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2025/12/04自宅売却の登記費用相場は？必要な手続きと負担を解説
- 査定
- その他
- 不動産を売買するときには抵当権抹消登記や所有権移転登記が必要である
- 抵当権抹消登記費用は売主、所有権移転登記費用は買主が負担するのが一般的だが例外もある
- 軽減税率を利用すれば登記費用を安く抑えられる
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-資格-
宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士
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-経歴-
株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける
Contents
登記費用とは？不動産売却にかかる費用の概要
登記費用とは、不動産登記を行う際に発生する手数料および関連費用のことを指します。
登記費用には、2種類あり、1つ目は不動産を売るときにかかる「抵当権抹消のための登記費用」、2つ目は不動産を買うときにかかる「所有権移転のための登記費用」です。
それぞれ計算方法に違いがあるので、ケース別にどのくらいの費用がかかるのかをチェックしておきましょう。
不動産登記の重要性とその基本
「登記」とは、重要な権利や義務などを社会に向けて公示するためです。
それらを保護した上で取引を円滑にするために定められている法制度として、「登記制度」というものがあります。
この「登記制度」に従って登記をすることによって、第三者に対して権利を主張することができたり、社会からの信用を得たりすることができるようになります。
登記には、不動産登記、商業登記、法人登記などいくつかの種類があるんです。
この記事では、家の売却に関係する「不動産登記」を取り上げていきたいと思います。
不動産登記とは何か？
不動産登記とは、「物理的現況」と「権利関係」について、法務局に保管されている不動産に関しての記録です。
「物理的現況」とは、土地や建物などの不動産がどこにどのような状態で存在しているのかという情報で、「権利関係」とは、その不動産を誰が所有しているかといった情報になります。
その記録に変更がある場合は、原則、その不動産の所有者が申請を行い、その記録を書き換えて変更してもらう必要があります。
登記の手続きは所有者本人が行うものとされますが、実際は専門的な知識も必要になるため、資格を持っている代理人に依頼するのが一般的です。
不動産についての「物理的現況」についての登記業務は「土地家屋調査士」に依頼し、「権利関係の登記」に関しては「司法書士」に依頼して、登記業務をお願いすることになります。
登記が必要なタイミングと種類
ここでは、不動産登記の種類とその不動産登記が必要となるタイミングについて説明します。
種類は様々ですが、特に重要な5つを取り上げて、解説します。
(1)表題登記
不動産に関しての登記記録の表題部を作成する登記です。
「表題部」とは、「土地表題部」と「建物表題部」の2つがあります。
それぞれ、「土地の所在地や地目、面積」などの土地に関する部分と、「建物の所在地や家屋番号（不動産登記法上の建物の番号）、構造、床面積」などの建物に関する部分で分けられて管理されます。
通常は、建物の新築時におこなう登記で、土地家屋調査士が不動産の物理的形状などを登記。
(2)所有権保存登記
表題登記が行われた後、その不動産の初めての所有権の登記として甲区に所有者情報を司法書士が登記します。
この所有権の登記を「所有権保存登記」と呼びます。
※「甲区」とは不動産の取引において、所有権に関する事項を記載した部分のことを指します。
(3)所有権移転登記
不動産の売買や相続、贈与などによって不動産の所有者が変わった際に行います。
(4)抵当権設定登記
住宅ローンを組んで不動産を購入した場合などに、お金を貸している金融機関に与えられる権利に抵当権というものがあります。
抵当権とは、住宅ローンの支払いが滞り、貸したお金を回収できなくなった場合、不動産を差し押さえて競売にかけることができ、買主が支払った代金から貸したお金を強制的に回収することができる権利のことです。
この抵当権を設定するための登記が「抵当権設定登記」となります。
(5)抵当権抹消登記
金融機関からお金を借り入れる際に、不動産を担保に設定された抵当権を不動産登記簿から抹消するための登記です。
住宅ローンを完済したときに行う手続きで、司法書士に依頼するか、自身で書類作成の上、管轄の法務局にて抹消手続きを行うようになります。
上記の5つが主な登記の種類になります。
法律上は、不動産売却を行っても所有権移転登記や抵当権抹消登記といった権利の登記は必ず行わなければならないということは定められていません。
法律上の義務はなくても、登記は自分の権利を守るために必要なものであるため、権利の所在によるトラブルを回避するために必ず登記は行うようにしましょう。
自宅売却時の登記費用の相場と内訳
不動産登記にはさまざまな費用がかかります。手続きを「自分で行うか」「司法書士へ依頼するか」のどちらかの手段を選択しましょう。どちらの手段を取ったとしても、「登録免許税」という税金が発生します。
これは、所有権を移動させるための登記や、住宅ローンを組んだ際の抵当権設定などを行うためにかかってくる税金です。
そして、司法書士へ依頼した場合は、司法書士への報酬の支払いも登記費用として必要でしょう。
不動産登記の手続きは非常に難しく、専門的な知識がある程度ないと満足に行うことができません。
そこで司法書士へ依頼をすることが多いのですが、その場合は司法書士に仕事の報酬を支払う必要があります。これら、登記にかかる費用の全てを、売主が負担するということではありません。
一般的な不動産売買では、売主が負担するのは、「登録免許税」の中でも、「抵当権抹消登記」にかかる費用のみと言われています。
しかし、買主との交渉次第では、「所有権移転登記」にかかる費用も支払ってほしいと言われることもあるため、それぞれいくらくらいになるのかということを知っておくといいでしょう。
不動産ビギナーさん所有権移転登記費用の折半は断れないのでしょうか？
山口智暉断ることも可能ですが、買主が譲らない場合は交渉が長引くかもしれません
売主が負担する登記費用
最初に、売主が負担する「抵当権抹消登記」にかかる費用について算出します。
抵当権抹消登記にかかる費用の相場は、13000円から23000円です。
通常、住宅ローンを組んで、抵当権を設定するときには、土地と建物両方に抵当権が設定されます。
不動産1つにつき、1,000円の登録免許税がかかるため、「土地」と「建物」のそれぞれに1000円ずつかかります。
また、土地の登記が2つに分かれており、さらにその上に建物がある場合には、不動産の数は3個とみなされ3000円かかることに。
この登録免許税に加えて、登記事項証明書の発行も行うために、1200円かかります。
司法書士に手続きを依頼した場合に支払う報酬の相場は、10000円から20000円程度と言われています。
これらの合計から、相場は、13000円から23000円です。
住所や氏名が変わっている場合は住所変更登記・氏名変更登記も必要
もし売主（登記名義人）の現在の氏名・住所と、登記上の氏名・住所が異なる場合は、所有権移転登記を行う前に氏名・住所変更登記も必要です。
例えば、売却する家は現在空き家で、売主はすでに別の住所に引っ越している場合、売主の現住所と登記上の住所に相違が生じるため、変更登記手続きが必要になります。なぜ変更登記が必要かと言うと、登記簿上の氏名・住所と現在のものが一致していない場合、売主がその家の真の所有者かどうかを判別できないためです。
ただ、変更登記は今のところ任意であるため、登記されている氏名・住所に変更があっても手続きをしていない方は少なくありません（2025年12月現在）。もし現在住んでいない家を売る場合は、氏名・住所の変更登記を行ったかどうかを確認し、変更していなければ事前に変更登記手続きを行いましょう。
登記変更手続きにかかる費用（登録免許税）は不動産1物件につき1,000円です。土地と建物の登記変更を同時に行う場合は、合計2物件となるため2,000円の費用が発生します。
なお、住所変更登記および氏名変更登記は2021年4月に交付された改正不動産登記法により、2026年4月1日からは義務化されます。今後は住所・氏名の変更の日から2年以内に変更登記が必要になる他、義務化以前に住所・氏名に変更があった場合も2028年3月末までに変更登記を済ませなければなりません。
正当な理由なく義務に違反した場合、5万円以下の過料が科せられる場合があるので、家を売るかどうかにかかわらず、登記名義人の氏名・住所に変更があった場合は今のうちに変更登記を行っておくことをおすすめします。
買主が負担する登記費用
続いて、買主が負担する「所有権移転登記」にかかる費用について見ていきましょう。
所有権移転登記にかかる費用ですが、抵当権抹消登記と異なり、土地や建物の評価額をベースに算出されます。
この記事では、一般的な自宅売却を想定して、以下の戸建をモデルとしていくらの登記費用がかかるのかを算出していきます。
- 土地の評価額：1500万円
- 建物の評価額：3000万円
- 司法書士へ登記の手続きを依頼する。
上記のような条件であれば、相場としては、90万円から95万円程度です。
所有権移転登記の場合は、土地と建物で登記費用にかかる税率が異なるため、計算方法が異なります。
土地の場合であれば、「土地の価格」×1.5%で、登記費用は22.5万円。
建物の場合は、「建物の価格」×2.0%で、登記費用は60万円。
なお、上記の税率は軽減措置を適用したものです。この措置は当初2022年で終了する予定でしたが、2025年12月時点で、2027年3月31日まで延長されています。ただ、それ以後に軽減措置が適用されるかどうかは未定です。
もし軽減措置が解除された場合、現在の1.5％から0.5％引き上げられ、建物と同じ2.0%となります。
登記変更の予定がある方は、この時期までに済ませておくと安く抑えることができるため、早めに対応されることがおすすめです。
0.5%引き上がるだけで、1500万円の土地では、30万円の登記費用が必要になるため、7.5万円も増えてしまいますので注意しましょう。
参考)国税庁 No.7191 登録免許税の税額表
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/inshi/7191.htm
そして、司法書士へ支払う報酬の相場は、平均で60,000円から100,000円程度です。
これらを合計すると、90万円から95万円程度になります。
決して安い金額ではありません。
一般的に、不動産業界では、商習慣として新しく所有権を取得する買主が負担することになっていますが、絶対にこうしなければならないとは決まっていません。
売主が全て負担したり、半分だけ負担したりという選択をとることで、他の売主よりも魅力的な条件に見えるため、その分売却しやすいという利点もあります。
登記費用をどのように負担するかは、売主と買主の話し合いで決めることができます。もし、不安であれば、売却の仲介をお願いしている不動産会社へ相談するようにしましょう。
住宅用家屋の軽減税率を利用しよう
2027年3月31日までの間に取得した家に関しては、住宅用家屋の軽減税率が適用されます。
軽減税率が適用されれば、本来なら住宅の価格に2.0％の税率を乗じて計算するところを、0.3％で計算することが可能になります。
例えば住宅の価格が2,000万円だった場合、本来なら2,000万円×2.0％=40万円の登記費用がかかりますが、軽減税率が適用されれば2,000万円×0.3％=6万円の納税で済みます。
なお、取得した家が特定認定長期優良住宅（マンション）や認定低炭素住宅、特定の増改築などがされた住宅用家屋だった場合は0.1％、特定認定長期優良住宅（戸建て）だった場合は0.2％と、さらに低い税率が適用されます。
特定認定長期優良住宅および認定低炭素住宅、特定の増改築などがされた住宅用家屋については、所定の要件を満たす必要があるので注意しましょう。
また、一般家屋の場合も軽減税率の適用を受けるためには、登記申請する際にその家屋の所在する市町村などから交付された証明書（住宅用家屋証明書）を添付しなければなりません。住宅用家屋証明書は市町村役場に申請すれば交付してもらえますが、証明してもらうには主に以下の要件を満たす必要があります。
● 個人が自己の居住の用に供する家屋であること
● 併用住宅の場合、床面積の90％を超える部分が居住用であること
● 床面積（区分所有マンションについては専有床面積）が50平方メートル以上であること
● 区分所有マンションについては、建築基準法上の耐火建築物もしくは準耐火建築物、あるいは一団の土地に集団的に建設された家屋で準耐火建築物に準じる耐火性能を有するとして国土交通大臣の定める基準に適合していること
● 取得後1年以内に登記を受けること
● 取得原因が売買または競落であること
● 個人が軽減措置の適用期間内に取得した家屋であること
● 地震に対する一定の安全基準に適合していること
上記の他にも、認定住宅の場合や、特定の増改築などが行われた住宅で、かつ建築後使用されたことのある住宅に関しては、別途要件が設けられています。
詳しい要件については自治体のWebサイトなどに掲載されているので、軽減税率の適用を受ける場合は事前に確認しておきましょう。なお、移転登記を行った後で住宅家屋証明書を提出しても軽減税率の適用を受けられません。移転登記を行う前に住宅家屋証明書を取得しましょう。
- 不動産ビギナーさん
軽減税率を適用するかどうかで大きく税額が変わるのですね。
- 山口智暉
家の売却金は多額になりやすいため、わずかな違いで負担が大きく変化するのです。
登記費用は節約できる？費用を抑える方法
抵当権抹消登記や所有権の移転登記にかかる費用をできるだけ抑えたい場合は、以下の方法を検討してみましょう。
自分で手続きする
登記手続きは必ずしも司法書士に依頼する必要はなく、自分で行うことも可能です。
その場合、司法書士に支払う報酬がまるごと不要になるため、実際に負担するのは手続きに必要な書類の取得費用や、登録免許税だけで済みます。
売主が自分で抵当権抹消の登記手続きを行う場合の流れは、以下の通りです。
- 住宅ローンを利用していた金融機関から必要な書類を受領する
- 登記申請書を作成する
- 登録免許税を納付する
- 登記申請書を提出する
- 登記完了書類を受領する
住宅ローンを完済すると、金融機関から登記識別情報または登記済証および登記原因証明情報または弁済証書、委任状が交付されます。
登記識別情報とは、不動産の権利者であることを証明するために発行される12桁の符号です。登記済証の代わりになるもので、現在は登記識別情報が交付されるケースが多くなっています。
一方、登記原因証明情報は、どのような理由で登記を行うのかを証明する情報です。金融機関によっては弁済証書、解除証書として発行されます。登記申請書は法務省のWebサイトからダウンロードでき、必要事項を記入し上記の必要書類を添付の上、管轄の法務局に提出します。
以上が抵当権抹消手続きの基本的な流れですが、必要書類を不備なく準備するのは決して簡単なことではありません。
例えば、登記申請書にはさまざまな情報の記入が求められ、不動産に関する不明点があれば法務局で登記事項証明書（登記簿謄本）を取得する必要があります。また、氏名や住所に変更がある場合には住民票や戸籍謄本などの取得も必要になり、想像以上の手間と時間がかかります。
さらに、書類に不備があれば差し戻され、手続きをやり直さなければなりません。節約のために自分で手続きを行う際は、相応の労力と時間がかかることを踏まえた上で取り組みましょう。
- 不動産ビギナーさん
登記申請書の作成には専門知識が必要でしょうか？
- 山口智暉
法律や測量などの知識が必要になる場合もあるので、不安な人はプロに任せましょう
複数の司法書士事務所で相見積もりを取る
司法書士に登記手続きの代行を依頼する場合の報酬は、事務所ごとに異なります。
同じ条件で依頼しても事務所によって報酬額に差が出る場合が多いので、複数の事務所から相見積もりを取り、内容を比較するのがおすすめです。
ただし、費用だけを重視して事務所を選ぶと、例えば「対応が丁寧でない」「連絡が遅い」などの不満につながる可能性があります。そのため、見積もりを依頼する際には、単に報酬額をチェックするのではなく、相談や問い合わせのときの対応の丁寧さや、質問に対して適切な回答やアドバイスを提供してくれたかなども比較してみるとよいでしょう。
まとめ：登記費用を理解し、適切に準備するために
この記事は役立ちましたでしょうか。 本記事では、特に重要な登記費用について解説しましたが、関連する知識や情報収集が必要です。
事前に知識を身につけ、準備をすることによって、少しでも出費を抑えたり、失敗を回避したりできます。
慎重に検討した上で、正しい判断ができるように知識を整理しておくことを心がけましょう。
とはいえ、複雑で難しい点も多く存在します。
そのときは専門家である不動産会社に相談することで、より多くの情報を提供してくれるでしょう。
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-資格-
宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士
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-経歴-
株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける
