【徹底理解】借地権を買取る際に知っておくべき事項（地主視点）

借地権の買取は可能でしょうか。買い取る際の相場などをご紹介します。借地権の買取を検討している地主の方、また借地人に方にもオススメの記事です！

記事執筆・監修

エキスパート職 山口智暉

• -資格-

  宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士

• -経歴-

  株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
  東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
  株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
  リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける

 借地権とは？

家を購入する際、土地は果たして誰のものなのでしょうか。土地には、その土地を保有する地主の存在があります。土地を借りることで、そこに家を建てる権利を「借地権」といいます。借地権の購入は「家を建てること」が目的である必要があります。「借地に持ち家」とは、借地権が適用される範囲で家を建設するイメージです。自己保有している土地に家を建設する場合は、土地まで所有権が及びますが、借地の場合は土地に所有権はありません。

土地（底地）自体の権利は地主にあり、地主が底地権を保有しています。

借地権は、地上権と賃借権に区分することができます。地上権は自由に転貸や売買が可能で、賃借権の場合は地主（所有者）の承諾が必要となります。
借地権は旧借地借家法による借地権と、1992年8月1日施行の新借地借家法による借地権の大きく2種類に分類されます。

旧借地権

契約更新により半永久的に借りることが可能です。建物が木造等であれば存続期間は30年（最低20年）で更新後の期間は20年と定められています。建物が鉄筋コンクリートや鉄骨造の場合、存続期間が60年（最低30年）となっており、更新後の期間は30年です。

新借地権

普通借地権や定期借地権など5種類に分けられています。以下のとおりです。

① 普通借地権

契約更新で半永久的に借りることが可能です。
構造に関係なく存続期間は当初30年、合意の上の更新は1回目が20年、以降は10年。

② 一般定期借地権

戸建てやアパートなどを住宅用として土地を賃借し、契約期間は50年以上。 更新は無いため契約終了後には更地で返還します。

③ 事業用定期借地権

店舗などの事業用借地であり、契約期間は10年以上50年未満（2008年1月の法改正以前は20年未満）。 契約終了後は更地で返還します。

④ 建物譲渡特約付借地権

土地所有者が建物を相当対価で買い取る決まりがあります。契約期間は30年以上です。

⑤ 一時使用目的の借地権

工事の仮設事務所など一時的な借地の場合を指します。

以上のように、借地権には種類がある点に注意しましょう。

 借地権の買取について

借地権によって地主から土地を借り、持ち家を保有している方もいらっしゃるでしょう。このような借地契約では、基本的に地主側の勝手な都合によって一方的に解除することは認められていません。地主側も、自分自身がその場所に住みたくなったり、親族に土地ごと譲りたくなったり、または借地でマンション・アパート経営をしたくなったり等を理由に、借地人に立ち退きを迫ってくることがあるのですが、明確な理由が認められない限り、基本的には契約解除が認めれません。一方で、地主は借地権の買取が認められているため、どうしても借地契約解除を実行できず借地人からの同意も得られない場合、地主自ら借地権を買い取ることもあるのです。

借地権の買取は、もちろん借地契約を勝手な理由で解除することと比較すると、借地人からの同意も得やすいと予想されますが、それでも地主・借地人間での話し合いは必須となってきます。物事を複雑化させないためにも、弁護士や専門の不動産業者に早い段階から相談しておくことをオススメします。

 借地権の買取価格について

今回、地主が借地権買取を提案した場合に焦点を当てて、解説を行いたいと思います。
地主側が、個人の都合によって借地権買取を要求してきた場合、借地権の買取価格は更地価格の60～70%が相場となっています。借地権割合は、国税庁ウェブサイトに掲載される「路線価図・評価倍率表」から確認可能です。地主から買取を提案する場合、借地人の引越し費用や新住居を構えるために必要になってくる費用の補償などが、買取時の価格に上乗せされることも多いです。

借地権割合は地域性が考慮されていることもあり、人気エリアの借地権割合は高くなる傾向にあります。山間部などは、借地権割合が設定されていない場合もあります。借地権は相続税の課税対象にもなるので、借地権の割合が大きければそれだけ「課税評価額」も上昇します。

続いて、借地人側から借地権の買取を申し出た場合の買取価格をご紹介します。
地主が買取を申し出た場合と比較すると、価格が安くなる点が特徴です。ほとんどの借地人は、借地権割合に基づいた金額での買取を希望するのですが、最終的な買取価格は更地価格の50%程度に着地する場合が多いです。
借地人が借地権を売却したいという場合、借地人側に相応の事情があることが予想されるため、多少安値で提示したとしても借地を返してもらいやすい傾向にあります。

借地人が自分で買取るのではなく、第三者に売却したい場合には、地主の承諾と譲渡承諾料が必要となるため、かなりの手間や時間がかかります。また借地人の希望価格で借地権の買い手が必ず見つかるとも限らないので、少ない手間で済む地主に買い取ってもらうという方法を選ぶ借地人の方が多いです。更地価格の50%程度の借地権売却になりますが、手間を抑えることができ、その50%分は手元に残るというメリットがあるので、借地権を買い取る際には、借地人側から依頼があった場合の方が買取価格を抑えることができ、地主からすると嬉しい結果になります。

 借地権を買い取る際のステップ

地主・借地人それぞれの立場から借地権を買い取る際の、金額相場をご紹介しました。実際に地主の方が借地権を買い取りたいと思った際に、どのようなステップを踏むべきかについてご紹介したいと思います。

① 不動産会社に相談

まずは借地人とのトラブルに発展させないためにも、借地人に相談する前に、専門の不動産会社に相談するようにしましょう。借地権の買取分野を得意としている不動産会社も多く存在します。

② 不動産調査

次のステップとして、借地権の価格を算出するために不動産調査を行います。現地調査では、前面道路の幅員、借地の形状や面積、隣地の境界線、そして周辺環境等を確認します。さらに前述したように国税庁のウェブサイトに記載があるので、そこで借地がある地域の路線価や建築に関わる法令上の規制を確認します。
建築可能な建物の用途、構造と規模、建て替えの可否などは、市区町村役場で確認します。以上により調査した内容から借地権の価格査定を行い、借地人に借地権買取を提案するときの価格根拠とします。

③ 借地人に提案

②のステップまでが完了次第、借地人に買取の提案を行います。買取価格以外にも、更地を引き渡すのか、建物を取り壊す場合の費用負担を行うのか、いつ借地を引き渡すのか等の交渉を一緒に行います。

④ 借地権の売約締結と手付金の支払い

③の話し合いを行い、借地人から買取の同意を得た場合、売買契約が締結できます。このとき、売買価格の10%程度の手付金を支払います。また万が一、買取資金の融資審査で否認された場合を考えて、融資利用特約の記載有無を契約書で確認してください。この特約がある場合、融資が不成立となった場合に契約解除となり、支払い済みの手付金も返還されます。

⑤ 融資審査の申し込み

原則、売買契約書を交わした後に融資審査を申込みます。決済までスムーズに物事を進められるよう、売買契約を結ぶときには必要書類を準備しておきましょう。

⑥ 借地権の引き渡し

融資審査に通過できた場合、契約で定めた期日に融資実行・残金決済・借地の引渡しが行われます。建物も合わせて買取する場合は、建物の所有権移転登記を行う必要があります。

また建物部分は不動産取得税の課税対象となるため、期日までに忘れずに納税しましょう。

以上で借地権買取の流れは完了します。

借地を買取するときの価格相場は、更地価格の約50〜70%となっており、地主もしくは借地人どちらが提案したかで異なります。一般的には地主から提案した場合の方が、買取価格は高く見積もられます。
借地人に立ち退きを求めるのは契約更新のタイミングが一般的とされていますが、借地契約の更新時期であっても、借地人の同意がないと借地の買取はできません（更新のない定期借地権以外の場合）。

地主側が立ち退き料をいくら用意したとしても、正当事由が認められない場合、借地人の同意なく買い戻すことはできません。このような理由から、借地権の買取を希望した場合には、まず最初に専門の不動産業者に相談することをオススメします。

 まとめ

今回、借地権の買取について解説しました。地主・借地人のどちらが借地権買取を希望するかによって、買取価格は変動するので注意が必要です。借地権の買取を行う場合には、地主・借地人間で綿密な話し合いが必要ですが、大きな金銭と、遺産として将来的な相続にも関わってくる重要なトピックスになりますので、慎重に話し合いを進めていく必要があります。二社間で議論を重ねることで、人間関係が悪化する可能性も考えられるため、やはり借地権の買取を行う場合には、まず専門の不動産業者に相談することをオススメしたいと思います。買取金額も、ご紹介したのはあくまで相場ですので、各個人の物件環境・条件などによって異なる点に注意してください。

また地主の方が借地権を買取る場合、その土地に堅固な建物や集合住宅が設置可能かという点を確認したり、買取に伴って発生する税金を事前に計算したり、土地を第三者に売却した場合の借地権の扱いを確認したりなど、さまざまな可能性に備えて広く準備をしておくことをオススメします。

借地権を買い取りたいと思った際には、今回の記事を参考にしてみてください。

以上、ご参考になりましたら幸いです。最後までお読みいただき、ありがとうございました。

記事執筆・監修

エキスパート職 山口智暉

• -資格-

  宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士

• -経歴-

  株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
  東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
  株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
  リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける