借地や底地、それらに関する税金の話など初心者向けに解説！

この記事を見ているあなたは、こんな悩みを抱えたことはありませんか？

「借地って何？」
「借地権付き建物ってどういう意味？？」

「底地」に「借地」、など、土地に対して使う言葉は勉強したことがない人が大半だと思います。そうした方が不動産取引をする場合には注意しなければなりません。

今回の記事はでは、主に「借地」に関する情報をまとめています。

不動産取引初心者の方は、ぜひ最後までご覧ください。

記事執筆・監修

エキスパート職 山口智暉

• -資格-

  宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士

• -経歴-

  株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
  東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
  株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
  リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける

借地とは？

借地・借地権

借地とは、借りている土地のことを指します。例えば、家を建てる際、土地を不動産業者や投資家から借りて家を建てる場合、その土地を借りる際に発生する権利があります。その権利が借地権です。一般的に家を購入する際には建物と土地を同時に購入することが多いですが、建物のみ権利を譲り受ける場合があります。その際、土地の所有者は別の人、業者にあるため、その土地のことを借地権付きの土地と言います。

借地と底地の違い

借地と似た表現に底地という表現があります。一般的に土地の所有者のことを地主と呼びますが、地主側からすると、貸しに出している土地があるかと思います。その貸しに出している土地のことを底地と呼びます。そして、その底地を持つ権利が底地権と呼ばれます。

つまり、借地と底地は同じ土地のことを指しますが、立場により呼び方が変わるだけなのです。借りる側から見た土地が借地、貸しに出す側から見た土地が底地ということになります。

借地権の特徴

相続可能である

借地権は、借地借家法という法律で認められた権利であり、相続の対象になります。現在日本では、借地権付きの建物を所有していた人に相続が発生する場合には、基本的に相続人が借地権とその建物を承継します。後程説明しますが、相続後にトラブルになる可能性も高いため、契約時に契約内容を適切に確認しておき、スムーズに相続できるようにしておくことが大切です。

金銭的価値が与えられる

一般的に不動産には価値が算定されるように、借地権に対しても価値が評価されます。この評価額は相続税の合計額にも関係してくるため、将来相続する際の納税額が気になる場合には、税理士や専門家に事前に算出してもらうことをオススメします。

契約期間がある

借地には契約期間があり、これはすべての借地に対して言えることです。契約期間は、契約更新の有無やその後の存続期間、借地権の種類などにより大きく異なります。加えて、建物が鉄筋でできているか、もしくは木造かどうかによっても契約期間が異なります。これにより借地人と貸出人との間でトラブルが発生することが多くあります。旧法で適用されている借地権であるか、新法で定められた借地権であるかによっても定義が異なるため注意が必要です。

借地権にまつわるトラブル

借地権相続時のトラブル

借地権を含む建物を相続する際に頻繁にトラブルが発生します。相続が発生した際に、平等に遺産分割したいということで、共有名義で契約する人がいます。その場合、ますます権利が分散してしまい権利者全員の同意を得られなくなり、身内間でもめごとが発生するのです。一部の権利者の所在が不明になった場合にも非常にややこしくなり、権利関係のトラブルに繋がります。そのため、借地権を含んだ不動産を契約する場合には、単独名義にして契約することをオススメします。

売買時のトラブル

借地権を売買する際にトラブルが頻繁に発生します。例えば、借地権を第三者に譲渡する場合に地主から認めてもらえない場合や、売却を検討しても所有権と比較すると非常に安価になってしまいトラブルに繋がる場合などがあります。前者の商人がもらえないケースに関しては、借地借家法に則り、裁判所へ地主の承認を得られるような手続きができます。

いろんな借地の権利について

現在日本では、借地借家法に則りさまざまな借地権の種類があります。現存の借地権の種類は、1992年より前から存在していた旧借地権と、それ以降に制定された借地借家法にもとづいた借地権があります。

旧借地権

旧借地権に基づくと、契約期間は定められているものの、契約を更新することで期間を延長し借り続けられます。旧借地権の場合、建物の作りが木造と鉄筋により契約期間が異なり、木造の場合は30年、更新後は20年であり、鉄筋の場合は60年、更新後30年となります。

普通借地権

普通借地権とは、契約更新可能な借地権で、1992年に制定された借地借家法に則った権利です。普通借地の契約期間は最低でも30年となっています。30年を過ぎると、原則として契約更新する必要があります。普通借地は地主からの契約解除が非常に難しいという特徴があります。なぜなら、地主が契約更新を拒否する場合には正当な理由が必要とされるためです。この理由のことを「正当事由」と言います。さらには、正当事由があったとしても借地人からの契約更新の請求があったり、契約期間満了後もその土地を使い続けていたりする場合に、地主が異議を唱えなければ、契約は更新されます。正当事由が認められたとしても、借地人はその時の土地の価値で買い取りを請求することも可能です。そのため、普通借地権で土地を貸すと、半永久的に土地を取り戻すことは不可能になります。

一般定期借地権

一般定期借地権とは、建物譲渡特約付借地権、事業用定期借地権の二つ以外の定期借地権のことを指します。定期借地権は原則として契約更新ができない借地権です。契約満了後は、確実に土地を取り戻すことができ、普通借地権と異なり正当事由も不要になります。契約期間は一般的に最低50年とされています。事業用以外の借地で用いられることから、マンションなど特定の人が継続的に利用する建物の借地で利用されることが多い権利になります。

建物譲渡特約付借地権

建物譲渡特約付借地権とは、借地権の設定後30年経つ日に地主が建物を買い取ることにより消滅してしまう借地権です。建物を買い取ると確実に消滅してしまう借地権であるため、定期借地権の一つとして数えられます。定期借地権と同様、正当事由も不要になります。しかしこの権利は、制度上は存在していますがあまり利用されていません。なぜなら、30年経った建物を地主がわざわざ買い取るメリットがあまり存在しないためです。

事業用定期借地権

事業用定期借地権とは、事業のために利用する建物の所有を目的とする定期借地権です。定期借地権の一種であるため、正当事由も不要で確実に地主は土地を取り戻せます。契約期間は10年から50年未満の間となっており、短期間で満了することが可能です。契約期間が短く、かつ確実に土地を取り戻せることから、地主にとって最も人気の高い借地権です。同時に、借主側からすると不利益を受けやすい権利になるため、契約時には公正証書を締結する必要があり、これは法律で定められています（公正証書：公証人が権限に基づいて作成する文章）。

借地権の税金事情

借地にはさまざまな税金が発生します。今回は、その中でも重要だと思われる一部を紹介します。

印紙税

借地権を取得する際には、地主と土地賃貸借契約書を交わします。それにより発生するのが印紙税です。この土地賃貸借契約書は「地上又は土地の貸借権の設定又は譲渡に関する契約書」という部類に入るため、印紙税の課税対象となるのです。ただし、借地権付き不動産の購入時に交わしていた契約書が、2018年4月から2020年3月までに作成されたものであれば、印紙税の軽減措置が適用されます。印紙税の税額は、記載された契約金額により大きく異なります。そのため、収入印紙を貼り間違えないように注意しましょう。

不動産取得税

不動産取得税とは、不動産を取得した人に対して各都道府県が課税する税金のことです。ただし、借地権の場合には、不動産を取得したことにはなりません。よって、固定資産税などと同様に課税対象外になり、建物部分のみに課税されます。つまり、借地権付き不動産を購入した場合、土地に対して不動産取得税は課されず、建物部分に課せられる不動産取得税の納税義務が発生するのです。不動産取得税の納税額は、原則として固定資産税評価額の3％となります。一定の条件を満たしている場合であれば、軽減措置が適用されることもあります。各都道府県から納税通知書が送付されるため、それに則り納税しましょう。

贈与税

贈与税とは、不動産などの財産を個人から引き継ぐ際にかかる税金です。借地権に関しても贈与税の課税対象となり、贈与された側が、納税する必要があります。基礎控除額は、原則共通して110万円となります。贈与税の算出方法は、（借地権の相続税評価額ー110万円）×贈与税率－控除額です。この際の相続税評価額は、一般的に借地の更地価格に対して借地権の割合をかけて求めます。また、親子間での贈与を例に挙げて話すと、贈与税を課税されないようにするためには、借地権の使用賃借に関する確認書を税務署に提出しなければなりません。これにより、親から子への贈与ではなく、親子間での使用賃借とみなされ、贈与税は課税されなくなります。

相続税

借地権は相続税の対象となります。ただし、借地権は単一で課税されず、その他の相続する財産などの課税対象価額を合算し、そこから基礎控除額を差し引き課税されます。借地権の相続税評価額を算出する際には、税理士などの専門家に依頼することをオススメします。なぜなら、非常に専門的な知識が必要となり、計算式を見出すことが難しいためです。評価方法を間違えて追徴課税とならないように気を付けましょう。

まとめ

• 借地とは、借りている土地のことを指す。
• 借地権は相続可能だが、相続税や贈与税がかかるため注意が必要
• 借地権にはさまざまな種類があり、それぞれの特徴や利点などを抑えておく必要がある
• 借地にはさまざまな税金が課されるが、専門家に算出してもらうことがオススメ

この記事では、借地やその税金に関してまとめましたが、いかがでしたでしょうか。不動産初心者の方は、まずは専門用語や知識を頭にインプットするところから始めてみましょう。いつでも見返せるようにブックマークに登録しておくことをオススメします。それでは、最後までご覧いただきありがとうございました。

記事執筆・監修

エキスパート職 山口智暉

• -資格-

  宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士

• -経歴-

  株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
  東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
  株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
  リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける