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2025/08/31事業用定期借地権のメリット・デメリットと公正証書の作成方法
- 底地・借地
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-資格-
宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士
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-経歴-
株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける
Contents
事業用定期借地権とは？概要を徹底解説
事業用定期借地権とは、定期借地権の一種であり、事業用に土地を使用する目的で土地を貸し出す権利です。
事業用に土地の使用を目的として契約しているため、事業用以外で土地の使用はできません。
契約時には、公正証書を作成することが定められており、公正証書以外の契約は認められないため、注意が必要です。
事業用定期借地権は契約期間が10年以上50年未満で契約をすると決められており、基本的には最初に定めた契約期間が終了すると契約満了となります。
貸し出した土地には企業などが建物を建築し運用するため、建物に対する責任は発生しません。
契約満了になった後に契約した土地は更地にして返還するため、決まった期間だけ土地を貸したいと考えている場合にはオススメです。
契約終了した後に更新がおこなわれないことから、貸主と借主の間で継続して契約したいなら新しく契約を結び直さなければなりません。
貸主と借主双方の目的にあった契約ができるといえ、しっかりとルールを守った契約が求められます。
事業用定期借地権のメリット・デメリット
事業用定期借地権の最大のメリットは、貸主側が決まった期間内に土地を返還してもらえることです。また、さまざまなメリット・デメリットが存在するため、しっかりと把握しておくことが重要です。
実際に事業用定期借地権によって契約をするなら、発生するメリット・デメリットを比較して、自分にとってはメリットが大きいかデメリットが大きいか判断が必要です。
自分にとってデメリットが大きいと判断した場合には、事業用定期借地権以外の方法での契約も視野に入れて考えましょう。
土地活用の方法は事業用定期借地権による貸出だけではないため、総合的に考えて土地に適している方法での活用が重要です。
その中で事業用定期借地権の契約をするなら、公正証書を作成してしっかりと管理していかなければなりません。
事業用定期借地権のメリットとデメリットについて解説するので参考にしてみてください。
メリット1. 事業用定期借地権の期間は柔軟に設定可能
事業用定期借地権の期間は、最短10年から最長50年の間で設定しますが、契約期間は10年以上30年未満、または30年以上50年未満のいずれかで決定します。
10年以上30年未満では契約満了で更新はできないため、原則として継続して土地を使用するなら、公正証書を作成して再契約が必要です。
一方で30年以上50年未満の契約であれば更新が可能であり、土地活用の予定がなく、長期的な契約を双方が望んでいるなら30年以上50年未満の契約が適しているでしょう。
自分自身が将来的に土地を譲ったり、他の方法での土地活用を考えたりしていないなら事業用定期借地権での契約がオススメです。
30年以上の契約をしてから企業が建物を建築した場合は、建物買取請求がされるのを避けるために、最初の契約時点で建物買取請求に関しての特約を設定するなどの対策をしておきましょう。
事業用定期借地権の契約期間は貸主と借主で慎重に話し合って、お互いが納得できる期間での契約をするのが大切です。
メリット2. 居住用より高収益を期待できる
一般的に、事業用として土地を貸し出す場合、居住用よりも地代を高く設定でき、その結果、収益も大きくなります。
また、土地だけを貸出しているなら建物の修繕費などはかからず、必要経費も固定資産税くらいと収益率も大きいといえるでしょう。
会社側からしても業種によって異なりますが、基本的には立地のいい場所で事業をおこなうことは売上にも大きく影響します。
たとえば、飲食関係なら大通りに面した土地の方が人目に付くだけでなく、車でも行き来がしやすくなるなどのメリットが挙げられます。
立地条件が整っていれば整っているほど地代は高く設定できますが、周辺の地代を参考にして決めるケースが多いです。
居住用として貸し出すよりも地代を高く設定できるだけでなく、長期間にわたっての安定した収益が期待できるのも魅力といえます。
メリット3. 事業リスクが軽減される
自分で事業を行って土地を活用する場合、事業リスクが発生することは避けられません。
事業用に活用できる土地は場所的に居住用に向いていないことも多く、事業用として売却しようとしてもうまくいかないケースは多いです。
しかし、事業用定期借地権によって土地を貸す場合には事業リスクが小さく、契約期間に応じて長期的に安定した収益が望めます。
土地の管理や維持などはおこないますが、建物に関しては会社側が建築した場合は関係ありません。
事業者としても自分たちで土地の購入をする必要がなく、初期費用を抑えながら事業をはじめられます。
土地売却と比較すると事業用定期借地権によって貸出をするほうがリスクも低く、貸出先も比較的簡単に見つかるといえるでしょう。
貸主と借主の両方にとってリスクが低くなるだけでなく、お互い条件に納得しているなら契約満了時に再契約や更新もできます。
デメリット1. 中途解約が難しい
最初に公正証書によって契約期間を定めているため、借主の利益を守るためにも中途解約が認められていません。
中途解約ができないため、契約期間中に新しい土地活用を考えても実行することは難しいです。
将来的に他の方法で土地活用を考えているなら契約期間に注意する必要があり、契約時には将来的に他の土地活用をする可能性も視野に入れて考えてください。
中途解約ができるケースとして挙げられるのは、借主に契約違反があった場合になります。
契約違反の内容としては事業用として貸し出しているにもかかわらず、居住用として活用しているなどの正当な理由です。
ただし、貸主と借主のお互いにとって契約内容を守って利用することが大切であり、基本的には契約違反による中途解約は発生しないと考えておきましょう。
中途解約ができないことを考えて契約期間について決定することと、自分自身が考えている土地活用のバランスが重要です。
デメリット2. 借主の経営破綻リスク
借主が経営破綻する可能性も考慮する必要があり、経営破綻した場合には契約を途中で終了させる必要があります。
借主の事業が好調なら継続的に収益が発生します。不況などさまざまな影響によって経営破綻してしまう可能性は考えておきましょう。
通常であれば事業用定期借地権では契約満了時には更地にして、貸主から借主に事業用定期借地権を結んだ状態での返還をしなければなりません。
しかし、経営破綻をしてしまった場合には建物が残ってしまっているケースも多く、この場合では建物を解体して更地にする費用は貸主負担です。
どのような状態であっても建物を建築したのが借主なら、建物の所有権は借主のものになっています。
次の人に貸し出すため、更地にするケースでは、自分たちで勝手に解体できず所有権のある借主と相談しながら進めなければなりません。
収益が得られなくなるだけでなく、解体のために法的手続きや費用がかかってしまう可能性もあります。
デメリット3. 税負担が貸主にかかる
土地に発生する固定資産税は貸主が負担する必要があり、居住用の建物には固定資産税の軽減措置がありますが、事業用の建物にはその措置が適用されません。
事業用定期借地権を利用して貸出をする前に居住用の住宅が建っていたなら、解体した時点で固定資産税の軽減措置がなくなるので注意が必要です。
あくまでも固定資産税は土地や建物の不動産に対して所有権を持っている個人や企業に課せられるため、建物を借主が建てた場合に所有権は貸主にあるため建物に対しての固定資産税は関係ありません。
固定資産税の支払いは土地だけになりますが、土地の固定資産税支払いは忘れないように意識しておきましょう。
双方が納得できる内容で契約する
貸主と借主が双方納得できる内容で契約することが重要です。貸主にとっては賃料を高く設定することで収益が増える一方、借主にとっては負担が大きくなります。
ただし、貸主は賃料から収益を受けることになるので、賃料をあまりにも低くしすぎると貸主の利益につながりません。
貸主からすれば収益につながる賃料でありながらも、借主からすれば事業負担として適切な賃料に設定することが大切です。
賃料に関しては一般的には周辺の相場価格を参考にして、どれくらいの金額が適正価格になるか調べて双方が納得できる金額で契約してください。
事業用定期借地権では長期間にわたって契約をするため、数十年お互いによってメリットがあるような内容を意識するのが大切です。
無理のない範囲での契約をするのが良好な関係を築くためには求められます。
公正証書作成は状況に応じて専門家に依頼する
事業用定期借地権では公正証書によって契約を結ぶ必要があり、公正証書以外での契約は事業用定期借地権での契約と認められません。
公正証書の作成は自分でもできますが、専門的な知識を活かしての書類作成が求められるので素人では作成が難しいです。
そのため、公正証書を作成する際には自分で作成するよりも、司法書士や行政書士などの専門家に依頼したほうがいいでしょう。
公正証書を作成するためには書類作成だけでなく、公証役場での提出などさまざまな手順をおこなわければいけません。
すべてを自分で調べながらおこなうのは時間や手間がかかるため、基本的には司法書士や行政書士などの専門家に依頼することが多いです。
事業用定期借地権ではメリット・デメリットを把握してから契約を結ぼう
事業用定期借地権ではメリット・デメリットが存在しているため、しっかりとメリット・デメリットについて把握しておきましょう。
事業用として土地を貸し出すことから使用用途が限られます。居住用に貸し出すよりも賃料を高めに設定できるのが貸主側からすると魅力です。
また、契約期間に関しても10年以上50年未満になることから、貸主側からすれば安定した収益が長期的に入って、借主側からすれば事業を継続的におこなえる土地を確保できます。
注意点としてはお互いに納得できる内容で契約をして、良好な関係を築かなければ思わないトラブルや問題に発展する点です。
お互いにとって納得できる内容で契約できるように、契約を結ぶ前にはしっかりと話し合いをしたほうがいいでしょう。
話し合いを十分にせずに契約を結んでしまえば、双方にとってさまざまなデメリットが発生することにつながります。
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-資格-
宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士
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株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける
