原価法とは？再調達価格を使った不動産査定の仕組みを解説

不動産を売却する際に不動産会社にいくらで売れるのか査定してもらいます。この時、不動産会社が不動産の査定額を算出する方法は「原価法」「取引事例比較法」「収益還元法」の3種類あります。ここでは「原価法」について解説していきます。

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記事執筆・監修

エキスパート職 山口智暉

• -資格-

  宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士

• -経歴-

  株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
  東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
  株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
  リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける

原価法とは？再調達価格を使った不動産査定の基本

原価法は主に戸建の建物、さらに言えば中古戸建の建物部分を査定する場合に使用される算出方法です。算出の仕方は仮に現在の建物を取り壊し、全く同じ建物をもう一度建てた場合の工事費用など、どのくらいの金額で建てられるのか（再調達価格）を出します。そこから現在の建物の築年数から老朽化している部分の価格を引いたものが査定額として算出されます。

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他の不動産査定方法との違いと原価法の適用シーン

はじめに査定額の算出方法が3種類あると書きましたので、ここでそれぞれの特徴を解説します。
「取引事例比較法」は近隣や類似した条件で実際に取引された土地の事例と比較して査定額を算出する方法です。土地や類似物件の多い中古のマンションを査定する場合に使われます。
「収益還元法」は将来その査定物件がどのくらいの収益をあげられるのか予想して査定額を算出する方法です。こちらは収益から算出するため居住用の建物ではなくマンションなどの賃貸を査定するときに使われます。
原価法はこれらの方法では査定額を算出できない不動産を査定するときに使われるのです。つまり、収益物件ではない居住用の建物で過去に取引事例がない場合に建物そのものから査定額を算出するわけです。

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原価法の詳細な計算式と各要素の解説

原価法での計算方法は次の通りです。

この「再調達価格」や「残存年数」といったものはどこから計算しているかを解説します。

再調達価格

再調達価格とは、現在と同じ場所に同じ建物を新たに建設する際の費用を指します。国税庁の建物標準価格表で、構造別や建築年数ごとに1㎡単価を確認できます。

引用：https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/shinkoku/tebiki2017/kisairei/joto/pdf/013.pdf

延床面積

延床面積とは、建物の全階の床面積の合計です。例えば、2階建てなら1階と2階の床面積を合算します。ただし、ロフトやバルコニーなど、一部のスペースは含まれないことがあります。

残存年数

残存年数は、耐用年数から築年数を引くことで算出します。この値は、建物が今後どれだけ経済的価値を持つかを示します。

耐用年数

耐用年数とは、建物が経済的に利用できる期間を指します。この年数は、構造や利用目的に応じて税法で定められています。例えば、木造住宅は22年、3mm以下の金属造りの住宅は19年、鉄筋コンクリート造りは47年とされています。国税庁の耐用年数標で確認できます。

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実践！原価法による不動産査定の計算例

では具体例をもとに査定額を算出してみます。築年数15年、延床面積150㎡の木造住宅を査定するとします。平成20年の模造建築の1㎡単価は156,000円、木造建築の耐用年数は22年です。

156,000円×150㎡×7年÷22年≒7,445,000円
となります。つまりこの建物の査定額は約7,445,000円というわけです。

このように原価法を使って査定額を算出することは計算に必要な情報さえあればかなり簡単にできるのです。

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原価法のメリット・デメリット

メリット

原価法のメリットは、査定対象の建物のみを基に査定額を算出できる点です。そのため、他の方法に比べて必要な情報が少なく、比較的簡単に算出できます。一方、取引事例比較法は実際の取引事例を元にするため、類似物件であっても完全に同じ物件での比較は困難です。そのため、査定額は選ばれた事例によって左右される可能性があります。原価法は他の建物や取引事例の影響を受けず、過去に類似物件の取引がない特殊な物件でも査定可能です。

デメリット

原価法は必要な情報が他の算出方法に比べてはるかに少ないが、その物件のリフォーム費用なども使うため、そういった情報が記載してあるモノが残ってないと計算ができません。
標準的な建物価格に疑わしいところがあることもデメリットの一つです。原価法の中心となる大事な情報ですが建売住宅でも大手ハウスメーカーでも同じ金額で算出することになります。ただこういったことを回避するためグレード率を計算の中に取り入れる方法もありますが、適切な査定価格が算出できるとは限りません。
また、しっかりとしたデータがそろった取引事例比較法には算出結果の正確さでは当然及ばないのです。

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原価法の活用方法と査定結果を信頼するためのポイント

本記事では原価法について解説させていただきました。 原価法だけでは適切な査定結果が出ることはほとんどありません。査定価格の算出方法は3種類あるため原価法だけでなくそれぞれを適切に使うことでより良い査定価格が出るのです。
ただ原価法は少ない情報から価格を求めることが出来るため誰でも計算できます。不動産会社の査定価格を見る前に一度自身で価格を計算してみてはいかがでしょうか。 査定書の内容を鵜呑みするのではなくしっかり納得できるものなのか、そうやって信頼できる不動産会社と査定価格を決めてください。

記事執筆・監修

エキスパート職 山口智暉

• -資格-

  宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士

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