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2023/10/27土地を活用して収益化するなら「底地投資」がオススメ
- 底地・借地
「底地を持っているけど、借地権がないから活用できていない」
「底地をなんとか収益化したい」
今回はこのようなお悩みをお持ちの方にオススメの記事です。
現在底地人の方や、将来的に土地を相続して底地人になる可能性がある方は、ぜひこの記事を参考にしてください。
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-資格-
宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士
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-経歴-
株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける
Contents
土地を活用して収益化するなら底地投資
まず、底地投資とは利用制限がある底地を安く獲得し、継続的に地代を得ることが目的の手法です。
「利用制限がある」というのは、底地は通常、借地権を他人（借地人）に貸し出しているため底地自体は底地人が自由に活用できません。
また、旧法では契約の更新を請求された場合、正当な事由がなければ断れません。
ですので、「地主」と言っても人に貸し出してしまうと底地にはどうしても利用制限がかかってしまうのです。
意図して利用制限がある底地を安く購入するには、いくつかのメリットがあります。
以下で、そのことについて解説していきます。
底地を投資用物件として購入するメリット
専門業者に物件を紹介してもらえる
投資用に底地の購入を検討していると、底地専門の不動産会社から未公開物件を紹介してもらえることがあります。
底地は基本的に市場に出回りません。
ですので、ネット上に掲載されていない底地を専門の不動産会社から紹介してもらうことで、より選択の幅が広がります。
安定して収入を得られる
底地を運用すると、以下の収入を得られます。
- 地代
- 更新料
- 建替承諾料
- 増改築承諾料
- 借地条件変更承諾料
- 借地権譲渡承諾料（名義書換料）
賃貸借契約は基本的に長期間ということを想定して契約されます。
借地権の場合は30年〜50年となることが多く、更新する場合はもう10年・20年と存続期間が伸びていきます。
その間、底地人は上記で示した収入を安定して得られることがメリットです。
契約書内の変更だけでなく建て替えや増築など、底地自体に変更が加えられる場合にも底地人は承諾する代わりに承諾料の支払いを請求できます。
地代はそもそもが低く設定されていますので、地代を値上げするよりは事前に「こういった場合に△△料を請求します」と伝えておいた方が比較的スムーズに支払ってもらえるでしょう。
ただし以下の点に注意が必要です。
修繕費がかからない
マンションなどの賃貸住宅と違い、土地の運用には修繕費や改修費などのコストがかかりません。
これはかなり大きなメリットですよね。
先ほども申し上げたとおり、土地の賃貸借契約は数10年にわたる長期契約です。
その間これらのコストが削減されるので、他の不動産よりもかなり出費を抑えられます。
管理が簡単
不動産運用といっても、土地だけでなくマンションなどの住宅物件もありますよね。
土地の運用には他の不動産よりもコストがかからないだけでなく、「管理が楽」というメリットもあります。
賃貸のマンションを運用している場合、管理会社と連携をとってマンションの価値の維持に励まなければなりません。
経年劣化や物件の周辺状況にも目を配る必要があります。
しかし、底地を運用すればそういった管理の手間は必要ありません。
なぜなら、底地を他人に貸し出すことで底地上を実際に活用するのは借地人であるからです。
賃貸借契約を結べば、借地権は当然借地人の者になります。
ですので、底地人は底地上に建物を建てたり土地の形状を変更したりして活用できないのです。
底地人自身が「土地を活用したい」というのであれば話は別ですが、「土地は活用せず、管理の手間を省きつつ収入を得たい」という方には底地投資がオススメの投資方法です。
空室のリスクが低い
空室・滅失のリスクも賃貸住宅を運用するよりもかなり低いのが、底地投資です。
まず空室になると、前述した地代などの収入を安定して得られません。
ですので、空室を避けることは賃貸住宅の運用だけでなく土地の運用においても重要なのです。
また、賃貸住宅は底地よりも簡単に空室になります。
借地権を中途解約するには正当な事由がない限り認められず、旧法でも新法でもそう簡単には中途解約できません。
しかし、賃貸住宅は違約金を払うことで土地よりも比較的容易に中途解約できるからです。
2年単位での契約が一般的な賃貸住宅よりも、数10年単位で契約される底地の方が空室になるリスクが低いことは明らかですね。
滅失のリスクが低い
「滅失」とは、建物が災害・火災・取り壊しなどによって消失することです。
賃貸住宅の運用であれば、滅失すると痛手となってしまいますが、底地は土地です。
「土地を取り壊し」ということはありませんし、火災が起きても底地の価値を著しく下げるほどの事態でなければそれほど運用に問題はないでしょう。
しかし、土砂崩れなどの水害には注意が必要です。
近年豪雨や川の氾濫によって土地が崩れることもあります。
そういった被害を避けるには、そもそも地盤が強い地域の土地を選ぶということも手段の1つです。
借地権が戻ってくると土地の価値が高まる
底地のままで売却する場合、かなり安い価格で売られてしまいます。
底地とはそもそも何なのか
「底地のまま」
まず、この言葉に引っかかった方もいらっしゃるのではないでしょうか？
実は、底地とは「借地権がついた宅地の所有権」のことを言います。
つまり、正確には土地の種類ではなく、所有権の種類なのです。
そして、借地権とは「建物の所有を目的として賃借権・地上権」＝「他人の土地を借りて、地代を払うことで土地の上に建物を建てる権利」を意味します。
よって、「底地のままで売却すると安い価格で売られる」ということは、「借地権がついていない土地だと底地よりも高く売れる」ということです。
なぜ底地だと安く売られるのか
「借地権がついていない土地」＝「更地」ということになります。
「借地権がついている土地」＝「底地」ですと、土地の上には借地人の建物が立っているため、地主である底地人は自由に土地を活用できません。
よって、底地の価値は低く見積もられるのです。
逆に、借地権がついていなければ土地を自由に活用できるのでより高く売却できます。
＜どんな時に借地権が戻ってくるのか＞
- 中途解約した場合
- 契約が満了して更新しない場合
- 契約更新を借地人から請求されたが却下し、借地権を購入した場合
底地を投資用物件として購入するデメリット
売却が難しい
底地はそもそも土地上に建物が建つことが前提の所有権です。
すでに借地人によって、土地上には住宅用や事業用に建物が建てられ、借地権も借地人が所有しています。
そうなると新しく底地を購入しても
「土地を活用できない」「借地権がない」
としてかなり低い価格で売られてしまいます。
底地を売却するのであれば、底地専門の買取業者や仲介業者に依頼してみると良いでしょう。
担保にしてローンを組むことが難しい
先ほども申したとおり、底地の価値は低く売り買いされます。
底地の価値が低いとなると、債務者（底地人）がローンの返済が難しくなった際に担保である底地を差し押さえても完全に返済するできない可能性があります。
ですので、底地を担保にしてローンを組むことはかなり難しいのです。
また、1つの土地に複数人の借地人がついている場合はとくに、底地を担保にすることが困難でしょう。
担保を回収する際、複数の権利関係を整理しようとして失敗することもあります。
そうなると、金融機関にとっては痛手となりますよね。
それを避けるために、初めから底地は担保にできないのです。
あまり利回りが良くない
底地の利回りはだいたい2〜4％が相場です。
都内の好立地であれば3％ほどで、ごく稀に10％ほどのところがありますが、基本的には底地の利回りは低いものと思っておいてください。
利回りが低い分、メリットで述べたような安定した収入を期待できます。
キャッシュフローをしっかりと組み、固定資産税などの支払いに余裕を持てるようにしておきましょう。
まとめー底地を収益化する方法【4選】ー
地代を得る
地代とは、土地の使用料です。
借地人が借地権を手放さない限り、底地人は借地人から地代を受け取れます。
地代の計算方法にはいくつかありますが、固定資産税・都市計画税の3〜5倍ほどと思っておくと良いでしょう。
底地の面積や地域、土地活用の仕方によっても地代は変動します。
ですので、一般に言われる計算方法だけで正確な地代は算出できません。
正確な地代が知りたいのであれば、一度不動産鑑定士に査定を依頼してみてください。
一時金収入
借地権を得ても、借地人は底地人の許可なく借地に変更を加えられません。
例えば、建物の増改築や名義変更、土地の形状変更などです。
そうしたことを行いたい場合は、借地人は底地人へ都度承諾料を支払わなければなりません。
借地人が契約内容や借地に変更を加える場合に支払う一時金
- 更新料
- 建替承諾料
- 増改築承諾料
- 借地条件変更承諾料
- 借地権譲渡承諾料（名義書換料）
各一時金の相場は以下の計算式で算出されます。
参考までにご覧ください。
【更新料】
| 借地権価格（更地価格×借地権割合）×5～10％ |
【建替承諾料】
| 更地価格×3～4％ほど |
【増改築承諾料】
| 更地価格×3～4％ほど |
【借地条件変更承諾料】
| 更地価格×10％程度ほど |
【借地権譲渡承諾料】
| 更地価格×10％程度ほど |
実はこれらの一時金、法律上は支払いが規定されていません。
つまり、底地人と借地人の双方が同意していなければ支払いの義務はないのです。
こうした一時金を借地人に支払って欲しいのであれば、事前に契約書に特約として明記して借地人に理解を得てもらいましょう。
借地人に底地を売却する
土地の賃貸借契約において、
土地を所有している人物→地主（底地人）
借地権を所有している人物→借地人
となっています。
借地権がない底地は価値が低いため、底地人ばかり不利なような気がしますが、実は借地人にとっても借地権と底地の所有がバラバラなことでデメリットが発生しています。
先ほども言ったように、借地人は契約内容や借地、借地上の建物に変更を加える際は都度底地人に許可を取らなければなりません。
それ自体もかなり面倒ですが、借地人が建物を建て替えたり増築したりといった資金を必要とする際に融資を受ける必要があります。
その際に、土地を担保にしなければ金融機関から融資を断られてしまうこともあるのです。
ですので、底地人が「底地を売りたい」という場合だけでなく、借地人が「底地を買いたい」という場合で底地の売買が進むこともあります。
賃貸借契約解除後に更地として売却する
旧法が適用されている借地権では、底地人よりも借地人の権利の方が守られています。
ですので、契約更新も正当な事由がなければ底地人は断れません。
このことから、旧法が適用されている底地は借地権を渡してしまうと半永久的に返還されない、とまで言われるほどです。
もちろん、借地人の中には何らかの事情で「借地権を手ばしたい」という方もいます。
そうした際には、土地と借地権を併せ持つ「更地」として売却することで、底地の状態よりも高く売却できます。
これまで底地を収益化する方法についてまとめてみました。
この記事を読んだ底地人の方が収益を上げることができれば幸いです。
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-資格-
宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士
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-経歴-
株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける
