底地活用のパターンとは？成功事例を紹介

「底地をどうやって活用したらいいか分からない」
「実際に底地を活用した成功した人の事例が気になる」

今回の記事は、底地についてこんなお悩みをお持ちの方にオススメです。
底地の活用パターンから、実際に底地を活用して成功した事例を2つ紹介しています。

ぜひ参考にしてください。

記事執筆・監修

エキスパート職 山口智暉

• -資格-

  宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士

• -経歴-

  株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
  東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
  株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
  リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける

底地活用のパターン【6つ】

まずは、底地を活用する際のパターンについてご紹介します。

基本的には底地を活用するには以下の6つのパターンのどれかに当てはまります。

底地を借地人に売却する

＜メリット

・買取業者に依頼することで短期で現金化できる

・借地人との関わりを断てる

＜デメリット

・通常の土地の価格よりも1〜2割低く売却される

・狭い土地や再建築ができない土地は売却できない可能性がある

底地を借地人以外の第3者へ売却する

＜メリット

・相続の手間が省ける

・借地人との関わりを断てる

＜デメリット

・今まで持っていた土地を失う

底地人が借地人の借地権を買い取る

メリット

• 土地を自由に活用できる
• 権利者が1人にまとまるので、相続するときに現金化しやすい

デメリット

• 買い取るための資金が必要
• 借地人が借地権の売却に協力的でないと、買い取りが困難

借地権と底地を借地人と協力して第3者へ売却「同時売却」

メリット

• 一般的な不動産売却と同じ方法で売却できる
• 底地のみや借地権のみの場合よりも高く売却できる
• 借地人は底地人への一時金の支払いがなくなる
• 底地人と借地人同士の関わりを断てる

デメリット

• 借地人と底地人双方の同意がなければならない
• 底地人が底地を売却するタイミングと、借地人が借地権を手放すタイミングを合わせなければならない

地代を値上げする

メリット

• 収益性が上がる

デメリット

• 借地人の了承を得なければならない
• 値上げ交渉を底地人のみで行うのは難しく、専門家や仲介業者に依頼する必要性が出てくる

底地の一部と借地権の一部を交換する「等価交換」

メリット

• 複雑な権利関係が解消されることで、売却しやすくなる
• 底地人が複数人いると、分割しやすい

デメリット

• 底地の広さ・用途地域によっては難しい
• 等価交換マンションの場合、合意してからマンションが完成するまでに通常より時間がかかる

成功事例①複数の借地人がいる広い土地を相続or売却

状況

1. 戦前からある建物が立ち並ぶ先祖代々の土地を相続
2. 地主の自宅と駐車場以外は、借地人が店舗や住宅を建てて所有
3. 地主が所有している土地のほとんどは底地
4. 借地人の建物は繰り返し相続され、共有名義になっていたり所有者がわからなかったりと権利関係が複雑
5. 土地の面積は広いものの、土地活用ができていない状況

困っていたこと

• 借地人の一部が地代を滞納
• 借地人の一部が遠方に散らばっている
• 空き家のまま放置された建物が残っている
• 地代は振り込まれているものの、連絡が取れない借地人がいる
• 地主の子供に土地を相続するか迷っている

解決方法

上記の状況を踏まえると、この土地に売却のメリットはありませんでした。

権利関係が複雑なうえ、広い土地の中で地主の自宅と梅雨車上のみを売却しても土地の形状が悪くなり、結果的に売却価格がより低くなってしまうからです。

そこで、現状のまま土地全体を売却することで解決にいたりました。

そうすることで複数人いる借地人との交渉の手間もなくなり、売却価格も納得のいく価格帯で決着がついたのです。

地主は先祖代々受け継いできた土地を売却することに初めは抵抗があったそうですが、最終的には気持ちが軽くなり、自分が生まれ育ったまちが活性化されていく様に喜びを感じているそうです。

成功事例②土地に馴染みのある借地人に底地を購入してほしい

地主：Aさん（77）

借地人：Bさん（45）

地主：Aさんのプロフィール

• 一人息子は数年後に海外転勤の可能性がある
• いずれは息子に相続することになるが、海外に住んでいる場合管理が困難になる

借地人：Bさんのプロフィール

• 幼少期から同じ土地に住んでいる
• 亡くなった父から借地を相続
• 自分だけでなく妻子ともにこの土地に愛着を持っているため、この土地に住み続けたい
• 地代の滞納はなし

状況

1. 双方の関係は良好
2. Aさんの方から「底地を買い取ってほしい」と連絡
3. Bさんは驚きつつも、愛着のある土地を自分のものにできることに可能性を感じ、検討

Bさんが土地を購入した場合

• 土地の更地価格が100万円／坪とすると

Bさんの家は30坪なので、Bさんの自宅がある土地の更地価格は

3,000万円（＝100万円×30坪）

となります。

しかし、3,000万円全額をBさんが払うわけではありません。

• 借地権割合が60％とした場合の買取価格

3,000万円×（1-0.6）＝1,200万円

• 30年のローンを組んだとしても相続した遺産から300万円出すと、底地購入後の月々の支払いは元々の地代＋数1,000円程度で済む

Bさんが土地を購入した場合のメリット

• 実際の価値よりも安く購入できる

このことから、Bさんは3,000万円の価値がある土地を1,200万円で購入できるということになります。

• 一時金の支払いがなくなる

このまま借地として土地を活用していても、建替承諾料などの一時金を都度払わねばなりません。

そういった出費をなくして相場よりも安く購入できるとなれば、かなり魅力的に感じるのではないでしょうか。

• 自由に土地活用できる

借地権しか持っていなかった時までは、借地や借地上の建物に変更がある度に底地人へ許可を仰ぎ、一時金を支払わなければなりませんでした。

しかし、土地と借地権の両方を獲得していればそういった面倒ごとはなくなり、自由に土地を活用できます。

この事例では、結果的にBさんによって円満な形で底地を購入されました。

底地が売れない4つのワケとは？

底地は基本的に売却しづらい不動産だと言われています。

その理由を以下で解説しました。

購入しても自由に使えない

底地とは、土地上に建物が建っており、借地権がついている土地のことです。

逆に、建物が建っておらず、借地権がついていない土地は「更地」と言います。

更地の場合は地主が土地を自由に扱えます。

しかし、底地ですと借地人に借地権があるため、借地人のみが土地を自由に使えます。

また、借地権の存続期間が満了しても借地人が契約更新を申し出れる場合は、底地人は正当な事由なしにこれを拒絶できません。

このことから、借地権は一度手放してしまうと半永久的に返還されないと言われており、借地人を底地から追い出すことはほぼ不可能なのです。

借地人が契約違反や不信行為をしたとしても、底地人と借地人の信頼関係が破綻したと裁判所から判断されない限りは中途解約もできません。

借地人とのトラブルに巻き込まれる可能性がある

借地人との間でよく起こるトラブルには以下のようなことがあります。

• 地代を滞納している
  • 更新料などの一時金を支払わない
  • 底地人の許可なく増築された
  • 底地人の許可なく借地権を譲渡された

こういったことが起きた際に、底地人は借地人に対して何度か催告しなければなりません。

これらのことが起こった際に後回しにしてしまうと、より事態の悪化を招きます。

しかし、底地人だけでの解決が難しいこともあります。

その場合は、不動産会社や弁護士などのプロの力を借りて解決にのぞみましょう。

収益性が低い

底地人は、借地人から毎月地代が支払われます。

マンションなどの賃貸住宅よりもかなりの長期的な契約であるため、空室リスクがかなり低く、安定した収入を得られることが底地のメリットです。

しかし、地代は元々の価格が低く設定されています。

安定して得られるとはいえ、収益性はあまり見込めません。

そのうえ、固定資産税や都市計画税の支払いもあります。

このことを踏まえると、土地を底地にするよりも賃貸住宅の運用や駐車場経営などの方が収益を見込める場合もあるでしょう。

土地の運用には借地権の譲渡以外にも方法がありますので、一度専門家へ相談してみてください。

相続税の負担が大きくなる可能性がある

底地の相続税評価額とは、課税価格の1つで、相続税や贈与税を計算するときの基準となります。

当然、相続税や贈与税は安い方が良いですよね。

となると、それらの税金をいくら払わなければならないかの基準となる「相続税評価額」がいくらになるかもとても重要です。

相続税評価額が低いほど、相続税や贈与税も安く済みます。

以下で、相続税評価額が高いとどうなるのか例を参考に見てみましょう。

【底地の相続税評価額の求め方】

更地の相続税評価額×底地権割合（1－借地権割合）

（例）更地価格が3,000万円、借地権割合が50％の場合

相続税評価額：3,000万円  ×（100%-50％）=1,500万円

底地の実勢価格（実際に土地の売買が行われる価格）は更地価格の10〜15％ほどが相場です。

よって、この場合の実勢価格は300万〜450万円です。

このことから、実際に更地として取引される金額よりもはるかに相続税評価額の方が高いことがわかりますね。

相続税の求め方

相続税は以下の計算式で求められます。

（底地を含めた遺産の総額）ー（葬儀代などの経費・基礎控除額）×税率

また、上記の計算におけるは以下の税率を用います。

法定相続分に応ずる取得金額	税率	控除額
6億円超	55％	7,200万円
6億円以下	50％	4,200万円
3億円以下	45％	2,700万円
2億円以下	40％	1,700万円
1億円以下	30％	700万円
5,000万円以下	20％	200万円
3,000万円以下	15％	50万円
1,000万円以下	10％	0円

国税庁｜No.4155 相続税の税より

ここまでで、底地を相続するには相続税の負担がネックであることをご理解いただけたのではないでしょうか？

相続税は相続人への負担となるため、底地の購入車がなかなか見つからないのです。

底地は生前に売却しておくことが、ご家族の負担をさける有効な相続税対策となります。

まとめ

今回は底地の活用に注目して、底地の活用パターンから、実際に底地を活用して成功した事例を紹介していました。

底地はそもそも売却価格が低い上に、利回りも低く、売却しづらい不動産です。

そのような底地の活用を成功させるに最も重要なことは、実は「借地人との信頼関係の構築」なのです。

冒頭で紹介した「底地活用のパターン【6つ】」は、いずれも借地人の協力や理解なしでは行えないことばかりです。

信頼関係は一朝一夜では築けません。

数年かけてコツコツと借地人とコミュニケーションを取ることで、

「地代を上げたい」

「底地を買ってほしい」

といった底地人からの要望にも理解を示しやすくなります。

今は底地の活用を考えていなくとも、いつかそのときは必ず訪れます。

将来のために、今から底地活用の準備を始めてみてはいかがでしょうか？

記事執筆・監修

エキスパート職 山口智暉

• -資格-

  宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士

• -経歴-

  株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
  東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
  株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
  リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける