事業用定期借地権の活用法と契約リスクをはじめてでも分かりやすく解説

土地を所有していると、悩まされるのはその活用法です。

固定資産税などの負担や、管理費用がかかることを考えると、何らかの形で活用して利益を得たいと考えますよね。

土地を活用する方法のなかには、借地事業というものがあります。
土地を貸す際に「事業用定期借地」として契約することによって、長期にわたり不労所得を得ることができるのです。

そこで今回は、事業用定期借地とはどのような契約なのか、その特徴や制約について解説していきます。
また、事業用定期借地に向いている土地や、よくあるトラブルなども紹介しますので、興味のある方はぜひ最後までご覧ください。

事業用定期借地権とは？基本と種類の解説

借地権は、「普通借地権」と「定期借地権」の2種類に分けられます。

簡単に言えば、普通借地権は更新が可能で、定期借地権は更新ができないというのが大きな違いです。

「普通借地権」は、借地人が更新を続ける限り半永久的に土地を利用できます。
契約満了時に地主が更新を拒絶するには、正当事由（土地の賃貸借契約の解除が認められる正当な理由）に加え、立退料が必要となります。

たとえ正当事由があっても、借地人には「建物買取請求権」が認められ、地主に対して建物の買い取りを請求することができます。

このように、普通借地権は借地人の権利が強く守られています。

一方で、「定期借地権」には更新という概念がありません。
そのため、契約満了時に借地契約は終了し、借地人は土地を更地にして地主に返還する必要があります。
当然ながら、地主の正当事由や立退料は不要です。

どうしても契約を続けたい場合には、延長ではなく新たに契約を結びなおす「再契約」をすることとなります。

また、定期借地権にはさらに「一般定期借地権」と「事業用定期借地権」、そして「建物譲渡特約付借地権」の3つがあります。

「一般定期借地権」はその使用用途に制限がなく、居住用や事業用など幅広く利用できます。
契約の存続期間は50年以上と非常に長いのも特徴です。

「事業用定期借地権」は、その使用用途が事業用のみとなっており、存続期間は10年以上50年未満と幅があり、その長さによっても内容が少し異なります。

存続期間が10年以上30年未満の場合、契約の更新や延長、建物買取請求権がないというのを特約によって定めます。
原則として、契約満了時に土地を更地にして返還する必要があります。

存続期間が30年以上50年未満の場合は、契約の更新や延長、建物買取請求権の特約は任意となっているため、当事者同士の話し合いで決めることができます。

事業用の建物とは、店舗やホテルのほか、事務所、工場や倉庫などが該当します。
賃貸マンションやアパート、戸建て賃貸は居住用にあたるので、事業用建物からは除かれます。

また、公正証書による契約が必要です。
一般定期借地契約などであれば、公正証書”等”とされているので普通の契約書でも可能なのですが、事業用定期借地権は必ず公正証書での契約を求められており、専門家に依頼するなど手間がかかる点には注意しておきましょう。

「建物譲渡特約付借地権」は上記の2つと違って、30年以上土地を借りた場合、契約満了後に貸主が借地上の建物を買い取るという特別な借地権です。
建物を買い取った時点で借地契約は解消されます。

さらに、建物譲渡特約は、「普通借地権」・「一般定期借地権」・「事業用定期借地権」にオプションとして付けることも可能です。

事業用定期借地権の地代相場と計算方法

ここでは、定期借地のなかでもおもに「事業用定期借地」について取り扱っていきます。

そこで、つぎに事業用定期借地の地代相場について解説していきます。

事業用定期借地は、通常「相当地代」と呼ばれる地代を払うようになっています。

相当地代とは、借地権部分を含め「土地全体」の賃料を指し、年額地代として更地価格の約6％が一般的です。
更地価格＝その土地の時価とされていますが、実務上は、最も簡易的な相続税路線価を用いた計算がされることも多いです。

いずれにしても、普通借地権などで支払われる通常の地代よりも、かなり高い金額に設定されます。

事業用定期借地に最適な土地の特徴と選び方

前述したことをまとめてみると、事業用定期借地権には以下の特徴があります。

• 利用目的が事業用に限定されている
• 契約期間が決まっており、更新できない
• 公正証書で契約し、満了後は更地返還となる

これらを踏まえて、事業用定期借地で活用するのに向いているのは、

• 居住用に向かない広い土地
• 交通量の多い大きな道路に面した土地
• 長期間に利用予定がない土地
• 商業地域にある土地

など、事業者が使いやすい広い土地が挙げられます。

土地を所有していると、たとえ使用していなくても毎年の固定資産税がかかりますよね。
また、長く所有していると維持・修繕に何かしら費用もかかってきます。

土地を活用することで収益を得ることができれば、この固定資産税などの費用を収益から支払うことができますし、事業用定期借地は非常に有効な手段です。

事業用定期借地権のメリットと利用のポイント

ここでは、事業用定期借地で土地活用をするメリットを解説していきます。

契約期間が選べる

事業用定期借地権は、その契約期間が10年以上30年未満か、もしくは30年以上50年未満から選べます。
一定期間契約を終えたのちに他の活用方法を考えているような場合には、短めの期間に設定することも可能ですし、とくに考えていなければ長期契約もできます。
ライフプランに合わせて土地を活用できる点が大きなメリットだと言えるでしょう。

居住用よりも地代が高い

事業用に土地を貸し出す場合、居住用で貸し出す際に徴収できる賃料よりも高い地代を設定できる点もメリットだと言えます。
交通量の多い道路に面した土地などは、とくに土地の評価も高く利用したいという業者も多いはずです。
利用せずに放置しておくよりも、毎月の地代で固定資産税の支払い分が賄えるのも嬉しいポイントだと言えます。

リスクを抑えて収益が得られる

事業用に適した土地は、売却するとなるとその需要も限られます。
だからといって自分で開業するのも難しかったり、リスクが大きすぎると考える方も多くいらっしゃるでしょう。
そこで、事業用定期借地として土地を貸し出せば、借り主にとっても少ない負担で事業が開始できるというメリットがあります。
貸主としてもリスクを抑えて毎月安定した収益が得られます。

事業用定期借地でよくあるトラブル

事業用定期借地として土地活用を行うのは非常にメリットも大きいですが、知識のないまま始めるとさまざまなトラブルに巻き込まれる可能性もあります。

今回は、事業用定期借地でよくあるトラブルについてまとめましたので、こちらも確認しておくと良いでしょう。

中途解約ができない

事業用定期借地権は、契約時にその貸出期間が定められるため、地主が途中でその土地を利用したくなったからといって、原則中途解約は認められません。

これは借地人の権利を守るためであり、その契約期間が満了するまでは、ほかの土地活用はできなくなると考えましょう。

また、契約期間を長めに設定してしまった場合、その期間で得られるのは基本的に借地料のみとなります。
さらに効率の良い土地活用を見つけたとしても、その契約が満了するまでは待たなければなりません。

もちろん、借地人がその土地を事業用ではなく居住用として利用していたり、地代を一定期間滞納するといった場合には、契約違反として契約解除することもできます。
しかし、借地人に非がない限り、基本的には途中で解約できないので注意しておきましょう。

事業者の経営破綻

事業用定期借地の場合は、事業者が経営破たんしてしまうと、土地の上に建てられた建物が残ってしまうというリスクがあります。

借地上の建物は、借地人の所有物であるため、地主が勝手に取り壊すわけにはいかず、建物を解体するためには契約解除するための裁判を起こす必要があります。

裁判で契約解除が認められた場合には、借地人が建物を壊さなければいけません。
ただし、事業経営が破たんしてしまっている時点で、借地人が建物を取り壊しができないことも多く、その場合は裁判所が「代替執行」という形で建物を撤去します。

代替執行では、取り壊しにかかった費用を地主が立て替えることが多いですが、その費用を借地人から回収するのは難しいのが現実で、最悪の場合そのまま負担せざるを得ないことがあります。

ただし、このように事業者が破たんしてしまうケースは、そうなるまでの間に地代の支払いを延滞するなど、経営状況の悪化が予測できることもあります。

そのため、何ヶ月か地代の滞納が続いているというような場合には、事業者側の負担で建物を取り壊す余力があるうちに、契約解除を申し出るのが無難だと言えるでしょう。

保証金を返還できない

事業用定期借地の場合、上記でも取り上げたように事業者の破綻によって経営ができなくなったときに、その土地上の建物を取り壊す費用を地主が負担しなければならない可能性もあります。
そのため、万が一に備えて事業者から建物取り壊し費用に相当する保証金を預かりたいという気持ちは理解できます。

しかし、定期借地はその契約期間が長いことから、その間に地主側で相続が発生する可能性もあります。
あまり多額な保証金を預かってしまうと、保証金を預かる人と返す人が違って、返せなくなるという問題が発生しやすいです。

相続が発生した場合は、その保証金の返還義務も相続人に引き継がれます。

親が契約を締結する際に事業者から保証金として現金を預かっているため、その現金を返還することができます。
しかし、相続で引き継いだ子は直接現金を預かっていないため、返還する現金が手元にあるとは限りません。

そのため、子どもが十分な現金を持っていない状態で契約が満了してしまったら、事業者に保証金を返せなくなってしまうということが起こり得るのです。

このようなトラブルを避けるためにも、事業用定期借地で契約をする際には「保証金を多く預かり過ぎない」、「経済的に信用でき破綻のリスクが低い事業者を借主に選ぶ」といった対策が重要です。

ちなみに、事業用定期借地権の保証金は地代の6ヶ月分ほどが目安となっています。

まとめ：事業用定期借地権の活用法と注意点

いかがでしたか。

今回は、土地の活用方法の1つとして、「事業用定期借地」について紹介しました。

居住用に向かない土地は、売却しようとしてもその利用者が限られるため、土地活用の方法として事業用定期借地を選択するのも一つの有効な手段といえます。

また、契約期間が長いため、長期にわたって安定した不労所得を得ることができます。

そして、居住用にも適した土地であっても、事業用定期借地として活用することで居住用よりも高い賃料を得られる可能性もあります。
ただし、これまで居住用として使っていた土地では、固定資産税の減税が受けられないので注意が必要です。

このように、借地権についてはその契約内容もさまざまで、メリットもあればデメリットもあるため、どのように土地活用をしたいかによって適切な方法を検討しなければなりません。

もしご自身が所有している土地の活用方法にお悩みの場合は、土地活用に詳しい不動産業者などに相談するのも一つの手段としてオススメです。