マンションの借地権もあります。新しく物件を建てる場合には、借地権を購入するという形で借地権を手にします。

借地権付き戸建て物件（中古）のメリットとデメリット

メリット

価格が安くで設定されている

借地権付きの中古戸建て物件は、相場よりも非常に安く販売されていることが多いようです。とくに借地権付き物件の中でも戸建て物件は、料金の中でも土地の割合が多いことから割安になっていることが多いのです。古くなっている戸建て物件に関しては、購入後にリフォームすれば問題なく利用できるでしょう。しかし、後述していますが、リフォームには地主の許可が必要であり、リフォーム自体認められない契約になっている物件もあるため注意が必要です。

固定資産税や都市計画税がかからない

借地権付きの物件は、土地の所有権は地主にあるため土地にかかる固定資産税や都市計画税等の税金負担は地主側にあります。そのため、借りる側の税負担は大幅に軽減されます。とくに中古の一戸建て物件であれば、敷地面積が広いことが多いため多額の税負担になることでしょう。物件購入時には不動産取得税もかかるため、そうした税負担も考慮すると、借地権付き物件の大きなメリットだと言えるでしょう。

長く借り続けられる

借地権付きの物件は、定期借地権ではなく普通借地権であれば、正当事由がない限りは契約更新し続けられ、契約満了後も長く借り続けられます。正当な理由がなく立ち退きを要求する場合には、地主が借りる側に対して立退料を支払う必要があります。そのため、借地権付き物件の契約であれば、初期費用を抑えつつも、半永久的に借りられる契約だと言えます。

デメリット

リフォーム時には地主の許可が必要

次項で詳しく話しますが、借地権付きの物件であれば、リフォーム時には地主の許可が必要になります。土地を借りているからといって、その上に立っている建物を自由に使っていいわけではありません。そのリフォームが土地への影響が大きい際には、地主に対して金銭の支払いが必要なケースもあります。せっかく購入した物件であっても自由にリフォームできないことは大きなデメリットかもしれません。

地主とのトラブル

借地権付きの建物を売却する際や土地代の値上げを要求された際に、地主とトラブルになる可能性があります。売却時には、地主から借地権の売却を認めてもらえないケースがあるのです。値上げに関しては、社会情勢や地主の理由により値上げを求められることも少なくありません。もし従来の金額を受け取ってもらえない場合には、供託を利用することも検討しましょう。しかし、土地の所有者である地主と関係性が悪化してしまうと、借地権の価値が下がってしまう可能性があるため注意しておきましょう。

借地権付き戸建て物件を購入してリフォームしたいときには

借地権付きの戸建て物件を購入したとしても、いずれはリフォームしたいというタイミングが来るでしょう。もしくは、リフォームすることを前提として購入する人もいるかもしれません。通常の所有権付きの物件とは異なり、借地権付きの住宅の場合は注意が必要です。この項では、借地権付きの戸建て物件のリフォームをする際に気を付けるべきポイントや抑えておきたい知識などを紹介します。

地主の許可が必要

そもそも、大前提としてリフォームする際には地主の許可が必要になります。小規模なリフォームに関しては問題ない場合もありますが、契約上禁止事項に該当する可能性があるため、独断でリフォームすることはオススメできません。禁止事項は特約という形で記載されていることもあります。大規模なリフォームと小規模なリフォームの線引きに関しては一概に話すことは難しいですが、経年劣化による修繕に関しては地主の許可なしでも行ってもいいと考えて良いでしょう。

また、リフォームと一口に言っても、増築するのか、改築するのかで定義が異なってきます。増築は、戸建て物件の居住スペースが増えるようなリフォームのことを指し、敷地内に付属建物を建てる場合も増築に含みます。一方改築は、戸建て物件の一部、もしくは全てを立て直すことを指します。柱などの主要な構造物を変える場合にも改築に含みます。

増改築承諾料

上記のような増築や改築などのリフォームを行う際には、地主の許可が必要なことと同時に増改築承諾料の支払いが必要です。こうした手銃を適切に踏まなければ、大きなトラブルに繋がり、裁判まで発展するケースもあります。増改築承諾料の相場に関しては、相場は借地権の2〜5％とされています。この承諾料を支払うと言っていても地主が承諾してくれない場合には、裁判所に事前に訴えることで許可を求められます。いずれにせよ承諾料の支払いは必要であるため、裁判所を利用するとなると大きなコストがかかってしまいます。そのため、可能な限り地主との話し合いで解決することが大切でしょう。

無断でリフォームした時は・・

無断でリフォームすることは決してあってはならないことです。仮に無断でリフォームしてしまった場合には、地主は借地権に関する契約を解除できます。加えて、裁判沙汰にまでなってしまうと、大きな賠償金を支払う必要が発生します。そのため、何度も言いますが、借地権付き住宅をリフォームする際には事前に地主からの許可をとってから行いましょう。

リフォームの判断基準

先程、小規模なリフォームであれば許可をとる必要はない場合もあると伝えましたが、どこからが小規模で、どこからが大規模なリフォームになるのでしょうか。その判断基準は非常に曖昧です。原則として地主に相談して問題ないと判断されれば小規模なもの、難しいと判断された内容は大規模なものとしておくことが良いのではないでしょうか。話し合いの中で納得ができなければ裁判所の判断に委ねられます。しかし、さまざまなコストがかかってしまうため、事前に専門知識やノウハウを持ったうえで地主に相談することが先決でしょう。

リフォーム時に注意すべきポイント

法律上の範疇を理解しておく

中古の一戸建て物件の借地権付き物件を購入する際には、まずは法律の範疇を理解しておきましょう。安くで販売されている中古の借地権付き物件があり、「リフォームすれば問題ないだろう」と安直に考えて購入したとしても、その物件は公道に接しておらず「再建築不可」の土地かもしれません。リフォームをするとしても、承諾料なども含めると莫大な出費がかさんでしまいます。また、大規模なリフォームにより法定基準の容積率を超えてしまうと違法建築になります。古い戸建て物件をリフォームする際には、現行の建築基準法や耐震性能があるかどうかなどを理解したうえでリフォームしなければ、思わぬ部分で法律違反になってしまいます。

契約書の確認を怠らない

リフォームする前には、必ず契約書の内容を確認しておく必要があります。例え地主と仲が良くても、「これくらいならいいだろう」と無断でリフォームしてしまうと、地主側は契約内容に則り裁判を起こす可能性があります。契約書のないように「増改築禁止特例」などの条項が盛り込まれていると、何があっても無断でリフォームしてはいけません。いくら見知った中であっても借地権付きの住宅をリフォームする際には、契約書の確認が必要です。

リフォーム計画は立てる段階で地主に相談する

小規模なリフォーム計画であっても、地主への相談は必須です。借りている側と地主での認識の相違があれば、一歩間違えると契約違反になり、その家から追い出されてしまう恐れがあります。また、当初のリフォーム計画の段階で地主からの承諾を得ており、その後に計画が変更された場合にも必ず再度承諾を得るようにしましょう。「その規模のリフォームは認めない」と考える地主もいるかもしれないためです。リフォーム時には、こまめで正確な相談が肝要です。

最後に

この記事のまとめ

• 借地権とは土地を借りる権利のことを指し、いくつかの種類があり、それぞれに特徴がある
• 借地権付きの中古一戸建て物件を購入する際には、とくにリフォームすることを念頭に入れておく
• リフォーム時には、必ず地主と相談する
• 契約時には、必ず契約書の内容や法律に関する知識をインプットしておく

この記事では、借地権付きの中古一戸建て物件に関する内容をまとめました。とくに中古一戸建て物件の場合は、リフォームを前提として購入する人が多いのではないでしょうか。その時には、必ず地主との相談を欠かさず、トラブルを起こさないように心がけましょう。また、購入前に契約書の確認や専門知識の理解も欠かさずに行い、不利な条件で契約を交わさないよう注意しておくことも大切です。実際に購入する際には、この記事を再度読み返してみてください。それでは、最後までご覧いただきありがとうございました。