事故物件査定で失敗しないための相場解説と6つの注意ポイント
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事故物件査定の流れと必要な手続き
事故物件を持っている場合、すぐに手放したいと思う人もいるかもしれません。事故物件を売却するために必要なことを知っていますか。事故物件を売却するには、普通の不動産を売却するのと同じようにまずは査定を依頼します。しかし、一般的な不動産とは異なり、事故物件を査定するときにはいくつかのポイントがあります。今回は、事故物件を査定してもらう際に注意するポイントについて紹介していきます。
事故物件とは？定義と特徴
そもそも事故物件とは何かというと、入居人が何らかの理由で死亡してしまった物件のことをいいます。事故物件とみなされるのは、入居人が死亡した部屋だけではなく、同じ建物内のエレベーターやエントランス、駐車場なども含まれます。同じ建物のエレベーターやエントランス、駐車場など、その敷地内で死亡した場合も事故物件だとみなされることがあります。事故物件での死亡原因には事故死、自殺、他殺などさまざまなものがあります。しかし、病死や自然死は事故ではなく誰にでも起こり得ることなので、病死や自然死が起こった場合は事故物件だとはみなされない場合があります。
事故物件の売却相場はいくらか
事故物件の相場は、事故のない物件よりも一般的に2〜3割程度安くなることが多いです。それは、事故物件には買い手がつきにくいからです。過去に誰かが事故死を遂げた物件に住みたいという人はあまりいないでしょう。それでも物件を売るためには価格を低くするしかありません。その結果、事故物件は普通の物件よりも安くなるのです。そのため事故物件の価格は低いイメージがありますが、これは必ず安くしなくてはならないと決まっているわけではないのです。買い手がつくのであれば、普通の物件と同じくらいの価格で売っても構いません。
事故物件の査定方法を徹底解説
事故物件を査定する方法には、一括査定、机上査定、訪問査定があります。これらの査定を通して事故物件の査定額を提示してもらい、最も良い条件を出してくれた不動産業者に売買を依頼します。
一括査定
一括査定とは、専用フォームに不動産の情報を入力すると不動産の相場価格を調べられるサイトです。一度不動産の情報を入力するだけで、6〜10社の不動産業者から査定結果を受け取れるため、比較して業者選びが便利です。一度で何社の不動産業者から査定の結果をもらえるかは一括査定サイトによって異なります。一括査定のために必要となるのは不動産に関する情報のみです。査定してもらいたい不動産の住所や築年数、広さ、種類は戸建てなのかマンションなのか土地なのかといった情報が必要になります。入力にかかる所要時間は約1分で、査定結果が出るまでには数日しかかかりません。このように、一括査定には結果が出るまでに時間がかからないというメリットがあります。
机上査定
机上査定とは、不動産に関する資料やデータを利用する査定方法です。結果が出るまでの手続きがすべて机上で完結するため、「机上査定」と呼ばれています。机上査定では、実際に不動産を訪れることはありません。そのため、机上査定は「簡易査定」と呼ばれることもあります。机上査定は、査定対象の不動産がある場所、築年数、市場の相場、過去に行われた不動産取引などの情報を参考に行われます。しかし、机上査定では実際に不動産を訪れて調査することがない分、査定の精度が低い場合があります。
訪問査定
訪問査定とは、机上査定とは異なり、不動産業者のスタッフが実際に査定対象の不動産を確認しに行く査定方法です。訪問査定では、机上査定の際に使用した情報に加えて、机上では確認できないポイントも確認できます。そのポイントは、交通アクセスのよさ、騒音被害の有無、隣接する物件との境界線など複数あります。マンションの場合はそれらに加えて、建物を誰が管理しているのか、共用部分についてなどの確認ポイントもあります。訪問査定は不動産の所有者と査定の担当者が一緒に不動産を訪れることになるので、まずは日程調整を行います。机上ではわからなかったポイントも査定結果に反映させることができるので、査定の精度が高まります。そのため、不動産を売却するときには机上査定だけで終わらせるのではなく、訪問査定まで行うことでより正確な価格をつけて売却活動ができるようになります。
事故物件査定時に押さえておくべき注意ポイント6選！
告知義務がある
事故物件の売買には、告知義務が存在します。不動産業者は事故物件の売買を仲介するとき、購入者に対してその不動産が事故物件であることを伝えなければならないのです。これは宅地建物取引業法や、国土交通省によるガイドラインで定められています。不動産業者は、取り扱う物件が事故物件であることを重要事項説明書にも記載し、購入希望者にしっかりと理解させたうえで契約してもらう必要があります。もし事故物件についての説明なく契約が締結された場合は、買い手は不動産業者に対して損害賠償を請求することができます。すると不動産業者は宅地建物取引業法違反で、業務を一時的に停止させられたり、最悪の場合だと宅建業の免許を剥奪されたりするのです。
告知義務があるのはいつまでか
それでは、一度事故が起きてしまった不動産は永久に事故物件扱いになってしまうのでしょうか。実は、事故物件として告知しなければならない期間は、その不動産を賃貸するのか売却するのかによって異なります。賃貸物件の場合、告知義務があるのは事故が発生してから3年間だといわれています。つまり、永久に事故物件扱いされるわけではないのです。一方、売却する物件の場合は、告知義務がなくなることはありません。事故が発生してから何年経っても、売却する際には事故物件であることを伝えなければならないのです。それは、賃貸よりも売買の方が動く金額が大きく、住む期間も長いことが多いからです。万が一トラブルになったときには、賃貸物件よりも売買物件の方が経済的・心理的な被害が大きいことが予想されます。そのため、売買契約のときは必ず事故物件だと伝えなくてはならないのです。
いつ打ち明けるのか
事故物件を査定する際、その不動産が事故物件であることをいつ伝えるべきでしょうか。結論を言うと、事故物件の告知をするタイミングに決まりはありません。査定をする前に伝えてもよいし、査定後に伝えることも可能です。査定前に伝えれば事故物件であることを査定結果に反映させられるので、より正確な査定額を出すことができます。一方、最初は事故物件であることを告知せず、何回か査定を依頼して相手が信頼できる業者であるかを見極めた後に伝えることも可能です。しかし、売却金額を提示してもらう前までには告知するようにしましょう。そうしないと正しい価格にならないからです。
事故によってどれくらい金額が下がるかを尋ねる
査定後には事故のせいでどれくらい金額に影響が出るのかを尋ねてみましょう。事故物件に好んで住みたいという人はあまりいないため、事故物件の場合は一般的に価格を相場よりもかなり安くすることで売却します。信頼できる不動産業者であれば、なぜその査定額になったのかを説明してくれるでしょう。もし査定額の根拠をはっきりと教えてくれない業者であれば、事故物件の売買には強みがないのかもしれません。他の業者に査定を依頼し直すことを検討しましょう。
事故物件の売買に強い業者を選ぶ
事故物件を売却するには一般的な不動産の売買とは少し異なる点があります。例えば、事故物件であるがゆえに価格を相場より下げて売却しますが、事故物件の取り扱い実績のない業者は価格の均衡点を探すことに不慣れです。どれくらい価格を下げて販売すればよいのかが不明なため、スムーズに売却できない可能性があります。このように、事故物件の売却方法にはコツがいるため、それらを熟知していない不動産業者に売買を任せるとうまく売却できない可能性があるのです。そのため、査定を依頼するときには事故物件の取り扱いに実績がある業者を選ぶようにしましょう。
一括査定を利用する
事故物件の査定を依頼するときには事故物件の売買に強い業者を選ぶことが大切ですが、数ある不動産業者の中でどの業者が事故物件の売買に強みがあるのかを探すことは簡単ではありません。そこで、不動産の一括査定サイトがおすすめです。一括査定では、よい条件で買い取ってくれる業者が提示されるだけでなく、対象の不動産の売買に強みのある業者が厳選して提示されます。例えばマンションの一括査定を依頼すると、数ある不動産業者の中からマンションの取り扱いに強い業者がいくつか提示されるのです。一括査定を利用して事故物件の売買に強い不動産業者を探し、その業者に机上査定、訪問査定まで依頼すると。
まとめ：事故物件査定のポイントと注意事項
今回は、事故物件についてや、事故物件を査定してもらう際に注意するポイントについて解説してきました。事故物件とは、過去に殺人や自殺が起きた不動産のことを指します。事故物件を査定するときには、事故物件の取り扱い実績がある不動産業者を選ぶことが重要です。それは、事故物件の査定額を出すためにはノウハウが必要だからです。一括査定を通して事故物件の売買に強みのある業者を探すとよいでしょう。
事故物件を売却するときの流れについてはこちらを参照してください。
