貸地と借地の違いとは？活用法や契約の基本を徹底解説

「使っていない土地があるけど、どのように活用すればいいか迷っている」

「土地を誰かに貸すのはいいけど、できればいずれは子どもに利用して欲しい」

土地を所有している場合、その活用方法に迷うことがあるでしょう。また、貸し出した場合に収益はどのくらい得られるのか、土地は戻ってくるのかなど気になりますよね。

そもそも、土地を貸し出す場合の契約形態には「貸地」と「借地」があるのをご存知ですか？

本記事では、この2つの違いとそれぞれのメリット・デメリットを解説します。それぞれの最適な土地活用方法が見つかると良いですね。

記事執筆・監修

エキスパート職 山口智暉

• -資格-

  宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士

• -経歴-

  株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
  東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
  株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
  リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける

貸地と借地｜その意味と違い

貸地と借地、どちらも土地を貸す（借りる）場合の契約形態ですが、その違いについてはなかなか上手く説明できないという人も多いでしょう。

そこでまずは、貸地と借地の意味と違いについて解説していきます。

貸地とは？

貸地とは、そのままの状態で貸している土地のことです。

貸地においては、基本的に建物の建設を禁止されています。

例えば、資材置場や車両置場として利用したり、運送業者のトラックや観光バスの駐車場として利用したりすることはできますが、そこに建物の建築はできません。

しかし、「貸地」という言葉自体を大きな意味で捉える場合、「建物の建築を目的とした貸地＝借地」も含めて貸地と表現することもあります。

借地とは？

借地とは、借地権付きの建物（借地権）がある土地のことです。

借地権の場合、その土地の上に借り主が自宅や店舗などの建物を建てることができます。

借地権とは、“建物の所有”を目的として土地を借りる権利のことを指します。そして、借地権が設定されている土地は「借地（底地）」と呼びます。

法律上の違い

法律上の違いとして、貸地は民法が適用されますが、借地と呼ばれる土地に設定する借地権は「借地借家法」の制限を受けます。

契約形態としては、貸地は借地借家法によらない「土地賃貸借契約」となり、借地では「借地権設定契約」を結ぶということになります。

借地借家法によらない「土地賃貸借契約」の場合、その契約期間は民法により20年を超えることができないとされていますが、合意によって更新することは可能です。

また、借地権設定契約には「普通借地権設定契約」と「定期借地権設定契約」、そして「事業用定期借地権設定契約」の3つがあり、それぞれ借地契約の最低期間が決められています。

「普通借地権設定契約」の場合、契約期間は最低30年で、地主に正当な自由がない限りは更新が原則となります。更新後の契約期間は、1回目の更新で20年、2回目の更新で10年です。また、当事者の合意によって、これよりも長く設定することはできるものの、短くすることはできません。

「定期借地権設定契約」の場合、契約期間は最低50年で更新という概念はありません。期間満了時には、土地を更地返還してもらえます。

「事業用定期借地権契約」の場合、契約期間は10年以上50年以下です。こちらも契約の更新はなく、期間満了時には土地を更地返還してもらえます。ただし、事業用定期借地権契約の場合、その契約は公正証書によって行う必要があります。

その強制力の違いから、貸地と借地では賃料にも差があります。貸地は、土地の面積に応じた駐車場代相当の地代が賃料となります。一方で借地になると、契約時には土地価格の5割前後の金額を貸主に支払う必要があり、それとは別に月々の地代も支払わないといけません。

貸地のメリット・デメリット

ここでは、貸地として土地を活用した場合のメリットとデメリットを解説します。

貸地のメリット

・土地を有効活用できる

使っていない土地を貸地として貸し出すことで、土地の有効活用ができるというメリットがあります。

ただ土地を保有しているだけだと、固定資産税を無駄に支払わなければなりません。

しかし、貸地として誰かに貸し出しておけば、賃料（地代）を得ることができ、借り手に土地を有効活用してもらえます。

貸地にすることで、固定資産税を支払うだけの「負債」から「資産」へと変わるので、使っていない土地があれば、貸地として活用するのも一つの方法です。

・固定資産税や都市計画税が安くなる

自分の土地を他人に貸すことで、固定資産税の評価額が下がります。

これによって固定資産税の課税標準は、固定資産税課税台帳にかかれている価格のおよそ6分の1から3分の1程度まで抑えられるのです。

固定資産税を大幅にカットできる可能性もあるため、所有しているだけの土地があるのならば活用した方が良いかもしれませんね。

・初期費用が掛からない

貸地として土地を貸し出す際は、初期費用が少なくて済むというメリットもあります。

借地としてアパート経営や駐車場経営をすると、それなりに収益も見込めますが、基本的には初期費用が必要です。

しかし、貸地の場合は手数料以外に必要な費用はないため、始めるハードルが低いです。

土地と道路などの収入路に高低差があったり、田畑を貸し出す場合にはそれなりの初期費用がかかりますが、その土地に建物を建築できるようにするほどの費用はかかりません。

ただし、立地が悪い場合には借り手が見つからないこともあるので注意しておきましょう。

・賃貸借契約を解除しやすい

貸地は土地を貸し出すだけのため、賃貸借契約を解除しやすいというメリットがあります。

借地権のように、建物を建築するために土地を貸す場合は、借地借家法の適用を受けることになります。そうなると原則、地主は賃貸借契約を解除できなくなります。

もし将来的に子どもが土地を利用する可能性がある場合や、土地を売却する予定がある場合などには賃貸借契約を解除しやすい貸地がオススメです。

・市街化調整区域でも貸しやすい

貸地は土地を貸すだけでの活用方法であるため、市街化調整区域内の土地でも貸しやすいといったメリットもあります。

市街化調整区域とは、人口を抑制するために設定される地域のことで、原則として建物を建築できません。

そのため、市街化調整区域内の土地を借地として貸し出すことは難しいですが、貸地であれば貸し出せる可能性があるのです。

貸地のデメリット

・収益性が低い

貸地は、あくまでも土地を貸し出すだけなので、収益性が低いことがデメリットです。

賃料はもらえますが、貸地は建物を建築しないため、その額はアパート経営などによる家賃収入に比べると多くはありません。収益に関しては期待しない方が良いでしょう。

「本来なら全く使わない土地から、少しの収益が出てる」くらいに考えられるのであれば問題ないでしょう。

・土地が自由に活用できなくなる

所有権は移っていないとはいえ、借り手と賃貸契約を結ぶわけなので、契約が終わるまで地主はほかの土地活用ができません。

将来的に別の土地活用を考えている場合は、貸地として貸し出す期間を決めておく必要があります。

・節税効果はほとんどない

貸地として土地を貸す場合には、借り入れをする必要がなく、大幅な節税効果はあまり期待できません。

土地を貸すことで相続税対策はできますが、土地の相続税評価が少し下がるだけで、節税効果はそれほど大きくありません。

また、土地上にアパートなど居住目的の賃貸物件を建築すると、固定資産税が減税されますが、貸地となるとこのような減税措置も受けられません。

借地のメリット・デメリット

次に、借地として土地を活用した場合のメリットとデメリットを解説します。

借地のメリット

地代が比較的高い

借地として土地を貸し出す場合は、地代を貸地よりも高く設定できるというメリットがあります。

借地権は、借地借家法という法律によって借り手の権力がある程度守られているということはわかりましたよね。借り手は、土地上に建物を建築することで土地のみならず建物を利用して収益を上げることができます。そうしたことから、借地の方が貸地よりも賃料が高いという傾向があるのです。

初期費用がかからない

借地として土地を貸し出す際にかかる費用は、契約時の税金や手数料のみなので、ほとんど初期費用はかかりません。

ただし、貸地に比べて手続き自体の手間がかかることはあります。

長期間安定して収益が得られる

借地上には建物を建築するため、その建築費用を回収するまでテナントが撤退しづらいという傾向があります。そのため、借地契約は長期間に及びます。

また、借地は貸地よりも賃料が高いため、長期間において安定した収益が得られます。

借地のデメリット

初期費用が高くなる可能性

借地として土地を貸し出す場合、貸地と同じく初期費用はあまりかからないと言われていますが、場合によっては高額になるケースがあるので注意が必要です。

借地権付きの土地は、その上に建物を建築します。そのため、建築に必要なライフラインを整備するなど、貸地よりも造成の制限が厳しくなることが考えられます。

このような場合、初期費用は数百万円以上かかることもあります。

土地の税金は地主が支払う必要がある

借地として土地を貸している場合、土地の所有権は地主にあるため、固定資産税や都市計画税といった税金を支払う必要があります。

ただし、土地を貸し出すことで税制優遇を受けられるので、固定資産税は固定資産税評価額の6分の1〜3分の1程度に抑えられます。

ちなみに借地上の建物に関しては、その税金を負担するのは借り手側となります。

土地が必要なときに取り戻しづらい

借地権は借地借家法の適用を受けるため、原則として地主側から借地権を解除するのは不可能となっています。

借地権のなかでも定期借地権の場合、その契約期間が満了すれば借地権は自動的に解除されます。ただし、一般定期借地権では最低50年以上、事業用定期借地権では最低10年以上の契約となっています。事業用定期借地権の場合、テナントは建築費用の回収が必要なため、最短で契約してくれることはなかなかありません。

そのため、数十年間の間は土地を取り戻すことが困難です。

将来的に土地を別の用途で活用することがないかをしっかり検討してから、貸し出すようにしましょう。

貸地と借地｜土地活用方法

続いて、貸地での土地活用方法と借地での土地活用方法について、それぞれの代表的なものを紹介していきます。

貸地での土地活用方法

• 資材置き場
• 運送会社のトラックや観光バスなどの駐車場
• 家庭菜園
• 墓地や霊園

このように、貸地は建物を建築しない活用方法です。

墓地や霊園の場合は、長期間貸すことになりますが、資材置場や車両置き場の場合は短期間でも貸し出すことが可能です。

また、貸地の場合は土地の大きさに関わらず貸し出しできたり、市街化調整区域内の土地でも貸せたりと用途が多いのも特徴です。

借地での土地活用方法

• 定期借地権付きマンション
• ロードサイドの商業施設
• 工場や倉庫
• 病院やクリニック

基本的には、土地の上に建物を建てて長期間安定した収益を得るような活用方法となります。

まとめ

本記事では、貸地と借地について解説してきました。

貸地と借地の大きな違いは、その土地の上に建物を建てるかどうかにあり、建物を建てられるのが借地、建てられないのが貸地です。

また、土地を活用する方法として、貸地や借地として他人に土地を貸し出すには、それぞれに異なるメリット・デメリットがあることがわかりましたね。

土地を貸し出すことを考えていても、「何年後かには自分でその土地を利用したい」などと考えているのであれば、土地を取り戻しやすい貸地として短い期間で貸し出した方が良いでしょう。

一方で、今後土地をほかの方法で活用する予定がなければ、収益性の高い借地として貸し出した方が良いでしょう。

記事執筆・監修

エキスパート職 山口智暉

• -資格-

  宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士

• -経歴-

  株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
  東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
  株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
  リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける