不動産査定 評点について〜 査定における評点の解説〜

不動産を売却したいと考えた際に、まずは査定をしてもらう必要があります。マンションでも一戸建てでも、購入時の価格と現在の価格では必ず数値に違いが出ています。不動産査定に関して、その査定方法の種類を列挙しながら、その中でも複雑な査定方法に関しては細かく解説していきたいと思います。

また、不動産査定には評点という仕組みが取られており、あらかじめ定めたいくつかの項目に点数をつけていく作業が行われます。交通の便や立地条件などに対して点数をつけていく仕組みです。

この評点形成によって、売却値の大体の値段を導き出すことができます。個人の住宅売却で多く使われるのは、取引事例比較法と原価法であることが多いので、例えば取引事例比較法を用いて査定が行われた場合には、成功事例物件とご自身が売却を考えている物件どちらもに点数をつけて、評点を出します。ですので、成功物件と言えどもより参考になる物件を選べるように、不動産選びが重要になってきます。最後まで読んでいただくと、理解が深まると思うので、不動産を選ぶ前にぜひ本記事をご一読ください。

不動産の査定方法

不動産の査定方法は3種類あります。
土地の性質や、売却目的等によって使い分けられます。

査定方法

  • ① 取引事例比較法
  • ② 原価法
  • ③ 収益還元法

① 取引事例比較法について

「対象不動産と条件が近い取引事例を収集した中から、適切な事例を選択し、取引価格の事例から必要に応じて対象不動産の事情補正や時点修正を行い、地域的要因及び個別的要因の比較を行って求められた価格を比較考慮して対象不動産の価格を求める方法。」このような取引事例比較法による試算価格を「比準価格」という。(参考:不動産用語集)

最初の査定方法は、その名のとおりで過去の取引事例に基づき、そこに修正や補正を加えることで査定金額を導き出す手法です。

② 原価法

不動産の再調達原価をベースとして、対象不動産の価格を求める手法。

原価法では、価格時点における対象不動産の再調達原価を求め、この再調達原価について減価修正を行なって対象不動産の試算価格を求める。この原価法による試算価格は「積算価格」と呼ばれる。

原価法は、対象不動産が「建物」または「建物およびその敷地」である場合に、再調達原価の把握と減価修正を適切に行なうことができるときに有効である。
また、対象不動産が「土地のみ」である場合においても、最近造成された造成地などのように再調達原価を適切に求めることができるときは、この原価法を適用することができる。
この場合において、対象不動産が現に存在するものでないときは、価格時点における再調達原価を適切に求めることができる場合に限り適用することができるものとする。
(参考:https://www.athome.co.jp/contents/words/term_1655/)

こちらは不動産の再調達原価をベースとするので、対象物件を仮に再度建築し、造成した場合の価値を不動産鑑定士が査定します。そして、建築後の経過年数を考慮して低下した価値分を割引ます。(減価修正)こうして算出したものが、現在の価値として査定金額に反映されることになります。

③ 収益還元法

不動産から将来的に生み出される収益を、現在の価値に割り引いて不動産価格を計算する方法のこと。例えば不動産の建築費用が1億5000万円だった場合でも、将来的な家賃収入を考慮した上での適正価格が、2~3億円になり得るということです。
そして収益還元法には「直接還元法」と「DCF法」があります。
(参考:https://www.pressance.co.jp/crowdfunding/otherPage/words/nobody/06.html)

収益還元法について

① 収益還元法の種類について

収益還元法の算定方法には2種類あります。「直接還元法」と「DCF法」です。

「直接還元法」とは、不動産を1年間所有することで得られる利益を計算し、この計算結果から、現時点の価格を決定する方法です。例えば新築や築浅マンションは、そうでない物件と比較して家賃が高くなる傾向にありますが、この家賃から計算をするので「直接還元法」における不動産の現時点価格も比例して高くなります。

対して「DCF法」とは、「ディスカウントキャッシュフロー法」を指しており、将来的にお金の価値が下がることを考慮した上で、不動産の値段を決める方法です。
通貨の価値は、基本的に下がっていきます。今の100万円の方が、10年後の100万円より高い価値を持っているということです。

例えば、昔は10万円で買えてたものが、今は倍の値段でしか購入できないというような現象を経験したことがある方もいるのではないでしょうか。このように通貨の価値とは、社会がインフレ状態である限り、常に現在が最高値です。

上記を加味した上で、計算される方法が「DCF法」になります。不動産を保有している期間において受け取ることができる純利益と、売却時の物件の予想売却価格を、現在の価値に合わせて割り引いて合計額を出す方法です。

  • 直接還元法 → 1年間の不動産予想利益からざっくりと不動産価格を計算
  • DCF法   → 長期的な利益とお金の価値を踏まえた損益から、不動産価格を計算

以上のように区分することができます。

②「直接還元法」の計算方法

将来的な家賃収入÷還元利回り=不動産価格(利益)s

この式で求めることができます。還元利回りとはキャップレートとも言われており、類似物件を参考にして計算されることが多いです。

例えば
純家賃収入:260万
年間経費:50万
還元利回り:7%
である時、式は以下のようになります。

③「DCF法」の計算方法

次にDCF法ですが、直接還元法と比較すると計算の難易度が上がります。

毎期で得られる不動産純利益合計+将来の売却価格の現在価値=不動産価格(利益)

この式で求めることができます。
例えば、②「直接還元法」の計算方法で用いた数字を使って計算してみると

純家賃収:260万
年間経費:50万
保有期間:6年
割引率/年:4%
売却時の想定価格:3,000万

割引率とは、「DCF法」の特徴である将来的なお金の価値の増減を指しており、年間で4%今よりお金の価値が低くなることをここでは意味しています。 そして今回の場合、式は以下のようになります。

1年目(260-50)÷(1+0.04)=202万円
2年目(260-50)÷(1+0.04)2=194万円
3年目(260-50)÷(1+0.04)3=187万円
4年目(260-50)÷(1+0.04)4=180万円
5年目(260-50)÷(1+0.04)5=173万円
6年目(260-50)÷(1+0.04)6=166万円

1年目と6年目を比較すると、利益が低くなっています。これは現在のお金の価値で見た場合に、6年目には166万円の利益になっているということです。そして売却時の想定価格を3,000万円にしているので、同じように計算を行います。

6年目 3,000 万円 ÷(1+0.04)6=2,371万円 つまり6年後に売却する際は、現在の価値で2,371万円になっているということです。

売却時に得る2371万円に、6年間の収益を合計し
2,371+(202+194+187+180+173+166)=3,473万円となります。

計算の難易度が高くなりますが、「DCF法」では上記のようにして求めることができます。3,473万円以下で購入し、毎月家賃収入を得て、6年後にしっかりと3,000万円で不動産を売却できたとすると、購入者は得をすることになります。

不動産査定 評点とは

上記で収益還元法について詳しく解説をさせていただきましたが、実は個人の住宅売却で多く使われるのは、取引事例比較法と原価法であることが多いです。

取引事例比較法は、査定する物件と似たような条件(駅から近さや広さ、築年数、間取りなど)を持っていた成功物件と照らし合わせて査定を行います。 具体的に不動産査定での評点はどのように定まっていくのでしょうか。

項目の、交通の便や立地条件、住戸位置(マンションの場合)などにそれぞれ点数をつけていきます。これは査定時の評点です。

計算式が複雑ですが、取引事例比較法での求め方は以下になります。

事例物件の平米単価 ×(査定物件の評点÷事例物件の評点)× 査定物件の面積 × 流通性比率 ≒ 査定価格

※流通性比率とは、対象物件がその地域で売れやすいか売れにくいかという流動性の度合いを、標準を1とした上で、上下に数値変動させる比率のこと。

※上記は、公益財団法人 不動産流通推進センターが「価格査定マニュアル」にて定めている計算式です。

まとめ

不動産査定は、評点という点数をつけていくことによって査定金額を出していきますが、そもそも査定方法には3種類あることや、よく使われる査定方法についてご紹介しました。
また査定金額は若干ではあるものの、不動産によって異なるので注意が必要です。なぜなら取引事例比較法ですと、似たような物件を参考にしますが、その物件の選出は担当者に依拠しているからです。
この点に注意しながら、不動産選びにも役立てていただければと思います。
最後までお読みいただき、ありがとうございました。