借地人が自己破産したら借地権はどうなる？建物の処分方法や地主への影響を解説

建物の所有を目的として土地の所有者（地主）から土地を借りた際、借地権という権利が発生します。
借地権によって、土地を借りる借地人は保護されますが、もしも借地人が自己破産した場合、借地権はどうなるのでしょうか？

本記事では、借地人が自己破産した際の借地権の取り扱われ方について解説します。
また、「借りている土地の上に建っている建物や、土地そのものはどうなるのか？」、「土地の所有者に影響はあるのか？」といった疑問についてもお答えしましょう。

記事執筆・監修

エキスパート職 山口智暉

• -資格-

  宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士

• -経歴-

  株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
  東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
  株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
  リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける

借地権とは？基本から理解しよう

はじめに、そもそも借地権とはどういった権利なのか説明していきます。

借地権とは、「借地借家法」の第一章　総則　第二条より「建物の所有を目的とする地上権又は土地の賃借権」のことをいいます。つまり、建物を建てるために、地代を払って他人から土地を借りる権利のことです。

例えば、自宅を購入する際に借地権を利用すれば、土地と建物を一括で購入する必要がなく、一定期間土地を借りることができます。また、コンビニエンスストアやデパートなどの商業施設、工場などに設定されているケースもあります。

ただし、土地を借りる目的は「建物の所有」が前提なので、建物の建たない駐車場や資材置き場などの土地には、借地権は設定できません。

土地を借りるとなると、どうしても所有者である地主側の力が強くなりがちです。そこで、借地権という権利を設定することで、借地人を保護する目的があるのです。

借地権の種類

ここでは、借地権の種類について解説していきます。借地権と一口に言っても、その種類によって契約内容が異なるので注意しましょう。

「借地法（旧法）」・・・1992年7月31日以前に締結された契約に適用されます。契約期間は、契約の際にその期間を設定しているかどうかと、その土地に建てられた建物の構造によって異なります。

借地法では、主に借地人の保護が重視されていたため、「正当な理由」が認められない限りは、地主側が更新を拒否できませんでした。しかし、土地がなかなか地主に返還されないといったトラブルに発展するケースが後を絶たなかったため、新法が新たに施行されたのです。

「借地借家法（新法）」・・・上記のような、借地人の力が強すぎるという借地法のデメリットを改善し、1992年8月1日に施行されたものです。

借地借家法によって、「普通借地権」・「定期借地権」・ 「事業用定期借地権」・「建物譲渡特約付借地権」・「一時使用目的の借地権」と、5種類の借地権が設定されています。

また、借地権には「地上権」と「賃借権」の二種類があります。

「地上権」は、土地の所有者（地主）の承諾なしで土地を貸したり、その土地に建つ建物を売却できるといった権利です。例えば、畑として他人から土地を借りて、作物を育てている場合などがあります。

「賃借権」は、賃貸借契約において借主が得る権利のことで、土地の所有者の許可なしでは、その土地に建てられた建物の建て替えや売却はできません。

地上権は土地の所有者にとって明らかに不利な点が多いことから、借地権に設定される権利としては、賃借権が一般的です。

自己破産と借地権：借地人が破産した場合の影響

借地人が自己破産を申し立てた場合、所有する建物が大きく劣化していない限り、競売や任意売却で処分される可能性があります。

もし建物が破産する本人名義の土地に建てられていれば、その土地は担保として競売や任意売却の対象となります。しかし、他人の土地を借りて建物を建てている場合は、その建物や土地はどのような扱いになり、借地権自体はどうなるのでしょうか。

自己破産が建物に与える影響

借地人が自己破産した場合、借りている土地の上に所有している建物はどうなるのでしょうか。

結論から言うと、借りている土地（借地）の上に建てられている建物の場合でも、自己破産の申し立てを行うことで競売や任意売却の対象となり、処分させられることになります。

たとえ土地が他人の名義（所有者は地主）であっても、建物が自己破産する人の名義であれば、その建物は自己破産する人の資産です。そのため、債権者に分配されるべき資産となるのです。

自己破産が土地に与える影響：地主との関係

借地人が自己破産した場合、借りている土地についてはどうなるのでしょうか。

結論から言うと、建物が建てられている土地が、地主から借りている土地（借地）である場合、その土地が競売や任意売却によって処分されることはありません。

自己破産で競売や任意売却の対象となるのは、自己破産する人の名義となっている資産に限られます。借りている土地の場合、その名義人はあくまでも地主であるため、競売や任意売却の対象とはならないのです。

自己破産と借地権の取り扱い：権利の譲渡と処分

では、その土地に設定されている借地権は、建物の競売や任意売却によってどうなるのでしょうか。

通常、他人の土地を無断で使用することはないため、借りている土地に建っている建物にはすべて「借地権」が備わっている状態です。

そのため、借地人が自己破産した場合、借地上の建物は「借地権付きの建物」として競売や任意売却の対象となります。

つまり、建物の所有者が競売や任意売却によって買受人に移転するのに伴い、借地権も買受人に移転することになります。

競売と任意売却：自己破産時の選択肢とその違い

では、借地人は自己破産するとなった場合に、競売と任意売却のどちらを選択した方がよいのでしょうか。

競売の流れと特徴

競売・・・金融機関などの債権者が、所有者の同意なしで強制的に、抵当権の設定されている物件を売却する行為です。

競売の流れ

1. 金融機関から催促状が届く
2. 金融機関から催告状が届く
3. 金融機関から「期限の利益の損失」という通知が届く
   （滞納から3ヶ月～6ヶ月、これが届くと分割はできなくなり、一括での返済をしなければなりません。）
4. 金融機関からローン保証会社に代位弁済を要求し、債務者は保証会社から一括での返済を要求される
5. ローン保証会社が競売の申し立てをする
6. 裁判所から「決定通知」が届き、建物が差し押さえられる
7. 裁判所の執行官による現地調査
8. 「入札期間の通知」が届く（開札期日といって、入札箱に投かんされた入札書を開封する日が明記されている）
9. 競売入札が開始され、開札、落札者が決まり次第強制退去となる

競売は強制的ですが、裁判所を通じて建物を売却し、債権の回収に充てます。

任意売却・・・破産する者と金融機関などの債権者が同意の上で、抵当権の設定されている物件を売却する行為です。

任意売却の流れ

1. 不動産会社に相談する
2. 物件の査定を行う
3. 専任媒介契約を結び、以降は依頼先の不動産会社に金融機関との交渉などを任せられる
4. 金融機関との交渉
5. 販売活動が開始され、売却先が決定する
6. 金融機関との売却代金の割り振りについて交渉
7. 売買契約を締結する
8. 家の引き渡しと代金決済

競売も任意売却も、借地人の破産によって建物が売却されるということになるのですが、その売却が強制的なのか、同意の上で行うのかといった違いがあります。

競売と任意売却、どちらがオススメ？

一般的に、建物の所有者目線から見れば、競売よりも任意売却の方がオススメです。

その理由は以下のような点が挙げられます。

破産を他人に知られずに済む

競売にかけられると、裁判所の公告により破産が公表され、他人に経済状況が知られる可能性があります。

任意売却の場合は公告がないため、破産を他人に知られることはありません。

明け渡し日の交渉などが可能

任意売却では裁判所を通さず、双方の話し合いで明け渡し日の交渉が可能です。このように、借地人の事情を加味できるといったメリットがあります。

売却後の資金計画が有利になる

競売で借地権を手放さなければいけない場合は、相場よりも低い売却価格となってしまうケースも多々あります。

また、競売では、破産管財人の報酬や裁判費用など「財団債権」の弁済が必要です。任意売却の方が、競売よりも入ってくるお金が多いうえ、出ていくお金が少なくなるため、結果的に売却後の資金計画も立てやすくなります。

ただし、任意売却はあくまで一般の売却と同じであるため、買い手がつかないこともあります。その場合は結局、競売になってしまい、余分に時間を費してしまうことになるので注意が必要です。

借地権の売却後はどうなる？

借地人が自己破産したら、所有する建物だけでなく、その建物に設定されている借地権も売却されます。

そこで、建物や借地権の売却後、新たに建物を所有した人はどのような手続きが必要なのか解説していきます。

競売や任意売却によって建物や借地権を取得した場合、土地は地主から貸してもらっている状態なので、まずは地主に「土地の借地権を取得し新しい借地人となった」旨を連絡して賃料の支払いをしなければなりません。

借地権の譲渡や売却には地主の許可が必要で、建物や借地権を取得しただけでは地主の許可なしに建物を使用することはできません。

地主側がなかなか譲渡を承諾しない場合は、その理由が正当であるかどうかについて調査してもらうために、借地人が裁判所に申し立てを行いましょう。

裁判所に申し立てが認められた際には、借地権は無事に譲渡され建物の使用が可能になり、賃貸借契約を結べます。借地人側は、譲渡承諾料（借地権価格の10％程度の金額）を地主に支払う必要があります。

裁判所で申し立てが認められなかった場合は、借地権の譲渡が行えず土地を借りることができません。建物を所有していても利用できないため、地主に買取請求を行い買い取ってもらうことになります。

トラブル発生時の対処法：専門家の役割と相談方法

本記事では、「借地人が自己破産した場合、借地権はどうなるのか？」について解説してきました。

借地人が自己破産したら、その土地に所有している建物は競売や任意売却などにより売却されることとなります。

地主側は、あくまでも借地人に土地を「貸しているだけ」なので、借りている土地そのものや地主名義のものが差し押さえられたりするようなことはありません。

また、今回説明した「借地人の自己破産」以外にも、借地権に関するトラブルが発生するケースは少なくありません。

弁護士や司法書士、税理士など、トラブルの内容に応じた相談先を選べますが、借地権に関する問題は複雑であることが多いです。

相談先がわからない時には、借地権に詳しい不動産業者に相談するのも解決策の1つです。

弁護士や司法書士・税理士など、トラブルの内容によって必要な専門家を紹介してくれる不動産業者もあります。そこで相談に乗ってもらうことで、どのような解決方法を取ればよいのか整理してもらえ、問題の早期解決にもつながるでしょう。

記事執筆・監修

エキスパート職 山口智暉

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  宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士

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  株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
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