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2023/10/02新築マンション投資で押さえておくべき融資のポイント
- マンション投資
「不労所得で生活したい」「毎月の副収入を得たい」「新築マンションに投資したいけれど、ローンを組まなければならない」という考えは、誰しもが一度は抱くものです。確かに、不動産所有者になれば老後の副収入が得られ、働かなくても収入を得ることができるため、挑戦したいと感じるはずです。そうした不動産所有者になるためには、多くの人が通る道が「不動産投資ローン」です。このローンを理解しておくことで、夢の不労所得者に一歩近づき、安心して老後を過ごすことが可能になります。今回は、新築マンションの不動産投資に焦点を当て、ローンのメリットやデメリット、注意点などを簡潔にまとめました。新築マンションへの投資を考えている方や、ローンを組むかどうか迷っている方は、ぜひ最後までお読みください。
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-資格-
宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士
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-経歴-
株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける
Contents
不動産投資ローンとは？新築投資に必要な基礎知識
不動産投資ローンの定義とその重要性
まず、不動産投資について説明します。不動産投資とは、マンションやアパート、土地などを購入し、それらを貸し出すことで収入を得る投資方法です。基本的には毎月の家賃収入を得る形式ですが、売却による利益も得られることがあります。老後の副収入として始める方や、節税対策として始める方も多くいます。これを踏まえて、不動産投資ローンについて説明します。
不動産投資ローンは、家賃収入や売却益を得ることを目的として不動産を購入する際に組むローンです。ここで重要なのは、「投資を目的とした」ローンであるということです。ローンを組む際には、収益や返済能力などの項目が確認されます。
また、これらの内容だけでは「住宅ローン」と同じではないかと疑問に思うかもしれませんが、実際には大きな違いがあります。
住宅ローンとの違い：新築マンション投資の特徴
不動産投資ローンと住宅ローンの大きな違いは、「投資目的かどうか」という点です。不動産投資ローンは家賃収入や売却益を得ることを目的に組むローンであり、一方、住宅ローンは本人が居住するための不動産を購入する際に組むローンです。このため、不動産投資ローンと住宅ローンでは審査基準や借入金額が異なります。一般的に、不動産投資ローンの方が審査が厳しく、借入金額も大きくなる傾向があります。不動産投資ローンのほうが審査は厳しく、借入金額が大きくなる傾向にあります。
不動産投資ローンの金利の種類と選び方
不動産投資ローンを利用する際には、金利についても把握しておく必要があります。金利は大きく分けて2種類あります。1つ目は「変動金利」です。変動金利は、名前の通り借入期間中に適用金利が変わるものです。最近では半年に1度見直しが行われていますが、月々の返済額は通常5年間は変わりません。2つ目は「固定金利」です。固定金利は、変動金利とは異なり金利が変わらないことが特徴です。金利の固定期間は、2年、5年、10年、20年などから選べます。
団体信用生命保険とは？投資を守るための知識
不動産投資ローンについて調べてみてよく目にするのが、「団体信用生命保険」という言葉です。これについても理解しておく必要があります。不動産投資ローンを組む際には、団体信用生命保険が組み込まれていることが一般的です。団体信用生命保険とは、ローン返済中に返済者になにか万が一のことがあった場合、融資先の金融機関に保険会社からローン残高が支払われ、残高を無くすという生命保険です。もし、この保険に加入していない場合、例えば返済者がローン返済中に死亡すると、返済者の家族などの保証人に返済義務が移ります。そうなると、保証人（家族）からすると突然莫大なローンを負担することになります。このようなケースにならないためにも、不動産投資ローンを組む際には、団体信用生命保険に加入することをオススメします。
不動産投資ローンのメリットとデメリット
次に、不動産投資ローンに関するメリットとデメリットを解説します。もちろんメリットは多いですが、デメリットにも目を向ける必要があります。とくにデメリットの住宅ローンの内容に関しては、あなたの今後のライフプランに大きく影響します。そのためメリットとデメリット、それぞれを理解した上でローンを組むかどうか判断してください。
メリット
自己資金が少ない状態からでも始めることができる
不動産投資において、自己資金を貯めてからじゃないと始められないと考えてしまう方も多くいます。しかし、不動産投資は長期間投資することによって多額の利益を得ることができるので、自己資金が貯まってからという考えでは遅いです。また、自己資金が少ない方でも、ローンを組むことによってレバレッジ効果を期待することができるため、メリットの1つにあげます。
※レバレッジ効果とは、少額の資金から高額の不動産投資などの資産運用を行い利益率を高めること。
団体信用保険の加入が可能
不動産投資ローンを行う際に、必須条件として団体信用保険に入ることを促している金融機関がほとんどです。団体信用保険とは、契約者に万が一のことがあった際でも、家や家族が守ることが保証される保険です。そのため、不動産を残すことが可能なので、遺族に契約者が貯めてきた収入を引き継ぐことができます。また、売却することもできるので多くの資金を遺族に残せます。
デメリット
自己資金を削りながら運用する可能性がある。
不動産投資の回収方法としては、家賃収入がメインです。しかし、仮に空室が発生してしまうとただの赤字経営となり、自身の負担額が大きくなってしまいます。とくに中古物件の場合のほうが、空室リスクは高くなる傾向にあります。そのため、今回焦点を当てている新築マンション経営においてはそこまでデメリットにならないかもしれませんが、把握すべき点です。
金利が高い
不動産投資ローンを行うにあたって、金利は把握すべき点の1つです。その金利ですが、住宅ローンと比べても不動産投資ローンの方が金利が高いです。
金利例 「元金2,000万円・借入期間20年・金利2.5%」 この場合だと、総額で25,435,200円です。利息が500万円以上かかります。そのため、ローンを組む際は利息を含めた返済の計算をすることが必須です。
新築マンション投資でローンを組む際の審査基準
前提として、住宅ローンと不動産投資ローンとでは審査基準が異なり、不動産投資ローンのほうが審査基準が厳しく設定されています。また、審査内容も若干異なります。新築マンション投資時にローンを組む際には、以下の3点がみられます。それぞれチェックしていきましょう。
契約者に返済能力があるか
新築マンションに限らず、融資を受ける際は契約者の資産状況が確認されます。具体的には、年収、預金額、社会的信用性（借金など）などから返済能力があるか判断されます。その結果によって、融資額が変動するため契約者の能力が大切です。ただ、金融機関によっても融資額が変わるため、比較することをオススメします。
物件に資産価値があるか
新築マンションの投資先としての収益性や今後の価値についても審査されます。新築の場合だと推定の収益性で判断されるため、中古物件よりも審査が通りやすくなります。また、周辺の利回りの相場や物件の耐用年数などからも計算されるため、審査前に把握すべき点です。
経営実績
本人のマンション経営実績も審査対象になります。経営実績がない場合だと、上手く収益を上げられるか不透明だったり、トラブル発生時の対応が不安視されたりします。そのため、十分な経営実績がある方が審査は通りやすくなります。
新築マンション投資申込時の注意点：成功するための戦略
不動産投資のローンを組むということは、言い方を変えると巨額の借金を抱えることといえます。そのため、返済できなくなり社会的信用を失わないためにも、申し込む際に注意すべき点がいくつか存在します。その中でもとくに押さえるべきポイントを、今回は3点に絞って紹介します。
計画戦略を練ること
不動産投資ローンを組む際には、審査が通ることが必須条件です。その審査を通るためには、収支計画書を提出する必要があります。その収支計画書が納得できるものでなければローンを組めないため、不動産投資を行うにあたって計画的な戦略を投資前に組むことが大切です。また、そもそも自身の返済力に伴わない融資を受けてしまい、その融資額で不動産投資してしまうと、賃料収入が得られなくなった期間で問題が発生します。そのようなことが起こらないようにするためには、計画戦略を練ることが非常に重要です。
ローンの種類を把握すること
不動産投資ローンは多くの種類があります。そして、種類によって金利や審査が通るレベルも違います。そのため、ローンの種類を把握することが必要です。金融機関の種類としては、「銀行」「信用金庫」「日本政策金融公庫」「ノンバンク」があります。一般人では、分からない点が多くあるため、今後の計画戦略などを信頼できる不動産会社に相談した上で、自分に合ったローンを組むことが大切です。
サブリース契約に依存しないこと
サブリース契約とは、所有している賃貸物件を不動産管理会社に一括管理してもらい、毎月定額の家賃保証を受けられることをいいます。これにより、入居者の有無を問わずオーナーに家賃収入が入り、「空室による無収入」の状態がなくなります。しかし、この制度に頼りすぎると危険です。例えば、契約内容をよく確認すると、数年単位で修繕費負担量などが見直しされ、オーナーの負担となる場合があります。そうすると、高額な経費でローン返済が難しくなるなど、さまざまな問題が発生します。そうならないためにも、サブリース契約に頼りすぎることなく、物件の価値をしっかり考えて投資をする必要があります。
まとめ：新築マンション投資を成功させるために知っておくべきこと
今回は新築マンション不動産投資ローンについて情報をまとめましたが、いかがでしたでしょうか。ローンを組む際には、収支計画書の作成や金融機関の把握をする等、押さえておくべき点が多くあります。そのため、不動産投資ローンに悩んだ際は、信頼できる不動産会社や金融機関に相談をし、自分に合った理想のローンをみつけることをオススメします。この記事が、新築マンション不動産投資の具体的なアクションを起こす一歩になると幸いです。最後までお読みいただきありがとうございました。
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-資格-
宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士
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-経歴-
株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける
