底地を担保に活用！売却以外の選択肢についても解説

今回は底地と借地の活用方法について紹介します。

「底地や借地を持っているけど、上手く活用できていない」
「底地を所有しているけどそろそろ売却したい」

こんな悩みをお持ちの方にオススメの記事です。

まずは、底地と借地についての基礎知識を解説しています。
次に、活用法を全部で6つに分けて解説しています。

ぜひ、底地・借地を所有している方は参考にしてみてください。

底地と借地はどう違うのか？

底地とは

「底地（そこち）」とは、第3者が建物を所有することを目的とした、賃借権や地上権が設けられている土地のことです。

一般的には、土地を貸す地権者側の立場で使用されます。

底地を所有しているということは通常、賃貸借契約や地上権設定契約などの契約が結ばれます。

そのため、底地人（底地を所有する人）は底地上の建物の家主から地代を毎月得ています。

借地とは

借りている土地のことを「借地（しゃくち）」と言います。

また、その土地を借りる権利のことを「借地権」と言います。

借地人（借地権を所有する人）は借地を借りて建物を借りる権利を得る代わりに、底地人へ毎月地代を払わなければなりません。

建物を購入する際に、土地と建物をセットで買うケースがほとんどです。

しかし、建物の権利は建物の家主に、土地の所有者は別の人（借地権付きの土地）にといったケースもあります。

底地の評価額の決め方

法律上、底地は売買可能です。

一般的には第3者の建物が存在する土地を購入する人はほとんどいないでしょう。

なぜなら、多くの場合は借地人が借地に建物を建てるなどして土地を活用するつもりで土地を購入するからです。

第3者の建物が建っていては、購入しても土地を活用できません。

そのため、底地は更地に比べて評価が大きく下がってしまうのです。

実は、底地の評価額の算出には明確な方法がありません。

しかし、目安として「路線価」と「地積」から以下の手順で算出可能です。

1. 所有する土地の更地評価額を「路線価×奥行価格補正率×地積」で算出
2. それに割引率をかける

※路線価・・・路線（道路）に面する標準的な宅地の1㎡あたりの価額

※地積・・・土地の面積

一般的に、更地価格の大体30〜50％ほどで取引されます。

（例）更地で5,000万円で取引される土地の場合

→底地で1,500〜2,500万円が評価額となる

場合によっては、借地人から建物を買い取る、もしくは立退料を支払って立ち退いてもらうことで、更地にしてから売却した方がお得ということもあります。

底地を売却する際の注意点

底地を売却する場合、トラブルを防ぐために借地の契約内容を土地の新しい所有者へ必ず引き継ぎが必要です。

可能ならば土地売買契約の中で借地契約の条件を明記し、「その全ての内容を土地の買主が引き継ぐ」という旨の特約を記載しておくと良いでしょう。

売買が完了すれば、借地人にそのことを通知しなければなりません。

底地売買が行われたことを借地人が知らずに、前の底地人に地代を支払ってしまうなどのトラブルが起こってしまうからです。

活用法①底地を不動産業者に売却する場合

さて、ここからは底地の活用方法についてお伝えします。

まずは、底地を売却する場合です。

底地人の方の中には、先祖代々受け継いできた土地を守り続けなければならないということに苦労されている方もいるのではないでしょうか。

そういった方は借地人とのトラブルに悩むことも少なくありません。

相続税の納税資金を賄うためや資産整理などで、底地を売却しようと考える方もいます。

また、借地人とのトラブルによって協力して土地を売却できない場合は、不動産業者へ売却するという方法もあります。

この場合、借地人に売却の同意は必要ありません。

底地人が単独で底地を処分可能です。

不動産業者に底地を売却する際の底地の価格は、借地人に売却するよりも安くなります。

不動産業者は、その底地をすでに借りている現時点の借地人にそのまま売却したいと考えているからです。

底地の売却を急ぐ場合、不動産業者に売却すると底地の価格は安くなってしまいますが、借地人に売却するよりも早く売却できるというメリットがあります。

活用法②底地を借地人売却する場合

底地を借地人に売却する場合は、他の方法よりも手間がかかってしまいます。

しかし、この方法で売却するのが一番高く底地を売却可能です。

しかし、「底地を借地人に売却したい」と思っていても、底地は借地人側に強い権利があり、地代の方が安いため売却したくてもなかなか売れないのが実際のところです。

また、借地法（または借地借家法）に則った借地契約期間は20年や30年と1回の契約スパンが長く、もし契約期間が満了してもなかなか底地が底地人に返還されません。

そのことを考えると、借地人に底地の購入を提案しても借地人に購入の意思や資金がなければ、借地人に底地を購入してもらうことは理想論となってしまいます。

よって、底地を借地人に売却することは、売却価格の調整に時間を要するという点でデメリットと言えます。

「なるべく高く底地を売りたいから、不動産業者よりも借地人に売りたい」

ここまでの内容だと、やはりこう思いませんか？

底地を借地人に売却するには、いくら位で底地が売却できるか知っておくことが重要です。

借地人と売却価格を交渉するにあたって、不動産鑑定士に底地の鑑定書を依頼しておくと良いでしょう。

活用法③底地を借地権と併せて共同で第3者に売却する場合

底地を借地権と併せて第3者に売却することで、底地や借地権のデメリットが解消されます。

また、底地と借地権を購入した第3者は、完全な所有権を得て土地を購入することになります。

そのため、底地を単独で不動産業者や第3者に売却するよりも高く底地を売却できるようになり、今後安く買われることがないというメリットがあります。

ただし、売却にあたって不動産業者または第3者との価格交渉や底地と借地権の収益の取り分について話し合いを重ねなければならず、難航して時間がかかることもあります。

そういった苦労は出てきますが、底地を一括で売ることで今まであった不動産の管理や地代の値上げ交渉などがなくなります。

また、土地を現金化して相続税や投資の資金が確保できるようになることもメリットの1つです。

底地の売却にともなって、売却価格や売却後の底地と借地権の収益の取り分について不動産鑑定士が作成した鑑定書を用いて話し合うようにしましょう。

鑑定書を作成することで売却価格に客観性が生まれ、より円満に底地を売却できるからです。

活用法④底地と借地権を等価交換する

これは、底地人が所有する「底地」と借地人が所有する「借地権」を等価交換して、双方が土地の所有権を得る方法です。

この方法であれば、底地人と借地人の双方にメリットが残ります。

この方法では、双方が所有している「底地」と「借地権」という権利の一部を交換することで、底地人は完全所有権のある土地を処分でき、借地人は土地を自由に扱えるようになります。

しかし、あくまでも一部の土地の権利を交換するだけなので、所有する土地の面積は狭くなるということを理解しておきましょう。

交換の要件を満たすことで「固定資産の交換の特例」と見なされ、譲渡所得が発生しないというメリットがあります。

「固定資産の交換の特例」とは、固定資産である土地や建物を同じ種類の資産と交換した際、譲渡がなかったものとするという特例のことです。

固定資産の交換の特例の要件は厳しく設定されており、以下のような場合があります。

1. 交換取得土地は棚卸資産であるため、固定資産の交換の特例の適用はないと認定される場合
2. 交換直前の用途と同じ用途に提供したとは認められないため、固定資産の交換の特例の適用要件から外れた場合
3. 交換により所得した土地は、交換する相手が取得してから1年未満であるため、交換の特例に適用されない場合

この等価交換にはさまざまな方法がありますが、ここでもやはり不動産鑑定士などの専門家に意見を求めると良いでしょう。

実際に交換することになると、上記のような底地と借地権の価格などの交換要件を満たしていることを証明する必要があります。

そこで、不動産鑑定士による鑑定書を作成しておくことで、土地の交換の否認を防げます。

活用法⑤底地と借地権をディベロッパーの建物と交換する

こちらは、「5.底地と借地権を等価交換する」を応用した方法です。

この方法ではまず、ディベロッパーがマンションを建築して、借地人の借地権と底地人の底地の価格に応じて建物と等価交換します。

そして、借地人と底地人がその借地権と底地の価値に見合う土地とマンションの各部屋を得られます。

借地権と底地がバラバラに所有されているよりも土地を有効活用できるとともに、借地人と底地人の双方に譲渡所得税がかかりません。

さらに、資金がなくとも土地と建物を自己所有できるというメリットがあります。

※ディベロッパー・・・不動産業界においては、街全体の不動産を開発する専門業者のこと。街の再開発事業、リゾート開発、大型商業ビルの開発、大規模場な宅地造成、マンション開発などを行う。

※譲渡所得税・・・不動産を売却する際に発生した利益に対して課される税金

活用法⑥底地・借地を担保にする

さて、ここまでは底地を売却する際の活用方法についてお伝えしてきました。

続いては、底地・借地を担保にして活用する方法についてお伝えします。

不動産を所有していると、その不動産を担保にして融資を受けられます。

更地や土地建物であれば担保物件として一定の評価を得られます。

融資する側からすると、もしもローンの返済ができなくなった際に担保物件から返済できるかどうかということが重要です。

ですので、更地や土地建物でなくとも底地・借地も担保物件にすることは可能ですが、もしもの際に担保物件として機能するかどうかが鍵となります。

底地・借地を担保物件にする際は、このことを踏まえて担保物件としての価値を見極めましょう。

底地・借地は担保にできるとはお伝えしましたが、担保の価値としては低くなっているというのが実際のところです。

その実態について、底地と借地に分けてそれぞれお伝えしていきます。

底地を担保にする場合

債務者が返済困難な状況になった場合、担保にしている底地を差し押さえても、更地価格よりもかなり低い金額でしか売却できません。

そのため返済額に対して十分な資金繰りができない可能性があります。

よって、融資期間からすると担保物件としての底地の評価は低く、あまり有効とは言えないでしょう。

借地を担保にする場合

借地を担保にする場合は、債務者が返済困難になった際に借地が差し押さえられます。

その際に、新たな借地人は原則として借地上にある建物を使用する権利を得ます。

よって、借地を担保にするには借地と借地上の建物の両方を「共同担保」という形で担保にしなければなりません。

つまり、借地単体ではあまり価値がないということです。

さらに、新たな借地人が借地権を取得しても、原則借地上の建物はリフォームや建て替えができません。

そのため、建物の築年数や状態によっても担保としての価値が変わり、取り扱う不動産会社にも限りがあります。

土地所有権付きの建物よりも権利関係が複雑なため、融資期間からみると借地としての価値が低く、融資を受けるのは難しいというのが実際のところです。