【必見】事故物件を売却する方法や注意点!売れない場合の対処法とは?

目次

  1. 事故物件は売却できるのか?
  2. 事故物件とは
  3. 事故物件を売却する方法
  4. 事故物件を売却する注意点
  5. 事故物件が売れない場合は?
  6. まとめ

事故物件は売却できるのか?

みなさんは、事故物件は売れないと思っていませんか。実は、事故物件も売却することが可能です。しかし、事故物件を売るにはいくつかの注意点があり、それを知ったうえで売却することが大事です。今回は、事故物件を売却する方法や注意点などについて説明していきます。

事故物件とは

心理的瑕疵物件

そもそも事故物件とはどのような物件のことか知っていますか。事故物件とは、その敷地内で事故や事件によって居住者が死亡した物件のことをいいます。これには、他殺だけではなく、自殺や自然死も含まれることがあります。事故物件に住みたいという人はなかなかいないでしょう。それは、過去に死亡事故があった物件に住むのは心理的に抵抗感があるからです。このような、心理的な瑕疵(かし)がある事故物件のことを心理的瑕疵物件といいます。

物理的瑕疵物件

事故物件とみなされる物件には、心理的瑕疵を原因とするものだけではなく、物理的瑕疵もあります。物理的瑕疵とは、不動産に構造上の問題があるということです。例えば、埋蔵物がある土地、汚染されている土地、地盤沈下が起こっている土地、シロアリや雨漏りの被害がある建物などは物理的な瑕疵がある不動産だということになります。また、その不動産自体だけでなく、その周辺施設として、近くにゴミ処理場があったり、暴力団の事務所があったりすると、その不動産も物理的瑕疵があるとみなされます。物理的瑕疵がある物件には心理的瑕疵も見られることが多いため、心理的瑕疵物件と同じ扱いになり、事故物件とみなされるのです。

事故物件を売却する方法

事故物件は売却できないのではないかと思う人もいるかもしれませんが、事故物件であっても売却は可能です。ここでは、事故物件の売却方法を説明します。

不動産業者を選ぶ

まずは不動産業者を選びます。事故物件を売るには、過去に事故物件を取り扱ったことがある業者を選んだ方がよいです。それは、事故物件の売買にはノウハウが必要だからです。事故物件を売却したことがない不動産業者だと、弱気になって安すぎる価格で売却してしまう可能性があるからです。しかし、豊富な売却経験があれば、事故物件を売却する流れやコツを熟知しており、スムーズに売却を進められます。

買取または仲介を依頼する

事故物件を売却するためには、買取と仲介という二つの方法があります。買取とは不動産業者に物件を売却する方法で、仲介とは不動産業者を通して買い手となる第三者を探す方法です。買取の場合、不動産業者を決めて契約を結んだら、すぐに決済と引き渡しを行います。このように、買取では買い手を探す手間が必要ないので、早く事故物件を売却することができます。一方、仲介では、不動産業者を選んだら売却活動を行って買い手を探します。そして、買い手が見つかったら契約を結び、決済と引き渡しが行われます。この買取と仲介のどちらを選ぶかを決める必要があります。買取と仲介の違いについて詳しくはこちらを参照してください。
【わかりやすく説明!】不動産を直接売却するのと、仲介との違いとは?

事故物件を売却する注意点

事故物件は相場より安くなってしまう

事故物件を売ろうとすると、相場通りの価格で売ることは難しいです。事故物件はだいたい相場より20%〜30%ほど低くなってしまいます。しかし、安くしなければならないというわけではありません。心理的瑕疵のせいで買い手がつきにくいため、値下げをして対応することになるのです。もし売却に時間がかかってもよいのであれば、相場に近い価格でじっくり買いて探しをすることも可能です。

事故物件の売却を諦めてはいけない

事故物件は売っても買い手がつかないと思っている人もいるかもしれませんが、事故物件でも売却することができます。それは、中には心理的瑕疵があまり気にならない人もいるからです。そのような人は、事故物件の安さに魅力を感じるため、あえて事故物件を探している人もいるほどです。そのため、事故物件だからといって高く売ることを諦めないようにしましょう。さらに、立地がよい物件であれば、事故物件であっても大きく値引きすることなく売却できる可能性もあります。事故物件を売却しようと思ったら、まずは不動産業者に相談してみましょう。

事故物件であることを告知しなくてはならない

事故物件を売るには、その物件が事故物件であるということを契約前に買い手に伝えなくてはなりません。それは、事故物件を購入するのは多くの場合ためらわれることだからです。事故物件には心理的瑕疵が伴います。もし事故物件であることを告知せず売却してしまうと、「事故物件だと知っていたら購入しなかったのに」と言われてしまう可能性があります。その場合、事故物件に住むことによる精神的なストレスを理由に損害賠償を請求されてしまうことがあります。そうならないために、事故物件を売る際には買い手に対して必ず告知をしましょう。事故物件であることの告知は、契約前に行う重要事項説明の際に伝えます。告知は詳細に行いましょう。どのような事故だったのか、それはいつ起きたのか、どこで起きたのかなど、詳細を正確に伝える必要があります。この告知義務は、事故から年月が経っていたとしても行った方がよいです。事故物件であることを伝えると印象が悪くなり、買い手がつきにくくなってしまいそうなので伝えたくないという人もいるかもしれません。しかし、損害賠償を請求されてしまうとかえって損なので、しっかりと伝えるようにしましょう。しかし、もし事故物件であることを知らなかったために告知せず売却してしまった場合には、売り手ではなく仲介業者の責任になります。

事故物件が売れない場合は?

基本的には、事故物件に住みたいという人は少ないでしょう。事故物件の売却は簡単ではありません。もしどうしても買い手がつかない場合はどうしたらよいのでしょうか。スムーズに事故物件を売却するためには、いくつかの対策が必要になります。

価格を下げて売却する

買い手がつかなかった場合には、価格を下げると売れることがあります。今の価格では買い手がつかないのであれば、もしかしたら価格が物件の実態に釣り合っていないのかもしれません。多くの人は少しでも安い不動産を探しています。特に、事故物件を購入しようとしている人は、その安さに魅力を感じて購入することが多いです。そのため、価格を下げてみると買い手がつくようになるかもしれません。周辺にある物件よりも格段に安い価格がついていれば、たとえ事故物件であっても買い取ってくれる人が出てくる可能性があります。その場合、その人は瑕疵よりも価格を優先したということになります。

事故が風化するのを待つ

事故がテレビなどで取り上げられてしまうと、人々の記憶に残ってしまいます。しかし、いつかはその事故も風化します。それを待ってからにすると売却しやすくなることがあります。事故物件に住むと近所の人たちに噂されて、ストレスを感じることがあります。しかし、時が経てば人々は自己のことを忘れ、噂することもなくなります。それを待ってから売却すれば、買い手もつきやすくなるでしょう。

仲介ではなく買取で売却する

仲介では買い手がつかなかった場合は、買取という方法に切り替えてみましょう。仲介とは第三者の買い手を探す方法で、買取とは不動産業者が買い手となる方法でした。事故物件であるせいで第三者の買い手がつかないのであれば、不動産業者に依頼すれば高確率で物件を買い取ってもらえます。買取の場合、不動産業者は買い取った物件をリフォームしたり解体したりして再度販売します。そのため、事故物件でも買い取ってくれるのです。しかし、あまりにも立地が悪い場合などには再販売しても買い手がつかない可能性が高いため、買い取ってもらえないこともあるので注意しましょう。

更地にして売却する

事故物件が劣化しており、立地条件がよくない場合などには、解体して更地をとして売却すれば買い手がつきやすくなることがあります。それは、更地にしてしまえばその土地を様々な用途に利用できるようになるからです。更地は例えば駐車場として利用したり、新しい建物を建てたりすることも可能です。

しかし、更地にするためには高額な解体費用がかかります。解体にはおよそ100〜150万円が必要となるため、更地にするかどうかはよく検討しなければなりません。もしその物件の状態がよいのならば、解体はせずそのまま売却してもよいかもしれません。悩んだら不動産業者に相談してみましょう。

また、更地にしたとしても事故の件が人々の記憶から消えることはありません。さらに、事故物件を解体したとしても過去にその物件で事故があったことを告知する義務は残ります。

まとめ

今回は、事故物件を売却するための流れや注意点などについて説明してきました。事故物件でも売却することが可能です。事故物件は買取か仲介で売却しましょう。しかし、やはり倫理的瑕疵のせいで買い手はつきにくいため、価格は相場より2、3割安くなってしまいます。どうしても事故物件が売れない場合は、値段を下げたり、事故の風化を待ったりと、対策を取ってみると売れることがあります。