借地の原状回復義務は借主と貸主どっち？建物買取請求権で更地返還が不要になるケース

借主と貸主の間で結ぶ契約には借地借家法という法律が適用されることをご存知でしょうか。また、契約期間が満了した後に原状回復義務は貸主と借主のどちらが負担するのかご存知でしょうか。この記事では、借地契約に関する法律まわりや負担義務の所在についてまとめています。不動産取引初心者の方はぜひ最後までご覧ください。

記事執筆・監修

エキスパート職 山口智暉

• -資格-

  宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士

• -経歴-

  株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
  東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
  株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
  リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける

借地とは？？

まずは、そもそも借地とは何なのかおさらいをします。この項では、借地の特徴やメリットとデメリットについて説明します。

借地権の特徴

• 土地の権利は地主が保有している
• 借主は、貸主に対して地代を支払う必要がある
• 建て替えや売却は地主に相談が必要になる
• 契約期間が満了すると、原則として更地にして土地を返還する必要がある

借地権付き建物のメリットとデメリット

メリット

・長期間借りられる

購入時の費用を抑えられるため、初期費用が掛かる不動産取引上では大きなメリットだと言えるでしょう。また、土地の所有者側に延長拒否する正当な理由（正当事由）がなければ、契約は基本的に延長されます。そのため、借地権付き建物の借地権の存続期間を延ばし続けることで、半永久的に借りることが可能です。

土地に対しての税金がかからない

借地付き建物であれば、土地に対しての税金はかかりません。なぜなら、あくまでも所有はしておらず、借りている形であるためです。土地を所有していると、固定資産税や都市計画税、不動産取得税などの納税義務が発生し、家計に対して大きな負担となるでしょう。その点、税金がかからない部分は大きなメリットだと言えます。

初期費用を抑えられる

先程も軽く触れましたが、借地権付き建造物は土地と建物を購入する場合よりも費用を安く抑えられます。もちろん借りる場所により異なりますが、借地権付き建物の土地の価格に関しては、一般的に土地の所有権を得て建物を作るときよりも20〜40％程度費用を抑えられると言われています。そのため、マイホームを建てる際にできるだけ初期費用を抑えたい場合には借地権付きの建物の取得を目指してみてもいいでしょう。

デメリット

・地代の支払いが必要

借地権は、土地を借りている間に発生する権利です。それゆえ、アパートやマンションを賃貸していることと同様に、借地権付き建物においては土地代（地代）の支払い義務が発生します。初期費用は抑えられても、存続期間や毎回の地代によっては土地を購入する場合よりも負担が大きくなってしまう可能性もあります。さらに、将来的に地価の上昇により地代の値上げを要求される可能性もあり、注意が必要です。

売却などを自由にできない

借地権の中にもいくつか種類があり、その中の地上権という権利であれば土地の保有者の承認がなくても売却可能ですが、それ以外は基本的に土地貸借権という権利です。この場合、売却などを自由に行えません。仮に借地権付き建物を売却しようとしても、土地の所有者からの承認がなければ建物を売却できません。

借地に関する民法について

借地借家法とは

基本的に土地を借りる際には、借主と貸主の間で契約（借地契約）が交わされますが、この借地契約は借地借家法という法律に基づいて交わされます。借地借家法は、建物所有が目的で土地を借りている借主側を守るために作られた法律です。また、借地借家法が適用される契約上では、民法よりも借地借家法のほうが優先され、借地借家法に規定のない内容のみ民法が適用されるため、非常に影響力の強い法律だと言えます。

また、借地借家法は1992年に施行された比較的新しい法律です。これまでは、明治、大正時代あたりで作られた古い法律が適用されていました。昔は借地に関する法律は3つ存在しましたが、それらが統合され、時代にあわせて新しい内容へと変更されました。昔の法律と現在施行されている法律を区別するために、1992年以前に使われていたものは旧法、1992年以降に使われている法律は新法と区別されています。1992年以前に交わされた契約内容は、原則旧法のまま適用されます。そのため、存続する借地の多くは旧法が適用されていることが多いようです。

借地借家法の重要なポイント

契約更新

借地借家法のもとでは、地主（貸主側）に正当な理由（正当事由）がない限り、更新を拒否できないというルールが定められています。これは、借主側を守るためにある決まりで、この取り決めがなければ突然土地を借りている人がその土地を出ていく必要が発生してしまうのです。

契約期間

借地借家法が適用される借地においては、契約期間に制限があります。借主が長年安定して土地を利用できるように、一定期間以上の契約期間にする必要があることを定められています。原則として、借地借家法のもとでは、契約の存続期間は30年以上の必要があることが定められています。契約更新すると、一回目の更新後は20年以上、二回目以降は10年以上の期間が適用されます。

新法と旧法の違い

正当事由が明文化された

旧法では正当事由について明文化されておらず、ざっくりとした内容だけが明記されていました。そのため旧法では、正当事由をめぐる争いが頻発していました。そこで新法では、正当事由について明文化し、詳しく定義づけされています。しかし、新法になり正当事由の解釈が拡大されたわけではありません。基本的にスタンスとしては新法も旧法も変わりはありません。

借地権の契約期間が異なる

旧法と新法では、借地権の契約期間が異なります。旧法の場合、建物の作りにより契約期間が異なっていました。旧法では、強固な建物に関しては、契約は30年以上、更新後も30年以上であると定められていました。万が一契約時に30年未満を契約期間として定めていても、法律上自動的に60年が契約期間となっていました。一方で、木造などの非強固な建物は、契約期間が20年以上、更新後も20年と定められていました。契約当初20年未満で契約していても、法律上30年が契約期間となっています。

新法の場合は、建物の造りにより契約期間は左右されません。契約期間は一律で30年以上であり、1回目の更新後は20年以上、2回目以降の更新では10年以上契約が存続すると定められています。

適用されるとき

原則として、借地借家法が適用される場合は建物を建てて所有するために借りる契約を交わすときに限られます。つまり、人に貸している土地すべてに適用されることではなく、借地付き建物のみに適用される法律になります。また、畑や駐車場のような土地であっても借地借家法は適用されず、民法の賃借権、農地法などが適用されます。土地を借りる目的が判断を左右するポイントになるのです。

借地の原状回復義務とは？

借地に建物を建てる人が多いかと思います。建物を建てて数十年後、建物の劣化や勤務状況により建物を撤去する場合があったとします。その際に発生するのが現状回復の問題です。土地を現状回復する場合、借主と貸主のどちらに負担が行くのかご存知でしょうか。この項では、そうした原状回復について詳しく解説します。

原状回復

原状回復とは、建物や土地を本来の状態に戻すことを指します。原状回復する際には非常に大きな費用がかかります。それにより、貸主と借主でトラブルになることも少なくありません。トラブルを回避するためにも、事前に原状回復のノウハウについて知っておきましょう。

原状回復義務

基本的に賃貸契約が満了する際には、原状回復の義務は土地の借主が果たす必要がある義務です。一方、テナントや物件を貸主に返却する際、普通に過ごしていても破損や汚損ができる場合があります。そうした破損や汚損の修繕を行わずに返却する借主が一定数存在します（原状回復義務を果たしていない）。仮に原状回復義務を果たさないままでいると、貸主は善管注意義務違反という法律を利用し、修繕費を請求できます。しかし、普通に過ごしていてできた破損や汚損に関しては、借主はこの法律に簡単に応じません。これによりトラブルが発生するのです。この場合、契約前の状態がどのような状態であったかが重要となります。

建物買取請求権

原則として、事前の契約書に原状回復の記載がなくても借主が原状回復義務を果たすことが基本です。しかし、ここで借主は建物買取請求権という権利を行使できます。

建物買取請求権とは、土地の賃貸契約が満了し契約更新しなかった際、建物がまだ土地に残っていれば、貸主に対してその建物を買い取ってもらうよう請求できる権利のことです。建物買取請求権が行使されると、ほとんどの割合で契約されてしまいます。つまり、これまでは貸主側は土地だけが自身の所有物だったにもかかわらず、建物買取請求権が行使されたことにより建物まで自身の所有物となってしまいます。これにより、撤去費用や原状回復義務は貸主側が負担するようになります。つまり、原則的に原状回復義務は借主側にありますが、実質的に貸主側が現状回復するようになります。

建物買取請求権を行使するためには、建物の時価を把握しなければなりません。建物の時価とは、建物の劣化具合、築年数などを考慮したその時の建物の価値のことを指します。素人では判断できないため、弁護士や不動産鑑定士に依頼して時価を見極めてもらうようにします。また、借地権の種類が定期借地権になっているならば、建物買取請求権を行使することはできません。加えて、契約満了前に契約解除しようとする場合にも建物買取請求権は行使できません。あくまでも契約が満了しており、契約更新しないときに利用できる権利なのです。

まとめ

基本的に原状回復は、土地の借主側に義務があります。しかし、建物買取請求権を行使する場合には貸主側が負担しなければなりません。行使できる条件は「契約が満了し、契約更新しないとき」です。借地権が定期借地権の場合も行使できません。原状回復する際には、個人の力のみでは難しいため、業者に依頼し、その際にはいくつかの業者を比較検討したり業者を紹介してくれる不動産会社を頼ったりしましょう。不動産に関する法律、民法にも詳しくなっておき、実際に不動産取引する際に不利益を被らないようにしましょう。

記事執筆・監修

エキスパート職 山口智暉

• -資格-

  宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士

• -経歴-

  株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
  東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
  株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
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