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2026/09/02住宅ローンで投資はできる？契約違反になる理由と返済中の不動産投資を解説
- ワンルーム投資
住宅ローンは、自分や家族が住む住宅を購入するためのローンであり、投資用物件には利用できません。投資目的を隠して利用すると契約違反となり、一括返済を求められる可能性があります。一方、住宅ローン返済中でも、不動産投資ローンを利用して投資を始めることは可能です。
本記事では、両者の違いや不正利用のリスク、返済中に不動産投資を始める際の資金計画や物件選びについて解説します。
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-資格-
宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士
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-経歴-
株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける
Contents
住宅ローンを使って不動産投資はできない
住宅ローンには、あらかじめ利用目的が定められています。まずは住宅ローンの利用目的と、投資目的で利用した場合の扱い、購入後に居住状況が変わった場合の対応について確認しましょう。
住宅ローンは本人や家族が住む住宅のためのローン
住宅ローンは、本人や家族が住む住宅を購入・建築するために利用するローンです。たとえばフラット35では、自ら居住する住宅の取得に利用目的を限定しており、投資目的で住宅を取得することを認めていません。
投資目的であることを隠して住宅ローンを利用すると、ローン契約で定められた資金使途に反するため、契約違反となります。
投資用物件を購入する場合は、住宅ローンではなく、不動産投資ローンなど目的に合った融資を利用する必要があります。
転勤などで住めなくなった場合は金融機関へ相談する
住宅ローンを利用して自宅を購入した後、転勤や介護などによって一時的に住めなくなることもあります。
このような場合は、自己判断で第三者へ賃貸するのではなく、事前に借入先の金融機関へ相談しましょう。住宅金融支援機構でも、住所が変わった場合は返済中の金融機関へ届け出るよう案内しています。
転勤などで自宅に住めなくなった場合の取り扱いはローン商品によって異なるため、借入先の指示に従って対応することが重要です。
（参考：住宅金融支援機構『住所・氏名等の変更』）
住宅ローンと不動産投資ローンの違い
住宅ローンと不動産投資ローンは、いずれも不動産を購入する際に利用する融資ですが、利用目的や返済原資、審査の考え方などが異なります。
主な違いは以下のとおりです。
| 項目 | 住宅ローン | 不動産投資ローン |
| 資金使途 | 本人や家族が住む住宅の購入など | 賃貸用など投資目的の不動産購入 |
| 返済原資 | 主に給与などの収入 | 主に物件から得る家賃収入 |
| 金利 | 一般的に低い傾向 | 一般的に住宅ローンより高い傾向 |
| 審査 | 本人の年収や勤務状況、信用情報など | 本人の属性に加えて物件の収益性や担保価値など |
| 返済期間 | 商品や年齢などによって異なる | 商品、年齢、物件の築年数などによって異なる |
資金使途・金利・返済期間の違い
資金使途は、住宅ローンが自己居住用住宅の取得、不動産投資ローンが収益物件の取得である点が大きな違いです。
また、不動産投資ローンは一般的に住宅ローンより金利が高い傾向があります。返済期間も金融機関や商品によって異なり、借主の年齢や物件の構造・築年数などによって制限される場合があります。
返済原資の違い
住宅ローンは、一般的に借主の給与などの収入から返済します。一方、不動産投資ローンは、購入した物件から得られる家賃収入を主な返済原資とします。
ただし、空室が発生した場合でもローンの返済は続きます。家賃収入が不足すれば、給与や預貯金などから返済する必要があります。
審査基準の違い
住宅ローンでは、年収や勤務先、勤続年数、信用情報、既存の借入状況など、主に申込者本人の返済能力が確認されます。
不動産投資ローンでも本人の属性は審査対象になりますが、それに加えて購入する物件の収益性や資産価値なども確認されます。
金融機関によって審査基準は異なるため、「年収がいくらあれば借りられる」と一律に判断することはできません。
住宅ローンを不動産投資に流用するリスク
住宅ローンを投資目的に流用した場合、融資実行後に不正利用が確認されることがあります。ここでは、不正利用が発覚する仕組みと発覚後のリスク、不正利用を勧める業者への注意点を解説します。
不正利用が発覚する理由
住宅金融支援機構では、フラット35の申込本人または親族が実際に融資住宅へ住んでいることを定期的に確認しています。
具体的には、転送不要郵便で融資住宅へ融資額残高証明書を送付するなどの方法で居住実態を確認しています。
（参考：住宅金融支援機構『【フラット３５】の不適正利用に巻き込まれないために』）
また、2026年6月には、PayPay銀行、auじぶん銀行、イオン銀行、SBI新生銀行の4行が、住宅ローンの不正利用に関与するおそれのある不動産会社や不正手口に関する情報を共有する協定を締結しました。
住宅ローンの不正利用について、「発覚しなければ問題ない」と考えるべきではありません。
（参考：PayPay銀行『金融機関4行で「住宅ローン不正利用に関する情報交換協定書」を締結』）
発覚すると一括返済や法的責任を問われる可能性がある
住宅ローンを投資目的で不正に利用した場合、契約内容によっては残債の一括返済を求められる可能性があります。フラット35では、不適正利用が判明した場合に残債務の一括返済を請求するとしています。
また、住宅金融支援機構は、虚偽の内容で融資を受けた場合には本人が詐欺罪の責任を問われる可能性があるとして注意を呼びかけています。
（参考：住宅金融支援機構『【フラット３５】の不適正利用に巻き込まれないために』）
住宅ローンの不正利用をすすめる業者に注意する
住宅金融支援機構は、フラット35を不適正に利用して投資用物件を取得させようとする悪質な勧誘について注意喚起しています。
住宅ローンを利用して投資用物件を購入するようすすめられたり、実際とは異なる居住目的で申し込むよう求められたりした場合は、応じないようにしましょう。
ローンの申込内容や資金使途を自分で確認し、不明な点があれば金融機関へ直接確認してください。
住宅ローン返済中でも不動産投資は始められる
ここからは、住宅ローンを不正に流用するケースとは分けて、住宅ローン返済中に正規の不動産投資ローンを利用する場合について解説します。
住宅ローンが残っていても不動産投資ローンは利用できる
住宅ローンと不動産投資ローンは利用目的が異なるため、住宅ローンを返済中でも不動産投資ローンへ申し込むことは可能です。
ただし、申し込めば必ず融資を受けられるわけではなく、金融機関による審査を受ける必要があります。
既存の住宅ローンが融資審査に与える影響
不動産投資ローンの審査では、住宅ローンを含む既存の借入状況も確認されます。
そのため、住宅ローンの残高や毎月の返済額は、新たな融資の判断に影響する可能性があります。ただし、審査基準は金融機関によって異なるため、住宅ローン残高だけで融資の可否や借入可能額を判断することはできません。
関連記事：新築マンション投資の融資審査に通るには？金利と成功のポイント
住宅ローンと不動産投資ローンを併用する際の注意点
2つのローンを利用する場合は、それぞれの返済額を個別に考えるのではなく、生活費や予備資金を含めた家計全体の負担を確認する必要があります。
住宅ローンと不動産投資ローンの両方を継続して返済できるよう、無理のない資金計画を立てましょう。
関連記事：住宅ローンが払えないとどうなる？対処法と家を手放さない選択肢を徹底解説
不動産投資では収支シミュレーションが重要
不動産投資では、想定される家賃収入だけでなく、実際に手元へ残る金額や返済余力まで確認することが重要です。ここでは、収支シミュレーションで確認したいポイントを解説します。
家賃収入と空室リスクを見込んで試算する
不動産投資では、入居者の退去などによって一時的に家賃収入が得られなくなる可能性があります。
そのため、年間を通して常に満室であることを前提に収支を計算するのではなく、一定期間の空室が生じた場合も試算しておきましょう。
周辺の賃料相場や競合物件、過去の入居状況などを踏まえ、現実的な家賃収入を見積もりましょう。
管理費・修繕費・固定資産税などの支出を見込む
不動産を所有すると、ローン返済以外にもさまざまな費用が発生します。主な費用には次のようなものがあります。
| 費用 | 内容 |
| 管理委託費 | 入居者募集や家賃管理などを管理会社へ委託する費用 |
| 管理費・修繕積立金 | 区分マンションなどで継続的に発生する費用 |
| 固定資産税・都市計画税 | 固定資産税や、対象地域の土地・建物に課される都市計画税 |
| 保険料 | 火災保険や地震保険などの費用 |
| 修繕・原状回復費 | 設備の故障や退去時などに発生する費用 |
費用の金額や発生時期は物件によって異なります。
家賃収入からこれらの支出とローン返済額を差し引き、実際にどの程度の資金が残るのかを確認しましょう。
不動産投資ローンの返済額と金利上昇も考慮する
変動金利の不動産投資ローンを利用する場合は、将来の金利上昇についても考える必要があります。
現在の適用金利だけでなく、たとえば金利が1ポイント、2ポイント上昇した場合の返済額も試算しておくと、金利上昇にどの程度対応できるか判断しやすくなります。
住宅ローンも変動金利を利用している場合は、両方の金利が上昇したケースも想定して家計への影響を確認しましょう。
不動産投資を始める際の物件選びと資金計画のポイント
収支の見通しを確認したら、購入する物件と資金の配分を検討します。ここでは、不動産投資の物件選びと資金計画で押さえておきたいポイントを解説します。
自己資金と借入額のバランスを考える
自己資金を多く入れれば借入額を減らせるため、毎月のローン返済額を抑えやすくなります。
一方、自己資金を使いすぎると、購入後の修繕費や空室などに対応するための手元資金が不足する可能性があります。
必要な自己資金は、利用する金融機関や物件、申込者の属性などによって異なります。借入額だけでなく、購入後にどの程度の資金を手元へ残すかも考えて決めましょう。
関連記事：不動産投資の自己資金はいくら必要？失敗しない目安と少額で始める方法
立地や賃貸需要を確認する
投資物件を選ぶ際は、継続的な賃貸需要が見込めるかを確認しましょう。
たとえば、最寄り駅までの距離や交通アクセス、周辺人口の動向、スーパーや医療機関などの生活利便施設、競合する賃貸物件の数や賃料などが判断材料になります。
立地条件だけで判断せず、そのエリアで想定される入居者層まで把握しておくと、賃貸需要をより具体的に判断できます。
売却まで見据えて物件を選ぶ
不動産投資では、保有期間中の家賃収入だけでなく、最終的な売却も収益に影響します。
購入するときから、将来どのような人が購入候補になるのか、売却時にも需要が見込める物件なのかを確認しましょう。
立地や築年数、建物の管理状況などは、賃貸需要だけでなく将来の売却しやすさにも関係します。
長期間保有する予定であっても、出口戦略まで含めて物件を選ぶことが重要です。
不動産投資ならRIERA（リエラ）へ相談
不動産投資について物件選びから運用まで相談したい場合は、リアルエステートが提供する「RIERA（リエラ）」を利用する方法があります。
RIERAでは、投資用マンションの販売・買取・管理を行っており、各オーナーに担当者が付きます。物件選定から入居者管理、売却まで一貫したサービスを提供しているため、購入時だけでなく、物件の保有期間中や将来の売却についても相談できます。
また、空室保証を兼ね備えた管理プランを用意しているほか、空室や原状回復費、設備故障などの費用リスクに応じた保証プランも提供しています。不動産投資を検討している場合は、無料相談を利用して物件選びや運用について相談してみてください。
まとめ
住宅ローンは本人や家族が住む住宅のためのローンであり、投資用物件の購入には利用できません。投資目的で住宅ローンを不正に利用すると、契約内容によっては一括返済を求められる可能性があります。
一方、住宅ローンを返済中でも、不動産投資ローンを別途利用して不動産投資を始めることは可能です。ただし、既存の住宅ローンは融資審査に影響する可能性があるため、2つのローンの返済や空室、修繕、金利上昇なども含めて収支を確認しましょう。
不動産投資では、購入時の資金計画だけでなく、賃貸需要や物件管理、将来の売却まで見据えて判断することが重要です。
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-資格-
宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士
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-経歴-
株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
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